購入した物件、または相続した物件が再建築不可物件だったと知った瞬間、売却できるかどうか心配されたのではないでしょうか。
再建築不可物件を売却するのはどうして困難なのか、再建築ができない理由とともに、売却できる方法はあるのか、その不安にお答えします。

不動産の売却は困難？再建築不可物件とは？

住宅が密集し、車1台が通行するのもやっとの細い道路しかない土地では、建物を再建築しようとするも許可が下りない物件があります。

再建築不可物件とは？接する道路がポイント

再建築不可物件とは、現在の建物を取り壊して新たに建築できない物件を指しますが、では現在建っている建物は違法なのかと疑問に思われたのではないでしょうか。
建物を建てる際の基準となる建築基準法は昭和25年に制定され、都市計画法は昭和43年に制定されており、それ以前は現在ほど取り締まりが厳しくありませんでした。
安全な建物が建てられるよう、秩序を持って都市が発展するよう整備された法律は、施行されてからまだ50年ほどしか経っていないのです。
それ以前に建てられた建物は、その土地に住む方の利便性のみが重視され、再建築不可物件がいくつも生まれる要因となりました。
再建築不可と認められる物件とは、接道義務を満たしておらず、万が一の際に緊急車両が出入りできない、防犯や安全の確保が難しい物件です。
再建築が認められる物件では、道幅4m以上の公道に敷地が接する道幅が2m以上あれば、再建築が許可されます。
再建築不可物件はこの接道の基準を満たしていないために、現在の建物を取り壊しての建て替えができないのです。

建築基準法で定められる道路の種類とは？

国や都道府県、市町村が管理する公道と個人所有の私道の区別は付きやすいのですが、公道は見た目にはわかりにくい分類があります。
1つは道幅が4m以上あり、いわゆる公道と呼ばれる国道・県道など、2つ目は都市計画法の開発許可などによって定められた道幅4m以上の道路です。
3つ目は、接道義務の規定が設けられた当時から存在していた道幅4m以上ある道路で、これは公道・私道の区別なく、一般に通行されていたものを指します。
4つ目は、特定行政庁から指定を受けた道幅4m以上の私道で、位置指定道路と呼ばれ、接道義務を満たしている公的に認められた道路です。
5つ目、6つ目は道幅が4m未満の接道義務を満たさない道路で、すでに建物が建っているために特定行政庁から指定されたみなし道路、安全上の支障がないと認められたそのほかの道路を指します。

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再建築不可物件の不動産売却が困難と言われる3つの理由とは？

新たな建物の建築が許可されない再建築不可物件の不動産は、売却するのが簡単ではないとされる理由が3つあり、そのどれもが金銭的な負担です。

担保価値の低さが理由！住宅ローンが組みにくい

誰もが住宅を購入する際には現金一括で支払おうとはせず、金融機関の住宅ローンを利用して代金を支払います。
しかし、この住宅ローンが再建築不可物件では、建て替えなどをして物件の安全性や利便性を高めるのが難しく、ローン審査を通過しにくいのです。
金融機関が融資する理由は、金額に見合うだけの価値がその物件にある場合に限られるため、再建築できないなど制限がある物件には厳しい目が向けられます。
物件の買主が住宅ローンを組めないとなると、その不動産の売買契約も白紙に戻すしかない可能性が高くなるため、売却が困難と言われる理由の1つとなっているのです。

困ったときに建て替えできない！買主が負うリスク

不動産の購入代金について買主がどうにか対処できたとしても、再建築不可物件にはまだ大きな問題が残されています。
それは、すでにある建物を取り壊してしまうと、新しい建物を建築できなくなってしまうため、老朽化やライフスタイルの変化に対応できなくなる点です。
建て替えができないとなると、大がかりなリフォームはおこなえず、建物の構造に問題が発生するほど老朽化が進めば、住めなくなってしまうでしょう。
災害などによって建物が大きく損傷した場合にも建て替えは許可されないため、何かあれば問題が大きくなってしまう点も、売却が困難と言われる理由です。
将来的な資産価値や建て替えができない不動産を、あえて購入したいと希望する方を探すのは、なかなか難しいでしょう。

リフォーム費用もそれにかかる工事も高い！

再建築不可物件は、昭和43年の都市計画法以前に建てられているため、築年数の古い物件が多数存在しています。
建て替えはできませんが、リフォームならば可能なので、老朽化した一部をリフォームして住まいを快適に保とうとする方も多いです。
ただし、築年数の古い物件が多いため、リフォーム費用は高額になりやすく、道路に面した道幅も狭いため、大型重機が入れない可能性があります。
重機が入れなくとも人力でリフォーム工事はおこなえますが、その際は重機を動かすよりも料金が高くなり、よりリフォーム費用が高額になってしまう恐れがあるでしょう。

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再建築不可物件を売却する方法！不動産買取ならあっという間！

簡単には売却が難しい再建築不可物件ですが、何をしても再建築ができないわけではないため、再建築を可能にして売却するか、買取をするかを考えてみませんか？

セットバックでみなし道路の幅を広げる方法

敷地に面している道路がみなし道路の場合に使える方法で、敷地を後退させて道幅を増やし、接道義務を満たすセットバックです。
目の前の道路の道幅が2mの場合、接道義務まであと2mが足りませんが、建築基準法でみなし道路は道路中心線からの水平距離2mの線をその道路の境界線とみなすとの規定があります。
道路に対して水平方向に敷地を後退させれば、接道義務に足りない残りの2mを増やせるため、再建築の許可が下りるでしょう。

隣地を購入・借用して接道義務を満たす方法

旗竿地のように道路と所有する不動産との間に別の土地がある場合、その土地を購入するか借りるかすると、再建築が可能となります。
再建築不可物件の問題は、国が定めた道路に定めた道幅以上が接しているかどうかのため、道幅を狭める原因となっている土地を購入すれば、その問題は解決されるでしょう。
もし、目の前の土地が空き地であれば、所有者に連絡を取って購入または借用できないか相談してみるのも有効な方法です。

建築申請の不要なリフォームで付加価値を加える方法

一般的に、建て替えとは柱や梁など建物の構造体を取り壊す再建築を指すため、構造体に手をかけないリフォームは再建築不可物件でも問題なくおこなえます。
リフォームは、主に内装や設備の一新を意味し、住まいに新たな魅力や付加価値を加えるにはピッタリです。
不動産そのものの価値が高いほど、売却や買取が困難であっても買主は見つかりやすいため、通常の方法での売却の可能性があるでしょう。

不動産会社で買取！再建築不可物件も買取可能！

通常の売却では、不動産の売却が完了するまでに長い時間がかかり、再建築不可物件ともなれば買主を見つけるだけでも困難です。
できるだけ早く売却したい場合には、不動産会社へ買取を依頼するのがもっとも効率が良く、問題が起きにくい方法と言えます。
買取完了までにかかる時間は短く、買取依頼を申し込めば数週間ですべての手続きを完了させるのも無理ではありません。
さまざまな理由から通常の売却が難しいとなった場合には、不動産会社へ買取依頼を申し込むのがおすすめです。

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まとめ

きちんと対策をおこなえば、デメリットのある不動産でも売却するのは不可能ではありませんが、どうしても時間がかかります。
時間の猶予がない方の場合は、買取依頼を申し込んでまずは査定を受けてから、今後を考えてみませんか？

住宅ローンの支払いが困難で滞納が続く場合は、競売を避けるために任意売却をおこなう方法があります。
任意売却をする際に確認しておきたいのが、売却にかかる税金の種類や、税金を滞納している場合の影響についてです。
そこで今回は、任意売却にかかる税金の種類や、税金を滞納している場合の任意売却への影響を解説します。

任意売却にかかる税金の種類

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、借り入れ先の金融機関の同意を得て、不動産を売却することです。
強制的に売却される競売とは違い、任意売却での売却方法は通常の不動産売却と変わらないため、相場に近い価格で売却できます。
任意売却をする際は、通常の不動産売却と同様に税金を納付しなければならないため、不動産売却にかかる税金の種類を確認することが必要です。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却によって売却益が生じた際に、その売却益に対して課税される所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
売却益とは、売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いた金額のため、譲渡所得税がかからない方も多くいらっしゃいます。
また、売却益が生じた場合でも、任意売却では譲渡所得税が非課税になることも多いのですが、その理由については後ほどご説明します。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの課税文書に対してかかる税金のことで、売買契約書に印紙を貼り、消印することで納税したとみなされます。
売買契約書は売主・買主双方が所有するため、それぞれ自分が所有する売買契約書の印紙税を負担します。
印紙税は数千円〜数万円程度ですが、印紙税の金額は売却代金によって異なり、売却代金が高いほど印紙税も高くなります。

登録免許税

不動産を売却する際は、不動産に設定された抵当権を抹消する必要があり、抵当権抹消手続きにかかる税金が登録免許税です。
抵当権抹消では不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかるため、一戸建ての場合は土地と建物で2,000円の登録免許税がかかります。
抵当権の抹消は司法書士が代行して手続きするため、司法書士への手数料を合わせて数万円程度の費用がかかります。

消費税

消費税は事業者に課税される税金のため、個人が自宅を売却しても売却代金に消費税がかかることはありません。
ただし、売却するのがアパートなどの収益物件の場合は、個人であっても消費税が課税される可能性があります。
また、土地の売却に消費税は課税されませんが、駐車場用地など利益を得るために所有していた土地の売却では、消費税の課税対象になります。
そのため、個人が自宅を売却する場合にかかる消費税は、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士に支払う手数料にかかる消費税と考えておきましょう。

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任意売却にかかる税金とは？譲渡所得税が課税されないケース

先ほどご紹介したとおり、譲渡所得税はすべての不動産売却で発生する訳ではなく、任意売却の場合でも非課税になる場合が多いです。
ここでは、任意売却で譲渡所得税が課税されないのはどのようなケースなのか、非課税になる条件をご紹介します。

売却益が生じないケース

譲渡所得税とは、不動産の売却で売却益が生じた際にかかる税金のため、売却益が生じない場合は課税の対象にはなりません。
売却益は次の計算式で求められます。

売却益=不動産売却価格-取得費-譲渡費用
取得費とは、不動産を購入した代金や取得時にかかった仲介手数料、登録免許税などの諸費用のことです。
譲渡費用とは、今回の不動産売却にかかった仲介手数料や登録免許税などの諸費用のことをいいます。
これらの計算で算出された売却益が0円以下なら、譲渡所得税は課税されません。
なお、建物の売却では減価償却費を取得費から差し引くため、取得した価格より安い価格で売却しても、売却益が生じる場合もあります。
しかし、次にご紹介する特例が適用されれば、任意売却で売却益が生じた場合でも譲渡所得税が非課税になります。

居住用財産の売却で3,000万円特別控除が利用できるケース

居住用財産（マイホーム）を売却した場合は、3,000万円まで売却益が控除される特別控除が利用できる可能性があります。
投資用不動産や会社の事業用資産の売却では利用できませんが、マイホームの売却なら3,000万円までの売却益が非課税になる特例です。
3,000万円の特別控除を利用するためには、親族間の取引でないこと、2年以内にこの特例を利用していないことなど、いくつかの適用要件があります。
売却益が生じた際は、3,000万円の特別控除が利用できるか確認しておきましょう。

強制換価等による特例が適用されるケース

任意売却や競売によって売却する場合は、強制換価等の特例が適用され非課税になる可能性があります。
強制換価等の特例とは、債務の返済が著しく困難で不動産売却を余儀なくされた場合に、譲渡所得税が非課税になる特例です。
そのため、任意売却や競売による売却では、譲渡所得税がかからない可能性が高いのです。
ただし、任意売却や競売であっても、売却によって利益が生じた場合は、譲渡所得税の課税対象になる場合があります。

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税金を滞納していても任意売却はできる？

住宅ローンの返済が滞っている状態では、税金を滞納しているケースも少なくありません。
ここでは、税金を滞納していても任意売却は可能なのか、税金の滞納と任意売却の関係を解説します。

税金を滞納すると自宅が差し押さえられる可能性がある

固定資産税や都市計画税、住民税など、多額の税金の滞納がある場合、行政処分により自宅が差し押さえられる可能性があります。
差し押さえを解除しなければ任意売却ができないため、任意売却をおこなうために、行政に交渉して差し押さえを解除してもらうことが必要です。
任意売却により税金の支払いが可能だと判断されれば、差し押さえが解除され、任意売却も可能になります。
ただし、税金の滞納時に、役所からの督促を無視している場合は、交渉が難しい可能性もあるため注意しましょう。

売却代金から税金支払い費用を捻出できる場合もある

任意売却で得た売却代金は、基本的に住宅ローンの返済に充てられますが、債権者からの承諾を得られれば、売却代金から税金の支払い費用を捻出できます。
任意売却をしても残債が残る場合は、住宅ローンの返済を続けなければならないため、任売却後は売主の生活の立て直しが大切になります。
任意売却後に税金の滞納が続けば返済が困難になる可能性もあるため、債権者が売却代金から税金の支払いを認めてくれる場合があるのです。
税金の滞納がある状態で任意売却を検討する場合は、売却代金から税金の支払い費用を捻出できるよう債権者に交渉しましょう。

任意売却を成功させるポイントとは

任意売却はいつまでもできる訳ではなく、競売の開札日までに売買契約を成立しなければ、自宅が競売にかけられてしまいます。
スムーズに任意売却を成立させるためには、早めに金融機関に相談し任意売却の承諾を得ることが必要です。
任意売却は通常の不動産売却と変わらないため、購入希望者による内覧に備えて部屋の掃除や整理整頓をおこなわなければなりません。
任意売却が成立する期間は、最短でも3〜4か月程度かかるため、任意売却を検討している方は、早めに金融機関に相談することが大切です。

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まとめ

任意売却による売却では、登録免許税や印紙税の他に、譲渡所得税がかかる可能性があります。
譲渡所得税は強制換価等の特例や3,000万円特別控除の特例により、任意売却で売却益が生じた場合でも、課税されることはほとんどありません。
任意売却には期限が定められているため、住宅ローンの返済が困難な場合は、早めに金融機関に相談することが大切です。

近年ではキャッシュレス化が進み、クレジットカードやQR決済を取り扱う各社が、さまざまなキャンペーンをおこなっています。
そのため、普段の買い物だけではなく、不動産についてもクレジットカードで決済ができないのか、お考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産をクレジットカードで購入することができるのか、購入時のメリット・デメリットや注意点と併せてご紹介します。
不動産の購入をご検討中の方は、ぜひ、決済方法についてのご参考にしてみてください。

不動産はクレジットカードで購入できる？

キャッシュレス化が進み、日本でも浸透しているクレジットカードは、多くの方が日常的に利用しています。
ここでは、クレジットカードは大きな金額が動く不動産でも利用できるのか、見ていきましょう。

クレジットカードでの購入はケースバイケース

クレジットカードを利用した不動産購入は可能ですが、すべての不動産で利用できるわけではなく、ケースバイケースです。
クレジットカードで不動産を購入するのであれば、一定の条件を満たす必要があります。
そのため、不動産会社やクレジットカード会社によっては必ずしもクレジットカードを利用できるわけではないことを覚えておきましょう。
これを踏まえると、不動産に求める条件とクレジットカードにおける使い勝手やメリットなどのどちらを優先するのかによって不動産の探し方が変わってくるかもしれません。

クレジットカードを利用して不動産を購入するための条件

クレジットカードを利用して不動産を購入するための条件は、次の2つです。

条件①不動産の購入代金が利用上限額に達していない
上級カードではない一般的なクレジットカードは上限額が50万円程度ですが、不動産を購入する場合は、一般的に100万円から1,000万円単位の金額がかかります。
そのため、まずは手元のクレジットカードの利用上限額を確認し、上限額が購入金額を下回っていれば、利用上限額がないクレジットカードを新規作成する必要があります。
ただし、利用上限額がないクレジットカードといえば、アメックスやダイナーズクラブなど、限られた会社のみです。
こうしたクレジットカードは、一定以上の資産の保有者や高所得者などの限られた方しか作成できない可能性があります。

条件②不動産会社や売主が利用を承諾している
不動産の購入でクレジットカードを利用するためには、不動産会社や売主などの支払先がクレジットカードの利用を承諾している必要もあります。
つまり、支払先がクレジットカードでの支払いに対応していない場合は、通常の買い物と同じようにクレジットカードの利用はできません。
金額が大きい不動産の場合、クレジットカード会社に支払う手数料が高額になってしまうため、対応が難しくなることが原因として考えられます。
そのため、支払先がクレジットカードに対応しているかどうか、事前に確認しておくことが大切です。

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不動産をクレジットカードで購入するメリット・デメリット

不動産は現金で支払うのが一般的ですが、クレジットカードで購入するメリットは何でしょうか。
デメリットも併せて考え、利用について検討してみましょう。

クレジットカードを利用するメリット

クレジットカードで不動産を購入するメリットは、次の3つです。

●ポイントがもらえる
●手数料がかからない
●現金を持ち歩かなくてすむ

不動産は金額が大きいため、クレジットカードが利用できれば、もらえるポイントも大きくなります。
たとえば3,500万円の不動産を購入した場合、ポイント還元率が1％なら35万円分ものポイントを取得できます。
ポイントはクレジットカード会社によってさまざまな使い方ができるため、家具代などに充てて不動産購入における費用負担を減らすことなども可能です。
また、現金決済であれば銀行振込が必要なため、振込手数料がかかりますが、クレジットカード決済ならかかりません。
さらに、金額が大きい不動産の場合は、少額の振込に比べて手数料が高額です。
このように、クレジットカードの利用によって諸費用を軽減できることもメリットです。
また、クレジットカード決済なら銀行に出向き、振込手続きをおこなう手間も削減できます。
ほかに、高額な現金を持ち歩くのが不安な場合も、キャッシュレス決済なら安心です。
盗難や紛失のリスクが軽減されることもメリットといえるでしょう。

クレジットカードを利用するデメリット

クレジットカードで不動産を購入するデメリットは、次の2つです。

●リボ払いは利用できない
●着金までに時間がかかる

リボ払いとは、毎月の支払額を固定し、利息と合わせた金額を返済していく方法のことです。
利息はかかりますが、月々の返済負担が一定になるメリットがあります。
しかし、クレジットカードで不動産を購入する場合、リボ払いは利用できません。
このように、支払時期に合わせて一定額を用意しておけば良いわけではないことはデメリットです。
ほかに、クレジットカードによる購入では、代金が売主の手元に届くまでにクレジットカード会社を経由するため、決済の確認までに時間がかかります。
そのため、場合によっては契約手続きがスムーズに進まないことはデメリットです。

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不動産をクレジットカードで購入する際の注意点

最後に、ここまでにお伝えしたことを踏まえ、不動産をクレジットカードで購入する際の注意点についてご紹介します。

利用条件が厳しい

1つ目の注意点は、利用条件が厳しいことです。
クレジットカードは、利用者の年齢や資産状況などによって利用限度額が設定されています。
一般的には、不動産の購入費を全額支払えるだけの金額には設定されないため、利用が難しいケースが多いでしょう。
また、先述したようにクレジットカード払いに対応している支払先が限られているほか、クレジットカード会社も購入代金を一旦立て替えるリスクを負うため、できれば回避したいと想定できます。

現金決済ができるだけの財力が必要

2つ目の注意点は、現金決済ができるだけの財力が必要なことです。
不動産をクレジットカードで購入する場合、リボ払いのほかに分割払いやボーナス払いなども利用できず、基本的に一括払いをおこなう必要があります。
つまり、不動産の代金を現金一括で支払えるだけの財力がなければ、クレジットカードによる支払いは難しいといえます。

代金の一部をクレジットカードで支払うことが可能なケースもある

上記の注意点を踏まえると、クレジットカードによる不動産購入は困難なケースが多いでしょう。
しかし、頭金や仲介手数料などの諸費用の一部の金額のみクレジットカードで支払うことが可能なケースがあります。
また、本体工事は現金でも外構工事はクレジットカード払い可など、支払先によってさまざまな対応があるため、事前に確認することをおすすめします。
ただし、この場合も先述した「利用上限額に達していないこと」、「支払先がクレジットカードに対応していること」の2つの条件を満たしていなければ、クレジットカードの利用はできません。

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まとめ

不動産の購入代金の全額をクレジットカードで支払うのは、限られた方しかできませんが、一部の支払いなら可能なケースがあります。
ただし、不動産購入においてクレジットカードの利用には条件があるため、条件を満たしているのか、事前に確認しておくことが大切です。
クレジットカードを不動産購入で利用するメリット・デメリットを踏まえ、利用できる場合は、しっかりと検討してみましょう。

近年増加している空き家は、所有者による適切な管理が求められています。
空き家を放置して自治体から特定空家に指定されると、最終的に所有者の費用負担で解体されるリスクがあります。
空き家の周囲に生える雑草については、法的な義務がないものの管理を怠るとさまざまなトラブルにつながる可能性があるため、注意が必要です。
そこで今回は、空き家で雑草対策が必要な理由や管理方法、第三者を介して対策をおこなうメリットや費用についてご紹介します。
空き家を所有している方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

空き家でも雑草対策が必要な理由とは？

空き家の所在地が居住地から離れているなどの理由から、管理が疎かになってしまうケースは多いものです。
しかし、管理を怠って雑草が生い茂ってしまえば、さまざまなリスクが発生します。
ここでは、空き家でも雑草対策が必要な理由について見ていきましょう。

近隣とのトラブルに発展しかねない

1つ目の理由は、雑草を放置し、空き家の周辺が雑草だらけになってしまうことによって近隣トラブルに発展する可能性があることです。
近隣住民とトラブルになれば、内容によっては損害賠償を請求される可能性もあります。
雑草の放置がトラブルに発展するリスクは、次の3つです。

リスク①景観を損なう
手入れされずに伸びたままの雑草は、周囲に暗い印象を与え、住宅地一帯の景観を損ないます。
放置を続けると雑草が伸び続け、空き家が隠れてしまうほどの高さになる可能性もあるため、注意が必要です。

リスク②害虫が発生する
生い茂った雑草は、ムカデや蜂、蚊などの絶好の住処です。
敷地内で発生した害虫が隣家などに侵入すれば、近隣住民に影響が出るかもしれません。

リスク③不法侵入や不法投棄がおこなわれる
空き家の周囲に背の高い雑草があると目隠しになり、不法侵入や不法投棄の発見が遅れがちです。
不法侵入や不法投棄は衛生面における影響が大きく、悪臭などによって地域の治安が悪化してしまうリスクがあります。
また、放火などがあった場合は、草木が多ければ、たちまち燃え広がってしまうでしょう。

自治体によっては条例が定められている

2つ目の理由は、一部の自治体で雑草の除去が義務付けられていることです。
冒頭で雑草除去に法的な義務はないとお伝えしましたが、なかには空き地において雑草の除去を義務付ける条例を設けている自治体があります。
このような条例が規定されている自治体では、所有者に対して指導や勧告がおこなわれるため、注意しましょう。
兵庫件では加古川市などが条例を制定しているほか、尼崎市でも所有者を調査し、除草依頼をおこなうことが提唱されています。

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空き家における具体的な雑草対策

放置された空き家や空き地に関しては上記のようなリスクがあるため、治安維持の観点から雑草を適切に除去することが大切です。
管理方法としてはこまめに雑草を抜くのが理想ですが、空き家が遠方にある場合など、難しい状況の方も多いでしょう。
では、空き家における雑草の管理方法として具体的にどのような対策をおこなえば良いのでしょうか。
ここでは、3つの雑草対策についてご紹介します。

除草剤を散布する

除草剤は比較的安価で速効性があるため、手軽に試しやすい方法です。
除草剤には液体タイプと粒剤タイプがありますが、速効性が高いのは、葉や茎に直接散布する液体タイプのほうです。
そのため、すでに生えている雑草を除去したい場合には、液体タイプをおすすめします。
一方、粒剤タイプは土になじませて使用するため、次に生えてくる雑草の予防効果が期待できます。
ただし、除草剤にはさまざまな種類があり、効力などが異なるため、選択する際は注意が必要です。
価格も1リットルあたり300円から3,000円程度と大きな値幅があることも覚えておきましょう。

砂利を敷く

空き家の周囲に砂利を敷くことによって日光が遮られ、雑草が生長しにくくなります。
ただし、3cmから5cm程度の厚みをもたせなければ、隙間が出来たり、日光が届きやすくなったりして効果を感じられない場合があるため、注意が必要です。
砂利はホームセンターなどで購入できて費用も比較的安価ですが、雨風の影響によって土が浮いたり、種子が付着したりすれば、隙間から雑草が繁殖する可能性があります。

防草シートを敷く

防草シートとは、日光を遮断する効果がある特殊なシートのことです。
空き地に防草シートを敷くことによって雑草は光合成ができなくなるため、生長を抑えたり、枯らせたりすることが可能です。
防草シートにはさまざまな種類があり、値幅が大きいですが、目安として100㎡につき65,000円から70,000円程度と考えておきましょう。
砂利に比べて隙間ができにくいため、費用はかかりますが、手入れのために頻繁に訪問するのが難しい方にはおすすめの方法です。
見栄えが気になる場合は、上記の砂利を敷く対策と組み合わせても良いでしょう。
ただし、防草シートは雨風や日光などの影響で劣化するため、定期的な交換が必要です。

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空き家の雑草対策を業者に依頼するメリットや費用は？

ここまでは、自分で対策する方法についてお伝えしてきましたが、雑草除去を業者に依頼する方法もあります。

業者に依頼するメリット

自分で雑草を抜いたり、防草シートや砂利、除草剤を使用した対策をおこなったりするのは、時間や手間がかかります。
しかし、業者に依頼することによって、このような時間や手間を削減することが可能です。
自分でできる対策のなかでも、防草シートや砂利を敷く作業は、大きな労力を使います。
そのため、高齢者や女性などが自分でおこなうのは難しいケースがあるかもしれませんが、業者に依頼すれば負担もかかりません。
また、プロの業者に依頼すると、豊富な知識と専用の道具で作業をおこなってくれるため、自分でおこなうよりも効果的に除草できるメリットもあります。

業者に依頼した場合の費用

先述したようにメリットが多い業者への依頼ですが、費用はどのくらいかかるのでしょうか。
相場としては、50㎡で7,500円から25,000円程度です。
使用する道具や雑草の状況などによって変動するため、利用を検討するなら、まずは見積もりをとってみましょう。
見積もりの内訳は、基本費用・作業費用・ゴミ処理費用の3つに分かれていることが多く、費用を抑えたい場合はゴミ処理などを自分でおこなう方法もあります。
また、依頼する業者によっても費用は変動します。
費用を抑えたいならシルバー人材センターに依頼するのも1つの方法です。
シルバー人材センターに依頼した場合、費用は1時間あたり1,160円程度と安価ですが、担当者によって仕上がりに差が出る可能性があります。

雑草の除去が難しいなら売却も検討しよう

空き家を所有すれば、今回お伝えした雑草除去のほかにも建物の換気や通水、清掃など、さまざまな対応が必要です。
しかし、空き家が遠方にある場合など、管理が負担になるケースもあるでしょう。
また、居住者がいなくても空き家に対する固定資産税や管理のための道具代や移動費などは、所有期間中は継続的にかかるため、所有が長期間になるほど費用負担も重くなります。
そのため、今後、活用予定がないようなら売却も視野に入れることをおすすめします。

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まとめ

空き家を所有している方は、近隣とのトラブル防止のためにも雑草対策が必須です。
除草剤、砂利や防草シートなどを使用して自分で対策をおこなうか、すでに手に負えない状況の場合は、業者に依頼して除草することが大切です。
雑草の管理は空き家を所有している限り続くため、手入れが負担な場合は、売却も視野に入れてみてはいかがでしょうか。

現代では、外国籍の方が日本の土地や建物を売買するシーンを見かけるケースが増えつつありますが、外国人が日本の不動産を購入・売却するには資格が必要だと思いますか？
日本の土地・建物を購入・売却できる外国人とは誰か、手続きに必要な書類の一覧やその取得方法から、かかる税金までを解説します。

外国人は日本国内の不動産を売却できるのか？

日本国内の土地や建物を売買するには、日本国籍を持つ者同士でなければいけないようなイメージがありますが、実際には日本国籍を持たない外国人でも不動産の売買は可能です。

売主 買主が外国人？売却できる条件とは？

不動産の売主、または買主が外国人であった場合、日本の法律では売買を禁じてはいないため、問題なく売買契約を締結できます。
気を付けなければならない点があるとすれば、日本の法律に従い、交渉や契約書・重要事項説明書などの日本語を正しく理解することでしょう。
不動産売却の流れも一般的な売買契約と同様に扱われ、特別扱いするようなケースはほとんどないでしょう。
売却する場合では、不動産会社の査定を受け、媒介契約を結び、買い手を探すために物件情報サイトなどにさまざまな情報を掲載します。
買い手が見つかったら、売買条件の交渉を進め、お互いが納得する条件にまとまれば、正式な売買契約書を作成して契約締結です。
最後は、取り決めた内容にしたがって代金を受け取り、物件を買主に引き渡せば、無事にすべての手続きが完了となります。
現在の日本の法律では、売主・買主の国籍に関する制限は設けられていないため、このように自由な売買ができる状態です。

契約の場には代理人が必要なケースもある？

売主または買主が外国人であっても不動産の売却に問題は生じず、一般的な手続きを踏めばどなたでも売買ができます。
しかし、場合によっては代理人を立てなければ売買契約を締結させられないケースがあるため、その点には注意が必要です。
代理人が必要となるケースは、日本に住んでいない非居住者である、日本語での会話がスムーズではないなどがよくあります。
国籍のある自分の国にいる場合は、日本での手続きをおこなうためにはるばる日本へ渡航しなければなりませんが、代理人を立てられれば、その限りではありません。
同じように、自分が日本語が堪能ではなくても、日本語での会話に問題がない代理人を立てて契約しても良いとされています。
不動産の売却では、代理人を通していたとしても最終判断は自分でおこなうものであるため、代理人を通して正しく契約内容を理解するのが重要です。

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外国人が不動産を売却！必要書類と代替書類

誰から誰へ、どの不動産を売買するのかを明確に示す書類は、国籍に関係なく提出が求められますが、外国人の場合は取得が困難な書類があるため、揃えるのに時間がかかると予想されます。

不動産売却の必要書類！全員に共通するもの

売買契約を締結する際と締結後の所有権移転登記の手続きの際には、さまざまな必要書類を事前に集めておかなくてはなりません。
自分を示す運転免許証やパスポートなどの身分証明書、不動産の場所や状態を示す登記識別情報や登記簿謄本、固定資産税納税通知書は共通する必要書類です。
物件によって異なる必要書類では、一戸建てでは地積測量図や隣地との境界を明確に示した境界確認書など、マンションでは管理規約や修繕計画書などを取得しておく必要があります。
ここまでは取得に手間はかかっても、国籍に関わらず共通した必要書類ですが、日本独特の書類である住民票と印鑑登録証明書は外国人には取得が難しい、またはできない難しい書類です。

日本以外に居住地がある場合の代替書類とは？

外国籍を持ち、日本に住んでいない外国人の場合、住民票も印鑑登録証明書も取得ができないため、代替書類を取得する必要があります。
住民票の代替書類は、自分の国の公証人の認証がある住所に関する宣誓供述書が代わりとなり、日本に渡航していた場合は大使館領事部で取得可能です。
宣誓供述書とは、公証人の前で記載の内容が真実であることを宣誓、証書に署名・押印して、公的に認められた証書を指します。
印鑑登録証明書の代替書類は、上記の宣誓供述書を現地公証人に署名の認証をしてもらった書類で、同じく機関で取得可能です。

日本在住の場合は在留資格によって必要書類が異なる

日本在住の外国人は、中長期在留者、特別永住者、一時庇護許可者・仮滞在中許可者、出生による経過滞在者・国籍喪失による経過滞在者の4つの資格に分類されています。
このうち中長期在留者は、3か月以上の在留が認められているため、居住地の市区町村で印鑑登録をおこなえば、住民票と印鑑登録証明書の発行が可能です。
それ以外の在留資格の方は非居住者と同じく、国籍を置く自分の国の大使館領事部で発行される宣誓供述書を取得しなければなりません。
国によって取得にかかる日数にはバラつきがあると考えられるため、不動産売却をお考えの際には早めの取得がおすすめです。

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税金はかかる？外国人が不動産売却した場合の納税方法

日本の法律に従い、一般的な流れとほとんど変わらない不動産売却ですが、外国人が売却した場合には税金に関して少々違いがあります。

不動産売却にかかる税金！種類と納税方法

一般的にかかる税金の種類は、売却益に対して課税される譲渡所得税、商業取引に関する文書に課税される印紙税、不動産の名義変更にかかる登録免許税の3つです。
これは国籍に関係なく、売買契約が締結した際に支払わなければならないため、どの納税方法で対応するかを決めます。
外国人が不動産売却をおこなった際には、税金の申告漏れや納税漏れを防ぐため、源泉徴収相当額を買主が支払うケースが多いでしょう。
買主は売主が支払うはずだった税金分を負担するため、相当額を考慮した売買代金で取引をおこない、売主に代わって税務署に納税します。
ただし、売買代金が1億円以下であり、買主が個人かつ自分・親族の居住目的であった場合には、源泉徴収をおこなう必要はありません。

居住地は日本！確定申告をおこなうケース

在留資格を持って日本に在住している外国人は、日本を居住地としているとみなされるため、日本人同様に年に一度の確定申告がおこなえます。
確定申告用の書類は、居住地の管轄の税務署で受け取るか、国税庁の公式サイトからダウンロードできるので、必要事項を記入して期限内に提出すれば問題ありません。

非居住者は源泉徴収？確定申告？どちらも選べる

日本に住んでいない方の場合は源泉徴収にて納税されるのが多いですが、確定申告をおこなったほうが良い場合があります。
不動産の売却によって利益が出た場合、源泉徴収で税金を納めすぎていた場合、特別控除などを適用したい場合などです。
利益が出た場合にはもちろん納税の義務があるため、確定申告をおこないますが、売買契約時に源泉徴収した金額が払い過ぎだったとわかった場合にも、還付するために確定申告をおこないます。
また、要件を満たしていれば外国人でもマイホームを売ったときの特例などが適用できるので、その手続きには確定申告が必要です。
日本に住んでいないと手続き用の書類の取得や提出が困難ですが、その場合は代理人に対応を依頼しても問題はありません。

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まとめ

必要書類の種類や取得方法、かかる税金の種類や納税方法を知っていれば、外国人が日本で不動産を売買するのは可能です。
ただし、ケースによっての違いや契約に関する難解な日本語を理解していないと、あとからトラブルを引き起こしかねないため、焦らず手続きを進めるのをおすすめします。

中古マンションの購入にあたって気になるポイントの1つとしてエレベーターの有無が挙げられます。
生活に直結する設備のため、どのような影響があるのか気になる方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、中古マンションの購入で知っておきたいエレベーターなしの物件についてご紹介します。
エレベーターの設置基準やエレベーターなしのメリット・デメリットについて知識を深め、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

中古マンションにエレベーターなし！設置基準はある？

中古マンションのなかでもエレベーターありとなしの物件が存在するのは、建築基準法に基づいた設置基準があるためです。
ここでは、どのような設置基準が定められているのか、さまざまな規定や中古マンションの現状と併せて見ていきましょう。

建築基準法で義務化されている設置基準

そもそも建築基準法においてマンションのような高層住宅にエレベーターの設置が義務付けられているのは、火災などの緊急時に備えて消火活動などに利用する昇降機が必要なためです。
建築基準法では、階数ではなく高さによってエレベーターの設置を規定しています。
具体的な数値で示すと、高さ31mを超える建物に対してエレベーターの設置が必須です。
高さ31mとは、階数にすれば7階から10階建てのマンションに相当します。
なお、高層住宅といっても高齢者用の老人ホームや介護施設などでは、異なる設置基準が設けられており、地方自治体が独自で設定しているケースもあることを覚えておきましょう。

長寿社会対応住宅設計指針で推奨されている設置基準

実はマンションのエレベーター設置基準としては、建築基準法とは別に国土交通省が1995年に発表した「長寿社会対応住宅設計指針」もあります。
今後進行していく高齢社会に向け、エレベーターの設置基準とともに床の仕上げや手すり、部屋の間取りなどを提唱しているものです。
建築基準法と異なり、法的な拘束力はありませんが、さまざまな物件でエレベーター設置の目安にされています。
長寿社会対応住宅設計指針では、具体的に6階以上の高層住宅にはエレベーターを設置すること、3階から5階の中層住宅においてもできる限り設置することを提案しています。

実際の中古マンションにおけるエレベーターなし物件の状況は？

実際の中古マンションにおいては、長寿社会対応住宅設計指針を順守しているケースが多いことから、1995年以降に建築された6階建て以上の高層マンションにはエレベーターが設置されていることが多いでしょう。
一方、5階建て以下の中古マンションでは、エレベーターなしの物件が多いといえます。
マンション所有者の都合によってはエレベーターの設置や維持にかかる費用を削減するため、建築基準法をクリアしていれば、あえてなしにしている物件もあります。

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エレベーターなしの中古マンションのメリット

エレベーターなしの中古マンションは、移動が大変そうと考える方もいらっしゃるでしょう。
エレベーター設備以外の立地や間取りなどの条件が希望どおりだった場合、購入について悩んでしまうかもしれません。
しかし、エレベーターなしの中古マンションにも多くのメリットがあります。
さっそく、どのようなメリットがあるのか、見ていきましょう。

相場より安値で購入しやすい

エレベーターありの中古マンションは、エレベーターなしの中古マンションに比べてメンテナンスや電気代が必要なため、基本的に管理費が高く設定されています。
また、エレベーターに乗らずに4階や5階の高層階に移動するのは大変な方も多いため、エレベーターなしの中古マンションは、敬遠されがちです。
このような理由から、エレベーターなしの中古マンションは買主が見つかりやすい価格に設定されていることが多く、安値で購入しやすいメリットがあります。
また、エレベーターありと表記されていても、スキップフロアで隔階にしか停止しないエレベーターがあることも覚えておきましょう。
非停止階の物件ならエレベーターなしの物件と同じように売主と価格交渉しやすく、安値で購入できる可能性が高くなります。

混雑に巻き込まれない

通勤や通学の時間帯は、エレベーターが混雑することも多く、停止階によっては利用できずに待ち時間が長くなってしまうリスクがあります。
しかし、階段なら混雑することもなく、各階に停止する時間まで考えると、外に出るまでの時間を短縮することも可能です。

毎日の移動が健康維持に役立つ

交通網が発達した利便性の高い現代社会においては、体を動かす機会が少ないものです。
しかし、エレベーターなしの中古マンションなら移動に階段を使わざるを得ないため、意識しなくても運動できます。
とくに階段の昇降運動は、下半身の筋力を強化してくれ、ダイエットにも効果的です。
運動を継続するのが苦手な方にとっては、あえてエレベーターなしの中古マンションを選択するのも1つの方法です。

災害時に避難しやすい

近年、地震や水害などの自然災害が増加しています。
エレベーターありの中古マンションの場合、エレベーターの使用中に被災すれば、中に閉じ込められてしまうリスクがあります。
しかし、エレベーターなしの中古マンションなら階段を利用するため、避難しやすいといえるでしょう。

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エレベーターなしの中古マンションのデメリット

エレベーターなしの中古マンションは、もちろんイメージどおりに移動が大変な側面があります。
ほかには、どのようなデメリットが考えられるのでしょうか。

引っ越し時の費用負担が重くなる可能性がある

エレベーターなしのマンションでは、引っ越し時の荷物の運搬を手作業でおこなわなければならず、作業時間も長くなります。
そのため、人件費や手間賃として追加料金が発生するケースが多いでしょう。
追加料金は、階数が上がるほど高くなる傾向です。
ただし、パック料金などで追加料金が発生しないケースもあるため、事前に見積もりで確認しておくと安心です。
また、引っ越しに合わせて大型家具や家電などを購入する場合は、階段の幅などを計測しておかなければなりません。
踊り場の広さなどによっては、搬入が難しいケースがあるためです。
このようなケースでは、事前に購入店舗との相談も必要です。

売却が難しくなる可能性がある

移動が大変なデメリットは、人によっては購入を敬遠する理由になることがあります。
しかし、日当たりや間取り、周辺環境などのほかの条件が良ければ、売却スピードも変わります。
そのため、エレベーター設備だけでなく、さまざまな条件を総合的に判断して購入を検討することが大切です。

迷ったら低層階を検討するのもおすすめ！

先述したデメリットが気になった方は、2階や3階といった低層階の部屋を検討するのもおすすめです。
2階から3階であれば、エレベーターなしでも一戸建ての住宅とあまり変わらないため、抵抗なく生活できる可能性が高まります。
上層階に比べて引っ越しの追加料金が発生しにくく、階段での移動も苦になりづらいでしょう。
メリットに魅力を感じたもののデメリットが気がかりな方は、低階層を候補に加えてみてはいかがでしょうか。
ただし、上層階のほうが価格はより低くなるため、階段での移動が苦にならない方や価格を重視される方は上層階も検討してみてください。

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まとめ

現在の法令において中層住宅にはエレベーターが設置されていないケースも散見されますが、メリット・デメリットを多角的に考えて購入することをおすすめします。
エレベーターなしの中古マンションは、デメリットに反して、実は多くのメリットもあります。
大きなメリットとして価格が安いことが挙げられるため、上手に資金繰りをおこないたい方は、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

中古マンションを売却する際には、購入希望者に室内を見学してもらう内見をおこないますが、ありのままの状態を見せるのはおすすめしません。
内見とは購入希望者がおこなう物件の品定めなので、内見件数を増やしたり、物件を良く見せるための工夫をしたり、入念な準備をしておくと成約の可能性を高められます。
そこで今回は、中古マンション売却の平均的な内見件数や、内見が少ないときの対策、成約に至らないときの対策について解説します。

中古マンション売却時の内見件数！平均的な内見件数

住まいを売却するには、仲介をおこなう不動産会社に依頼して物件情報をさまざまな媒体で周知しますが、実際に物件を見る内見は何回ほど受けていると思いますか？

平均的な内見件数

中古マンションを売却する際には、購入希望者が実際の物件を見に訪れ、建物の外観や設備、共有部分や室内などの内見をおこないます。
内見件数が多いほど購入希望者が多いため、数多くの内見を受けたほうが、中古マンション売却を早めるコツと言えるでしょう。
物件を売却するまでの平均的な内見件数は10件ほど、週に1日のペースで内見をおこなった場合は、約2〜3か月の期間がかかる計算です。
この平均件数はあくまでも平均であり、平均以下だと売却が難しくなったり、平均以上だと早く売買契約へ進められたりといったことはありません。
中古マンションを探している方の多くは、住まいの条件に当てはまる物件を探しており、条件に該当する物件があれば、それらを比較して購入するか否かを考えています。
この物件を狙っていた場合には、たった1回の内見で成約に至るケースもあるため、平均内見件数はあくまでも参考となる数値です。

内見の流れ！

中古マンションの内見は、事前に仲介を依頼する不動産会社から内見予約の連絡が入り、日時の調整がおこなわれるところから始まります。
内見当日の流れは、不動産会社の担当者が内見希望の方を連れて物件を訪れ、まずは外観や共有部分、設備などをご説明してから室内へと入るのが通常の流れです。
室内でも、基本的な物件のご説明は不動産会社の担当者がおこなうため、売主が率先して動く必要はありません。
売主が対応する場面は、不動産会社の担当者では答えられない物件の住み心地、住んでいるときに感じた不便な部分など、内見希望の方のご質問にお答えいただく場面です。
内見をおこなう時間は内見希望の方によってさまざまで、短いときは30分ほどですが、じっくり見たい方の場合には1時間以上かかる場合もあります。

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中古マンション売却時の内見件数！少ない場合の対策

中古マンションの内見件数は、人気の物件や類似する物件が多いほど予約が入りやすいのですが、内見件数が少ない状態が続くようならば、早めの対策がおすすめです。

対策①相場を再調査！売出価格の見直し

中古マンションに限らず、不動産の売買では価格の設定はもっとも重要で、相場を微妙に上回っているだけで、購入希望者の検索条件から外れてしまいます。
インターネットの物件情報は、新規登録直後のものほど多くの方に閲覧されやすい特性を持っていますが、購入希望者の条件から外れてしまっていては、閲覧数は増えません。
そうなると、そこから発生するはずだった内見希望の数も減るため、内見件数が少ない状態が長引いてしまい、情報の新鮮さが失われてしまいます。
価格交渉のために少々価格を高く設定するのはよくありますが、購入希望者が簡単に諦めてしまうほど高額にしてしまわないよう注意が必要です。

対策②市場が活発な時期は？売却時期の見直し

中古マンションの売却までの平均期間は約3〜6か月かかりますが、どの時期でも同じ販売期間で売却できるとは限りません。
実は、マンション売買には、市場が活性化する時期と停滞する時期があり、売り出す時期によっては内見件数が少ない状態が続いてしまうケースが考えられます。
中古マンション市場が活性化する時期とは、新生活が始まる少し前の2月・3月で、この時期の売却活動はほかの時期よりも活発です。
逆に、暑さが厳しい8月ごろや年明けの忙しさが続く1月ごろは市場が停滞しやすく、内見へと結びつきにくいため、内見件数が少なくなってしまうでしょう。
市場が活性化する2月・3月のピークに備えるには、遅くても12月ごろには不動産会社と仲介契約を結び、物件情報サイトへの情報掲載や内見の準備を整えるのをおすすめします。

対策③見栄えが大事！掲載写真の見直し

現代は文字情報よりも写真や映像などの情報のほうがよく見られており、それは不動産売買においても同様です。
実際に物件を見学できる内見の前に、物件情報に掲載される写真の見栄えが良くないと、購入希望者に良い印象を抱いてもらえません。
この物件に住みたい、この物件を別角度でも見てみたいと思わせる写真が掲載されていないと、内見件数が少ないまま伸び悩んでしまうケースが考えられます。
室内が暗く見える、荷物が乱雑に置いてあるなどの見栄えの良くない写真は内見件数に繋がりにくいので、明るい時間帯に撮影する・整頓された状態を撮影するなどの工夫が必要です。

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中古マンション売却時の内見件数！成約につなげるためのコツ

多くの購入希望者が内見に訪れても、あとひと押しが足りないと成約へと至る場合はなく、内見件数だけが増えていくでしょう。
内見件数が多いのは魅力ある物件ではあるはずが、どうして成約とならないのか、その理由と対策とは何だと思いますか？

内見から成約へと至らない理由には何がある？

内見件数が多いのに成約へと至らないのは、購入希望者が実際に物件を見て、違和感や不快感を受けたと思った場合です。
たとえば、室内が掃除されておらず、綺麗な状態をイメージできなかったり、売主の対応が冷たいと感じたりなどが成約しない理由となります。
逆に購入希望者に良い対応を心がけようと、物件の良い点を購入希望者に延々と話すなど、アピールのしすぎも購入意欲を欠いてしまう要因です。
内見前日までの入念な準備と、押し付けがましくなく、やりすぎない程度の当日の対応が、中古マンションの売却を成功させるコツとなるでしょう。

事前の準備が成約のコツ！徹底的に綺麗にする！

空室状態でないならば、売主の荷物や生活感がある雰囲気は当然ですが、その状態でも室内を徹底的に掃除・整頓するとしないとでは大きな差が生まれます。
もっとも重要なのは、最初に目に入る玄関、汚れが目立ちやすい水回り、手入れを怠りやすいベランダやバルコニーなどです。
この3点を徹底的に綺麗にしておくと、素敵な暮らしのイメージを抱かせやすくなり、成約へ繋がる確率を高めます。
そして、購入希望者からの質問に、良い印象を残すような受け答えをシミュレーションしておくのも大切です。
物件の良い点も悪い点も過不足なく答えるのは当然として、余計なひと言や良い印象を残すような言葉選びを考えておくと良いでしょう。

笑顔が肝心！良い印象を持ってもらう！

中古マンションの内見では、基本的に不動産会社の担当者が物件をご案内しますが、売主の対応が悪いと購入意欲を下げてしまいます。
購入希望者からの質問に対して曖昧な回答しかしない、物件のデメリットな点に関して明確な回答を避ける、対応中はずっと無愛想などは悪い印象を残すだけです。
内見後、購入希望者のなかで物件の良い印象を大きくするには、売主が笑顔で対応し、どの質問にも誠実に答える様子を見せるのが成約へと繋がります。
やりすぎは禁物ですが、購入希望者に良い印象を持ってもらえるよう心がけ、丁寧な対応をおこなうのがコツです。

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まとめ

内見件数の多さが成約へと結びつくものではありませんが、件数が多くなるほど、その確率は高くなるでしょう。
実際の物件を見てもらうのは、中古マンション売却に繋がる重要なポイントのため、しっかりと準備を整えておくのをおすすめします。

昔に比べると個人が所有する財産の種類は増え、不動産や株式に留まらず、実にさまざまな種類があります。
もし、相続する財産が現金ではなかった場合、どうしたら揉めずに分割できるか、相続財産に課される税金を抑えることができるか、知っておきたいと思いませんか？

相続財産を平等に分けられる換価分割とは？

相続によって財産を得る場合、誰がどの財産を受け取るかで揉めることがよくありますが、もっとも平等に分けられる方法があれば、面倒な揉め事を避けられます。

換価分割とは？相続財産を分ける4つの方法！

続財産を分ける方法には、換価分割や現物分割、共同分割、代償分割の4つの方法があります。
まず、換価分割とは、不動産や株式などの財産すべてを現金に変えてから分ける方法です。
次に、現物分割は、財産をそのままの状態で分ける方法です。
共有分割は、所有する割合を決めて共同で所有する方法となります。
最後の代償分割は、特定の相続人が財産を受け取る代償にほかの相続人に現金を支払う方法です。
遺された財産の分割割合は法律によって定められていますが、遺言書が作成されていたり、相続人が放棄したりなどすると、必ずしも法律どおりとなるとは限りません。
4つの分割方法のなかでも換価分割はもっとも平等に分割しやすく、揉め事を回避するために選択されるケースが多いです。

贈与税回避！遺産分割協議書作成の必要性

お互いによく知っている間柄では、分割する財産の内容やその方法をきちんと書面に残さずとも、口約束だけでトラブルは起きないと思う方もいらっしゃいます。
しかし、遺産の分割内容の詳細を書面に残す理由は、相続人どおしのトラブルを避けるためだけでなく、税務署からあらぬ疑いをかけられないためにも必要です。
通常、個人の財産を家族または親族などに分け与えると、財産を贈与したとみなされ、財産の額に応じた贈与税が課されます。
遺産を一時的に代表者が受け取り、ほかの相続人に渡すためだとしても、第三者から見るとそれが贈与か相続かを判断できません。
そのため、遺産分割をおこなうための一時的な財産の名義変更や売却行為だと証明する書類が必要なのです。

共同名義か単独名義か？遺産分割協議書の書き方

換価分割をおこなう場合、代表者の単独名義として財産を現金化するか、相続人全員の共同名義として全員で現金化をおこなうかを選びます。
どちらの場合でも、分割対象となる不動産などの財産はすべて記載し、現金化した財産をどのように分割するかを明記するのが重要です。
単独名義の場合、換価分割を目的とした一時的な財産の取得であり、現金化したあとに誰にいくらを分けるかを、誰が見てもわかるように書かなくてはなりません。
共同名義の場合も同じく、遺産分割のために一時的に共同名義にして、財産を受け取る相続人の名前と誰がいくら受け取るかの割合、売却にかかる費用は売却代金から控除する旨も明記します。

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不動産相続で使われる代償分割のメリットとデメリットをご紹介

換価分割のメリットとは？相続トラブルを未然に防げる！

比較的平等に財産を分けられる分割方法は、あくまでも方法の1つでしかなく、必ずしも揉め事が起きないと約束されるものではありません。
換価分割で得られる精神的・経済的な2種類のメリットと同時に、考えられるデメリットには何があるかを解説します。

精神的なメリット！誰が見てもわかりやすい！

相続でトラブルのもととなるものは、平等に分け合えない財産があった場合、誰が得をし、誰が損をするかです。
土地という財産を1筆ずつ受け取ったとしても、土地の広さやどんな用途で使えるか、土地がある場所や形などによって、価値は異なります。
こうした違いが揉め事のもととなり、相続の場ではそれまでの関係性を壊してしまいかねないトラブルへと発展するケースがあとを絶ちません。
そこで換価分割を選択すると、現金というわかりやすい財産に変えて、1円単位できっちりと平等に分けられるため、揉め事回避のメリットとなるのです。

経済的なメリット！家計ダメージは最小限！

実は、相続税を先に納めてからでないと財産を受け取れないため、遺された財産が高額な場合、納める税金を用意するのが大変だと知っていますか？
相続税の申告期限は約10か月間なので、その間にすべての財産をまとめ、誰が受け取るかを決め、受け取ると決まった方は財産に応じた額の税金を用意しなければなりません。
このような場合でも、相続人全員に現金化して分割する方法であれば、納税に充てられる現金を先に用意できます。
また、不動産に対する相続税は、土地で評価額の8割、建物で評価額の6〜7割とされており、生前に現金化しておくよりも相続税を節税が可能です。
不動産のままでは分割しにくく、揉め事になっては大変だろうからと気を利かせて売却したつもりが、かえって税金の負担を高くしてしまいかねません。
換価分割には、遺された家族に対する経済的な負担を減らすメリットもあるので、生前から負担の少ない相続について話し合っておくことが大切です。

財産そのものがほしいときには向いていない

相続人全員に平等に財産を分けられる分割方法のメリットは、精神的・経済的な負担を減らしてくれるのがわかります。
ただし、財産をそのまま受け取りたい要望がある方にとっては、この方法はデメリットでしかないでしょう。
土地という財産をそのままの形で受け取れば、さまざまな形で活用する可能性が広がりますが、現金に変えてしまうと、それはできなくなってしまいます。
また、不動産の売却によってさまざまな費用の支払いが発生し、売却代金からその費用が差し引かれると、思っていたよりも受け取れる金額が少なくなったように錯覚するのもデメリットと言えるかもしれません。

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相続に関わる税金！換価分割で課される税金とは？

すべての財産を現金に変えて全員に平等に分割する方法を選べば、揉め事を回避しやすくなりますが、併せて税金を抑えるためのポイントも知っておきませんか？

遺産分割協議書がないと贈与税が課税される？

相続したすべての財産を現金に変えて平等に分割する換価分割では、財産を贈与するわけではないため、贈与税は課税されません。
しかし、贈与税の対象外となるのは、第三者から見ても相続財産を分割するための不動産の売却であると証明するのが重要です。
その証明となる書面が遺産分割協議書で、財産を分割するためにどこの不動産を売却し、誰にいくらの割合で分割すると取り決めたかを明記していなければ、贈与税がかかってしまいます。

相続税はどこに課税される？売却代金ではない？

相続税は、相続した財産に対して課される税金のため、財産を受け取ったならばそれに応じた税金を支払う必要があるのは確かです。
ただし、課税対象は換価分割のための不動産の売却代金ではなく、すべての財産をまとめて各自に分割したあとの金額に対して課税されます。
さらに、相続税には基礎控除が設けられているので、基礎控除の金額を超えない場合、支払う相続税は0円です。

売却益に対する譲渡所得税！特例が適用できると？

不動産を売却すると、その売却益に対して譲渡所得税が課税されますが、相続のための売却でも同じ計算式によって算出されます。
譲渡所得税は、売却代金からその不動産を取得するためにかかった費用と、売却するためにかかった費用の合計を差し引いた金額が対象です。
ただし、自宅として住んでいた居住用住宅を売却した際には、3,000万円の特別控除の適用を受けられ、これを利用すると税金を抑えられ、場合によっては譲渡所得税を0円にできる場合もあります。
これは売却した不動産に実際に住んでいた方が利用できる特例なので、その不動産に住んでいなかった方は通常どおりの税金を支払わなくてはなりません。

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まとめ

税金の計算式や何に対して課されるのかなど、詳細を常に記憶しておくのは専門家でなくては困難でしょう。
相続の場での揉め事を起こさないためには、どのような仕組みがあるか、その概要を知っておくだけでも十分役立ちます。

冷蔵庫や洗濯機、ソファーやダイニングテーブルなど、処分に困る家電や家具は、新しい住まいに持っていくのが億劫ではありませんか？
不動産売却や新居へ引っ越しなど退去の際に残していった私物を残置物と呼びます。
そこで今回は、不動産売却時に残置物とはなにか、また残置物によるトラブルや残置物を残して売却する方法を解説します。

不動産売却時の残置物とは？

不動産を売却する際には、物件の引き渡しまでに敷地内にあるすべての荷物を片付ける必要がありますが、もし荷物をそのままにした場合、どうなるか知っていますか？

残置物とは？

不動産の売却で、売買契約時によく確認されるのが残置物の有無ですが、残置物とは何を示す言葉か知っていますか？
残置物とは、その敷地や建物内部に置きっぱなしにされた私物のことで、前所有者が退去する際に残していったもののことです。
置きっぱなしにされていると聞くと違法なのではないかと勘違いされやすいですが、残置物があることに納得した売買契約であれば、どのような荷物があっても問題はありません。
たとえば、ドレッサーやダイニングテーブルなどの大型の家具から、衣類や食器などの日用品、洗濯機やテレビなどの家電までさまざまです。
これらの荷物は動産として扱われるため、所有者の意思確認をせずに勝手に処分などをすると、あらぬトラブルを招く原因ともなります。
たとえゴミ袋に詰められていたとしても、所有者にとって資産としてみなされるため、取り扱いは慎重におこなわなくてはなりません。

残置物の一般的な処分の方法

不動産の売買では、家電や家具などの荷物は売主が物件引き渡しまでに片付けておくのが一般的で、その費用は売主が負担します。
ただし、必ずしも売主が片付けなければならないという義務はなく、契約内容によっては買主が処分をおこなったり、そのまま使い続けたりすることが可能です。
重要なのは、売主と買主との間で残置物に対する取り扱いを明確にすることで、契約書に双方が納得する条件が明記されていれば問題はありません。
荷物にはさまざまな種類があるため、処分するにはそれに適した方法を選ばなくてはならないため、少々手間がかかるでしょう。
ゴミとして処分するならば、一般ゴミは可燃ゴミと不燃ゴミに分別して処理場へ持って行ったり、大型の家具は粗大ゴミとして、自治体のルールにしたがって出したりします。
エアコンやテレビ、冷蔵庫などは家電リサイクル法が適用され、粗大ゴミとして処分はできないので、購入店や自治体に処分方法を確認しなくてはなりません。

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不動産売却時の残置物によるトラブル

通常の不動産売却では、物件は空っぽの状態にしてから買主に引き渡されますが、双方が納得していれば売主は荷物を置いたままにすることは可能です。
しかし、それは予期せぬトラブルのもととなりかねないため、どのような条件で何を置いていくかを売主・買主の双方が合意する必要があります。

買主が処分できない残置物もある

もっとも起きやすいトラブルとは、残された荷物を買主が処分できないケースで、これは任意売却や競売物件でよく見られます。
任意売却や競売では、売主の身体的または経済的な理由から、自分で荷物を整理や処分することができない状態にあることが多いからです。
そのため、敷地内や建物内部に家電や家具がそのまま残されていたり、室内が整理されていなかったりします。
このような物件を残置物の取り決めをしないまま売り出すと、買主は売主の所有物を勝手に処分することができないため、処分をめぐってトラブルが発生するのです。
たとえ任意売却でなくてもトラブルを回避するには、処分できない荷物があることを売買契約に明記し、残された荷物の所有権を放棄する旨を、書面で通知しなくてはなりません。
残置物があることがトラブルのもとになるのではなく、残された荷物がどういうものか、買主の意思で処分して良いかを契約書に明記することが重要です。

古いエアコンが壊れたら？契約不適合責任に注意！

残される荷物の種類によっては、買主からそのままにしておいてほしいという要望が出されるケースもあります。
壊れていないエアコンなどの家電が代表的ですが、まだ使用できる状態であっても、事前の動作確認やこれまでの修理履歴などを明確にしておかないと、トラブルを招く可能性が高いです。
エアコンならば購入から5年以内であれば、まだ数年は使えると思われますが、それ以上の年数が経過している場合には、いつ故障するかわからないリスクを負うと考えたほうが良いでしょう。
万が一、物件の引き渡し直後に故障した場合、買主から修理や交換にかかる費用を負担してほしいと言われてしまうかもしれません。
不動産の売却では、売主には契約不適合責任があり、物件に隠れた瑕疵がある場合、売主に過失がなくても損害賠償や契約解除に応じなければならないと定められています。
契約不適合責任は隠れた瑕疵に対して負うので、契約締結前に瑕疵が明確になっていれば、問題にはなりません。
何か荷物を物件に残しておく場合には、動作確認やこれまでの使用状態を確認したうえで、契約書にその旨を明記することがトラブル回避に繋がります。

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不動産売却時の残置物を残したまま売却する方法

すべての荷物を新しい住まいに持って行くことができれば、処分する負担はかかりませんが、これからの暮らしに不要になった荷物まで持ち出すのは大変です。
もし、物件に荷物を残したままでも良いとする売却方法があるとしたら、それはどんな方法だと思いますか？

残置物を残したままで通常の売却は可能か？

最初に、通常の不動産売却を残置物を残したままおこなうことは可能かどうかですが、決して不可能ではありません。
残置物があることやその種類、それらの荷物をどう扱っても買主の自由にして良いことを契約書に明記し、買主がそれを了承すれば契約成立です。
ただし、買主にとっての新しい住まいとなる物件に、前所有者の荷物が残っている状態を良しとする方はあまり多くはありません。
物件の立地や間取りの面でメリットが多くても、残置物を処分する費用や手間がかかる物件では、買い手は見つかりにくいと考えられます。
処分費用を買主が負担することになるため、物件の価格を引き下げることを要求されることもあり、納得いく売買条件を見つけるのは困難です。
また、残置物があることを認める買い手を見つけること自体も厳しい条件と言わざるを得ないため、通常の不動産売却では平均以上の時間がかかることが予想されます。

残置物の処分の負担なく不動産を売却する方法

売主が残置物の処分費用や手間の負担なく、不動産を売却するおすすめの方法は、不動産会社に買取を依頼することです。
一般の方が買主となる通常の売買では、敷地内や建物内部は空っぽにしておかないと、なかなか買い手を見つけることができません。
しかし、不動産会社に直接売却する買取ならば、買い手を探す期間は不要で、残置物を処分する手間や費用も不要です。
物件の査定を依頼し、荷物を残したままの状態での買取を依頼すれば、不動産会社はそれに応じた査定額を算出します。
この方法ならば、契約不適合責任も適用されないため、売主にかかる負担は最小限に済ませられ、短期間での売却が可能です。

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まとめ

できるだけ自分で荷物を処分したほうが、最大限の利益を得られるイメージがありますが、肉体的・精神的な負担も考慮することをおすすめします。
いくらほどの金額で売れそうなのか、不動産会社に聞いてみなければわからないことは多々あるため、まずは相談してみるのはいかがでしょうか。

売却するか活用するかまだ決まっていない空き家は、つい管理が甘くなり、適切なメンテナンスが遅れてしまうことがあります。
外壁塗装は手間のかかるメンテナンスの1つですが、塗り直しをしなかった場合にどうなるのか、手間をかけても塗り直しをおこなう理由を知ってみませんか？
今回は、空き家の外壁を塗装しないとどうなるのか、外壁塗装の時期や、外壁塗装が必要な理由について解説します。

空き家の外壁塗装をしないとどうなる？

住む方がいないため、定期的にメンテナンスや点検に行かなければならない空き家ですが、実際には手間もお金もかかってしまうので面倒です。
しかし、誰も住んでいない建物だからこそ、こまめな点検と適切なメンテナンスをおこなわなければ、どうなるか知っていますか？

外壁塗装は雨漏り予防・構造体の保護が目的

一見すると、ただ家の壁の外側を専用の塗料を塗っただけに思える外壁塗装ですが、実はそれをするだけでさまざまな劣化を防ぐことができるのです。
定期的なメンテナンスのなかでも、外側から建物を守る重要な役割を担っており、快適な住まいを維持するためにも欠かせません。
外壁塗装をしないとどうなるかというと、雨や紫外線などから建物を守ることが難しくなり、雨漏りによるカビの発生や塗膜の剥離を引き起こします。
保護の役割を果たしていた部分がなくなってしまえば、建物の構造体にも雨水が侵入するなどして、建物全体の劣化を早めてしまうでしょう。
小さな雨漏りに見えて、実際には構造体の内部で深刻な劣化が進んでいるケースは多く、見た目以上にダメージは蓄積しています。

空き家のメンテナンス！しないとどうなる？

誰も住んでいないから破損のリスクも少ないし、劣化のペースも遅いのではないかと思われる方がいらっしゃいますが、実際には空き家のほうが建物の劣化のペースは早いです。
住人がいれば、小さな破損や劣化にも生活上の不便があることから気が付きやすいのですが、誰も住んでいない場合は、気が付かないケースが多いため、メンテナンスが遅れやすいと言えます。
雨が降っている日でなければ、雨漏りをしているかどうか気が付きにくく、建物のどこが弱っているかも住んでいないとわかりにくいです。
日常的に使用することがないというだけで、空気や水の循環が悪くなり、水回り設備の劣化や建物全体の腐食へと繋がります。
建物の内側が弱くなると、その影響は建物の外側にもしっかりと伝わり、内部に溜まった湿気によって剥がれやすくなった塗装は、簡単に失われていってしまうのです。

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空き家の外壁塗装の時期の目安とは？

空き家こそ定期的なメンテナンスをおこなわなければ、建物の寿命を縮めてしまうことがわかりましたが、外壁塗装をおこなうべき時期はいつなのか、2つの目安を解説します。

①塗料によって外壁塗装の時期の目安が異なる

空き家の外壁塗装をおこなう時期は、使用した塗料の耐用年数が1つの目安とされており、使用した塗料の種類によって年数は異なります。
耐用年数の短い順では、アクリル系樹脂塗料が6〜8年、サイディング（板状外壁材）は5〜10年、フッ素樹脂系塗料で15〜20年が目安です。
上記の塗料の種類による外壁の塗り替え時期は一般的な年数であり、日々の使用状況や日頃のメンテナンス状態などによって異なります。
日当たりが良すぎることや雨が当たりやすいことなども塗装の劣化を早める原因となるため、耐用年数だけで塗り替え時期を決めるのは早計です。
住まいの状態を正しく見極めるためにも、次のような劣化現象が現れていないか、建物の外壁をチェックしてみることをおすすめします。

②目に見える劣化現象が現れたときが外壁塗装の時期の目安

塗料の耐用年数以外で外壁塗装をおこなう時期を見極めるには、外壁に劣化現象が現れていないかチェックするのが確実な方法です。
外壁塗装をおこなった直後よりも、光沢感が失われてきたり、チョークのような粉が出るチョーキング現象が現れたら、塗り直しの時期が迫っています。
ほかにも代表的な見た目では、塗膜がデコボコと浮き上がっている、一部が剥がれ落ちる、ひび割れている、カビの発生などもそうです。
壁が向いている方角によっても違いが現れますが、一部でも上記の現象が現れていたら、早めの塗り直しをおすすめします。
建物全体にひび割れや塗膜の剥離が見られる場合は、劣化が進んでいることが予想され、今後の劣化も進みやすいと考えられるため、塗り直しを急いだほうが安心です。

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空き家の外壁塗装が必要な3つの理由とは？

手間やお金がかかる空き家の管理ですが、次の3つの理由を知れば、適切に管理していたほうが良いことがわかります。

理由①不動産の資産価値の低下を防ぐ

誰かが住んでいれば、建物の内側は換気され、水回りも定期的に使用されるので、設備の劣化ペースはそこまで早くありません。
しかし、誰も住んでいないというだけで建物内の空気の循環は悪くなり、水回り設備が使われないことで設備の劣化も進んでしまいます。
数年も放置すると、建物全体が古びた印象になるだけでなく、実際に住むことができないほどの状態になってしまうかもしれません。
そうなってから不動産の売却を考え始めても、資産価値が低下した状態からでは、納得する金額での売買は難しくなる一方です。
建物の寿命を伸ばすために外壁塗装をおこなうことは、大切な資産を活用する際にも売却する際にも資産価値を落とさないために必要な対策と言えます。

理由②予定にない高額な修繕の回避

誰も住んでいない建物は空気の循環が悪く、設備が使用されないことで劣化を早めてしまうため、定期的な点検が欠かせません。
しかし、自分が住んでいない建物に対して、熱心に点検やメンテナンスをおこなうのは精神的にも肉体的にも厳しく、結果的に空き家は放置されやすいです。
そうなると、破損や劣化が進み始めた部分の発見が遅れ、気が付いたときには建物の構造に大きく影響するほどとなってしまうことでしょう。
たとえば、外壁にひび割れがあった場合、そのひび割れの修繕には1㎡あたり1,700〜2,500円ほどの費用がかかります。
ひび割れが2階だった場合には建物の周りに足場を組まなければならず、数万〜20万円にもなる足場の設置費用も負担しなくてはなりません。
修繕部分は建物内部へと広がっていくため、放置する期間が長いほど、大規模な修繕が必要となってしまうでしょう。
このような大規模修繕を回避するという理由からも、空き家の定期的な点検と建物の構造を守る外壁塗装が必要です。

理由③特定空家指定・税金アップを回避

不動産を所有すると、種類に応じて固定資産税が課されますが、更地よりも建物があるほうが税率が低いため、空き家をそのままにしていることが多いと言われています。
しかし、国や自治体は適切に管理されない空き家をこれ以上増やさないために、空き家対策特別措置法を制定しました。
この法律は、適切に管理されない空き家が原因の諸問題を解決するべく作られたもので、国や自治体から所有者に対して、管理に対する指導や命令が下せる法律です。
適切に管理されているかどうかが調査され、適切でないと判断された場合には指導が入り、数回の指導や勧告に従わない場合には、固定資産税の特例が適用されなくなります。
外壁塗装は建物の外観を美しく保持するために必要なものなので、空き家であっても定期的に塗り替えをおこなわなければ、適切に管理していると判断されにくくなるでしょう。

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まとめ

適切に管理されていれば、空き家も立派な資産の1つとなるため、大切な資産を守る意味でも定期的なメンテナンスを欠かさないことが大切です。
所有する不動産をどのように活用するか売却するか、まだ決まっていない場合も、適切な管理が資産を守ります。