現代では、外国籍の方が日本の土地や建物を売買するシーンを見かけるケースが増えつつありますが、外国人が日本の不動産を購入・売却するには資格が必要だと思いますか？
日本の土地・建物を購入・売却できる外国人とは誰か、手続きに必要な書類の一覧やその取得方法から、かかる税金までを解説します。
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外国人は日本国内の不動産を売却できるのか？
日本国内の土地や建物を売買するには、日本国籍を持つ者同士でなければいけないようなイメージがありますが、実際には日本国籍を持たない外国人でも不動産の売買は可能です。
売主 買主が外国人？売却できる条件とは？
不動産の売主、または買主が外国人であった場合、日本の法律では売買を禁じてはいないため、問題なく売買契約を締結できます。
気を付けなければならない点があるとすれば、日本の法律に従い、交渉や契約書・重要事項説明書などの日本語を正しく理解することでしょう。
不動産売却の流れも一般的な売買契約と同様に扱われ、特別扱いするようなケースはほとんどないでしょう。
売却する場合では、不動産会社の査定を受け、媒介契約を結び、買い手を探すために物件情報サイトなどにさまざまな情報を掲載します。
買い手が見つかったら、売買条件の交渉を進め、お互いが納得する条件にまとまれば、正式な売買契約書を作成して契約締結です。
最後は、取り決めた内容にしたがって代金を受け取り、物件を買主に引き渡せば、無事にすべての手続きが完了となります。
現在の日本の法律では、売主・買主の国籍に関する制限は設けられていないため、このように自由な売買ができる状態です。
契約の場には代理人が必要なケースもある？
売主または買主が外国人であっても不動産の売却に問題は生じず、一般的な手続きを踏めばどなたでも売買ができます。
しかし、場合によっては代理人を立てなければ売買契約を締結させられないケースがあるため、その点には注意が必要です。
代理人が必要となるケースは、日本に住んでいない非居住者である、日本語での会話がスムーズではないなどがよくあります。
国籍のある自分の国にいる場合は、日本での手続きをおこなうためにはるばる日本へ渡航しなければなりませんが、代理人を立てられれば、その限りではありません。
同じように、自分が日本語が堪能ではなくても、日本語での会話に問題がない代理人を立てて契約しても良いとされています。
不動産の売却では、代理人を通していたとしても最終判断は自分でおこなうものであるため、代理人を通して正しく契約内容を理解するのが重要です。
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外国人が不動産を売却！必要書類と代替書類
誰から誰へ、どの不動産を売買するのかを明確に示す書類は、国籍に関係なく提出が求められますが、外国人の場合は取得が困難な書類があるため、揃えるのに時間がかかると予想されます。
不動産売却の必要書類！全員に共通するもの
売買契約を締結する際と締結後の所有権移転登記の手続きの際には、さまざまな必要書類を事前に集めておかなくてはなりません。
自分を示す運転免許証やパスポートなどの身分証明書、不動産の場所や状態を示す登記識別情報や登記簿謄本、固定資産税納税通知書は共通する必要書類です。
物件によって異なる必要書類では、一戸建てでは地積測量図や隣地との境界を明確に示した境界確認書など、マンションでは管理規約や修繕計画書などを取得しておく必要があります。
ここまでは取得に手間はかかっても、国籍に関わらず共通した必要書類ですが、日本独特の書類である住民票と印鑑登録証明書は外国人には取得が難しい、またはできない難しい書類です。
日本以外に居住地がある場合の代替書類とは？
外国籍を持ち、日本に住んでいない外国人の場合、住民票も印鑑登録証明書も取得ができないため、代替書類を取得する必要があります。
住民票の代替書類は、自分の国の公証人の認証がある住所に関する宣誓供述書が代わりとなり、日本に渡航していた場合は大使館領事部で取得可能です。
宣誓供述書とは、公証人の前で記載の内容が真実であることを宣誓、証書に署名・押印して、公的に認められた証書を指します。
印鑑登録証明書の代替書類は、上記の宣誓供述書を現地公証人に署名の認証をしてもらった書類で、同じく機関で取得可能です。
日本在住の場合は在留資格によって必要書類が異なる
日本在住の外国人は、中長期在留者、特別永住者、一時庇護許可者・仮滞在中許可者、出生による経過滞在者・国籍喪失による経過滞在者の4つの資格に分類されています。
このうち中長期在留者は、3か月以上の在留が認められているため、居住地の市区町村で印鑑登録をおこなえば、住民票と印鑑登録証明書の発行が可能です。
それ以外の在留資格の方は非居住者と同じく、国籍を置く自分の国の大使館領事部で発行される宣誓供述書を取得しなければなりません。
国によって取得にかかる日数にはバラつきがあると考えられるため、不動産売却をお考えの際には早めの取得がおすすめです。
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税金はかかる？外国人が不動産売却した場合の納税方法
日本の法律に従い、一般的な流れとほとんど変わらない不動産売却ですが、外国人が売却した場合には税金に関して少々違いがあります。
不動産売却にかかる税金！種類と納税方法
一般的にかかる税金の種類は、売却益に対して課税される譲渡所得税、商業取引に関する文書に課税される印紙税、不動産の名義変更にかかる登録免許税の3つです。
これは国籍に関係なく、売買契約が締結した際に支払わなければならないため、どの納税方法で対応するかを決めます。
外国人が不動産売却をおこなった際には、税金の申告漏れや納税漏れを防ぐため、源泉徴収相当額を買主が支払うケースが多いでしょう。
買主は売主が支払うはずだった税金分を負担するため、相当額を考慮した売買代金で取引をおこない、売主に代わって税務署に納税します。
ただし、売買代金が1億円以下であり、買主が個人かつ自分・親族の居住目的であった場合には、源泉徴収をおこなう必要はありません。
居住地は日本！確定申告をおこなうケース
在留資格を持って日本に在住している外国人は、日本を居住地としているとみなされるため、日本人同様に年に一度の確定申告がおこなえます。
確定申告用の書類は、居住地の管轄の税務署で受け取るか、国税庁の公式サイトからダウンロードできるので、必要事項を記入して期限内に提出すれば問題ありません。
非居住者は源泉徴収？確定申告？どちらも選べる
日本に住んでいない方の場合は源泉徴収にて納税されるのが多いですが、確定申告をおこなったほうが良い場合があります。
不動産の売却によって利益が出た場合、源泉徴収で税金を納めすぎていた場合、特別控除などを適用したい場合などです。
利益が出た場合にはもちろん納税の義務があるため、確定申告をおこないますが、売買契約時に源泉徴収した金額が払い過ぎだったとわかった場合にも、還付するために確定申告をおこないます。
また、要件を満たしていれば外国人でもマイホームを売ったときの特例などが適用できるので、その手続きには確定申告が必要です。
日本に住んでいないと手続き用の書類の取得や提出が困難ですが、その場合は代理人に対応を依頼しても問題はありません。
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まとめ
必要書類の種類や取得方法、かかる税金の種類や納税方法を知っていれば、外国人が日本で不動産を売買するのは可能です。
ただし、ケースによっての違いや契約に関する難解な日本語を理解していないと、あとからトラブルを引き起こしかねないため、焦らず手続きを進めるのをおすすめします。
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ネクストホープ不動産販売 メディア 担当ライター
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