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中古マンションの購入時に住宅ローンは組める?制限や通りにくい物件とは

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中古マンションの購入時に住宅ローンは組める?制限や通りにくい物件とは

住宅ローンが組めるのは、新築物件の購入時のみだけではなく、中古マンションの購入時でも組めます。
しかし、中古マンションの購入時に住宅ローンを組む際には、物件の築年数や耐用年数、選び方などに注意が必要です。
そこで今回は、中古マンション購入時にも住宅ローンは組めるのか、ローンの制限や通りにくい物件の条件について解説します。

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中古マンションの購入時に住宅ローンは組める?

中古マンションの購入時に住宅ローンは組める?

中古マンションの購入時においても、新築物件と同様に、住宅ローンを組むことが可能です。
また、中古マンションの購入時にリフォームやリノベーションをおこなった場合や諸費用なども、住宅ローンに含められるのか気になる方も多いでしょう。
中古マンションの購入時における住宅ローンについて、以下に解説します。

リフォームやリノベーション費用

中古マンションを購入する際には、リフォームやリノベーションを検討する方も多いでしょう。
リフォームやリノベーション費用は、高額になるため、ローンに含ませたいと思う方が多いかもしれません。
結論から申し上げると、リフォームやリノベーション費用も住宅ローンに含ませることが可能です。
しかし、借入金額が増えるため、住宅ローン審査が通りにくくなる点には注意してください。
そのほかにも、住宅ローンと別でリフォームローンを組む方法や、リフォームやリノベーション費用のみ現金で支払う方法があります。
予算をはじめ、老後や教育資金などの将来に必要な資金のことを考慮して、ご自身にあった方法を選択しましょう。

住宅ローンを組んで中古物件を購入する際に必要な諸費用

住宅ローンを組んで中古物件を購入する際には、いくつかの諸費用が必要ですが、住宅ローンに含ませることが可能です。
まず、中古物件を購入する際には、仲介手数料が発生します。
仲介手数料とは、物件探しから契約のサポートなどをおこなってもらったことに対して、依頼した不動産会社へ支払う報酬です。
また、住宅ローンを組む際には、事務手数料・保証料・団体信用生命保険料・火災保険・登録免許税・印紙税などの諸費用が必要です。
中古物件を購入する際に必要な仲介手数料や、住宅ローンを組む際に必要な諸費用を住宅ローンに含ませることをフルローンといいます。
フルローンを扱う金融機関も多くなっており、中古マンションが購入しやすくなりましたが、借入金額が大きくなるため、住宅ローン審査が通りにくい点には注意しましょう。

住宅ローンに含ませられない手付金

リフォームやリノベーションと諸費用は、住宅ローンに含ませることが可能でしたが、手付金は住宅ローンに含ませられません。
手付金とは、中古マンションの売買契約をおこなう際に、売主側へ支払うお金です。
万が一、売買契約を交わした後に、中古マンションの購入をキャンセルした場合には、手付金は戻ってきません。
手付金は、売買契約時に現金または契約日にあわせて振込にて支払うのが一般的です。
したがって、住宅ローンに手付金が含ませられない点には注意してください。

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中古マンションの購入時における住宅ローンの制限とは?

中古マンションの購入時における住宅ローンの制限とは?

中古マンションの購入時には、借入金額や借入期間に制限がかかる場合があるため、注意が必要です。
中古マンションの購入時における住宅ローンの制限について以下に解説します。

借入金額の制限

中古マンションは、金融機関からの借入金額に制限がかけられてしまい、新築に比べて希望する融資額より低くなる可能性があります。
なぜならば、中古マンションは新築物件に比べて、築年数とともに資産価値が下がっているため、担保評価額が下げられる傾向にあるからです。
万が一、債務者が住宅ローンの返済ができなくなった場合には、金融機関は中古マンションを売却し、売却価格を充てて住宅ローンを回収します。
しかし、資産価値が下がった中古マンションだと、売却価格で住宅ローンの完済ができない可能性が考えられます。
そのため金融機関は、債権者が住宅ローンの返済ができなくなった場合のリスクに備えて、中古物件によっては借入金額に制限をかけるのです。

返済期間の制限

中古マンションでは、建物の築年数と耐用年数に応じて、住宅ローンの返済期間に制限をかけている金融機関が多い傾向にあります。
住宅ローンの最長返済期間は、35年が一般的です。
しかし、中古マンションの購入の場合、法定耐用年数から築年数を差し引いた年数が、住宅ローンの最長返済期間に充てられる場合があります。
たとえば、鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの場合の法定耐用年数は47年です。
購入した中古マンションの築年数が20年だった場合には、住宅ローンの最長返済期間は27年(47年-20年)に設定されます。
また、中古マンションの旧耐震物件の状態によっても、返済期間が短く設定されてしまう場合がある点には注意が必要です。
ただし、借入金額や返済期間は、債務者の年収や勤務先などによる返済能力などからカバーできる場合があります。
金融機関によって審査の条件が異なるため、ご自身に合った金融機関を選択しましょう。

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住宅ローンの審査に通りにくい中古マンションの特徴

住宅ローンの審査に通りにくい中古マンションの特徴

中古マンションでも新築物件と同様に住宅ローンが組めますが、物件によっては、住宅ローンの審査が通りにくい物件があります。
住宅ローンの審査に通りにくい中古マンションの特徴について、以下に解説します。

旧耐震基準の中古マンション

1981年5月31日までに、建築確認の申請がおこなわれた旧耐震基準である中古マンションに対しては、資産価値が低くみられるため、住宅ローン審査に通りにくい傾向です。
一方で、1981年6月1日以降に建築確認の申請がおこなわれた新耐震基準の中古マンションは、旧耐震基準よりも耐震性が高い建築物であるため、資産価値が高いです。
旧耐震基準で建てられた資産価値が低い中古マンションだと、債務者が住宅ローンの返済ができなくなった場合でも、売却価格で住宅ローンの完済ができない可能性が考えられます。
そのため、債権者である金融機関は、資産価値が下がる旧耐震基準である中古マンションには、借入金額を制限する可能性が高いと考えられます。

再建築不可物件

再建築不可物件とは、もともと建てられていた建物が解体されて更地になった場合、新たに建物が建てられない物件のことです。
建物を建築する際には、建築基準法によって接道義務が定められており、幅員4m以上の道路に、2m以上接していなければ建物が建てられません。
接道義務が満たされていない物件を、再建築不可物件といいます。
このようなリスクがある物件だと、万が一火事や台風などの災害によって消失した場合には、消失した物件の住宅ローンと新居の家賃で、債務者の家計が回らなくなることが予想されます。
したがって、建築不可物件には、住宅ローンの審査が通りにくいのです。

借地権付きの物件

借地権とは、人から土地を借りて、その土地の上に建物を建てられる権利のことです。
自己所有の土地に比べて、借地権付きの物件だと、住宅ローンの審査が厳しくなります。
また、住宅ローンを組んで借地権付きの物件を購入する際は、土地の所有者の許可が必要です。
万が一、債務者が住宅ローンの返済ができなくなった場合、このような借地権付き物件は売却が難しいため、住宅ローンの回収が期待できません。
そのため金融機関は、借地権付き物件への融資を回避したいと考えるのです。

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まとめ

中古マンションは、住宅ローンを組むことが可能であり、リフォーム・リノベーションと諸費用も住宅ローンの中に含められます。
物件の築年数や耐用年数によっては、借入金額や返済期間に制限がかかる点には注意が必要です。
住宅ローンが通りにくい物件には、旧耐震性物件・再建築不可物件・借地権付き物件の3つが挙げられます。

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