何かしらの形で財産を受け取ると取得した金額に応じて税金がかけられますが、それが相続によって取得した不動産である場合には、税金を軽減する特例があることを知っていますか？
相続税をもとにした取得費加算の特例とはどのような制度か、軽減される価格を算出する計算式から、より節税に繋がる併用できる制度なども併せて解説します。
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相続した財産を定められた期限内に売却した場合、その際の譲渡所得税を安く抑える制度があることを知っていますか？
相続時の節税が可能？取得費加算の特例の概要
取得費加算の特例とは、相続や遺贈によって取得した土地や建物などの不動産、株式などの財産を一定期間内に売却した場合にのみ、相続税の一部を譲渡資産の取得費として加えることができる制度です。
通常、財産を売却した際には譲渡所得税の支払いが義務付けられていますが、その財産を取得するためにかかった費用を差し引いた金額に対して課税されます。
本来であれば相続税は、その財産の取得にかかった費用として加算することはできませんが、相続によって財産を取得してから3年10か月以内に売却した場合には可能です。
この特例の適用を受ける場合、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書と譲渡所得の内訳書または譲渡所得の計算書を揃えて確定申告をします。
特例の適用を受けるための3つの要件とは？
取得費加算の特例の適用を受けるためには、次の3つの要件をすべて満たし、相続財産を売却した翌年に確定申告をする必要があります。
要件の1つ目は相続財産を取得した本人であること、2つ目は相続財産を取得した本人に相続税が課税されていることです。
要件の3つ目は相続税申告の翌日から3年以内に売却を完了させることで、これら3つの要件を満たせば譲渡所得税を軽減することができます。
注意したい点は3つ目の要件の期限ですが、期限の開始日は財産を取得した日ではなく、相続税を申告した翌日です。
相続税とは、相続が開始した翌日から10か月に申告しなければならないと定められているので、取得費加算の特例の期限は申告が終わった翌日から3年以内、合計3年10か月以内が期限となります。
譲渡した財産ごとの取得費を算出する計算式
譲渡所得税を安く抑えることのできる取得費を算出するには、譲渡した財産ごとに次の計算式に当てはめて求めます。
相続税額×相続税課税価格の計算の基礎とされた譲渡した財産の課税価格÷（相続税の課税価格+債務控除額）です。
たとえば、1,000万円の不動産とそのほかの財産で1,000万円を相続し、200万円の相続税を支払っていた場合には、次のように計算できます。
相続税額200万円×譲渡した財産の課税価格1,000万円÷（相続財産全体の課税価格2,000万円）で、加算できる取得費は100万円です。
相続税に取得費加算の特例が適用できる？できない？3つのケース
3つの要件を満たさなければ適用できない特例ですが、以下のケースでは適用できない、または適用できるのに見過ごしてしまうことがあるので注意しましょう。
相続が夫婦間であるケースでは適用できない
配偶者からの相続によって取得した財産の場合、配偶者の税額の軽減制度の適用を受けることで、軽減制度が重複してしまうため、適用できないケースの1つに挙げられます。
配偶者の税額軽減制度とは、配偶者からの相続財産の合計金額が、1億6,000万円または配偶者の法定相続分相当額のいずれか多い金額までは、課税されないという制度です。
相続税がかからないという大きな軽減制度を受けているため、そのほかの制度を併用できないように定められています。
贈与による財産の取得・譲渡所得以外の申告では適用できない
取得費加算の特例は、相続や遺贈によって取得した財産であることが前提とされているため、贈与や通常の売買で取得した財産には適用できません。
さらに、申告する際も譲渡所得として申告できる財産でなければ特例の適用を受けることはできないため、気を付ける必要があるでしょう。
たとえば、雑所得や事業所得など、不動産所得が生じる事業にあたる方が棚卸資産として不動産を譲渡した場合などが該当します。
相続時精算課税＆3年以内加算制度に注意
気を付けたいのは、相続時精算課税と3年以内加算制度を利用していた場合で、これら2つの制度は利用した際には贈与と思い込んでしまうことがよくあります。
相続時精算課税とは、生前に贈与した財産の課税時期を相続するタイミングまで先送りにできる制度のことです。
上限を2,500万円とし、生前に財産を贈与しておくことができますが、課税するのは相続のタイミングで相続税として課税されます。
あくまでも課税タイミングを先送りにしているだけなので、生前に贈与していたとしても相続財産であることに違いはありません。
3年以内加算制度とは、贈与を受けてから3年以内に贈与した方が亡くなった場合、生前贈与はなかったものとして、相続税の対象とする制度です。
こちらも同じく相続財産に当たるため、財産を取得したタイミングでは贈与のように思えますが、相続とみなされます。
相続税において取得費加算の特例が併用できるそのほかの3つの特例
税金を軽減できるお得な制度というものは、併用不可とされることが多々ありますが、取得費加算の特例は、節税効果も大きい次の3つの特例との併用が可能です。
マイホームを売却した際の特別控除との併用
マイホームとして使用していた居住用の建物を売却した際には、複数の要件を満たせば、譲渡所得税を最高3,000万円まで控除できる3000万円特別控除が適用できます。
この大きな軽減制度と取得費加算の特例は併用可能なため、場合によっては大きな節税効果を得ることができるでしょう。
ただし、注意点はマイホーム売却の特例に併用できるのであって、同じく3,000万円の特別控除が適用できる空き家を売却した際の特例では適用できません。
取得費加算の特例は、空き家を売却した際の特例とどちらかを適用するか選ぶことは可能なので、より税金を安く抑えることができるほうを選ぶと良いでしょう。
譲渡所得税を先送りにできる買換え特例との併用
2023年12月31日までにマイホームを売却して、代わりに別のマイホームを購入した場合に適用される制度に、特定のマイホームを買換えたときの特例があります。
売却代金や買換え先のマイホームの床面積などの要件を満たすことで、譲渡所得税の支払いを将来に先送りすることが可能です。
たとえば、マイホームを相続した場合、相続したマイホームを売却した際の譲渡所得税は、買換えとして購入したマイホームを売却したタイミングでまとめて課税されます。
この課税のタイミングで、取得費用を加算して計算することができるため、大きな節税効果を得られるでしょう。
居住用・事業用の小規模宅地等の特例との併用
小規模宅地等の特例とは、相続で取得した居住用・事業用の宅地の売却に際して、一定の面積までは相続税の課税価格に算入する価格を減額することができる特例です。
減額される割合は、どのような目的で使用していた宅地であったか、その宅地の面積などから減額される価格の割合が決められています。
この小規模宅地等の特例とも取得費加算の特例は併用が可能ですが、使用目的や財産の取得者の関係などごとに割り振られた要件を満たさなければなりません。
まとめ
土地や建物などの不動産の売却や取得をすると、必ず何かしらの税金が課税される仕組みが作られていますが、高額な税金を軽減する制度はいくつも整備されています。
知らなければ利用することができなかった税金に関する知識も、一度知ってしまえば、いつでも自分の財産を守る盾となってくれるでしょう。
ネクストホープ不動産販売 メディア 担当ライター
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