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根抵当権が付く不動産売却の流れと注意点を解説

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根抵当権が付く不動産売却の流れと注意点を解説

金融機関から借り入れをして不動産を購入すると、その物件に抵当権が設定されますが、それは一体どういう権利のことかご存じでしょうか。
抵当権と根抵当権の違いと特徴、権利を抹消しないままの不動産売却の流れ、トラブルを回避するための注意点などを解説します。

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不動産売却における根抵当権とは?特徴と抵当権との違いを解説

不動産売却における根抵当権とは?特徴と抵当権との違いを解説

名称が1字違うだけで意味が異なることは想像がついても、何がどう違うのか、どういった特徴を持っているのか、ご存じない方も多いのではないでしょうか。

根抵当権の特徴!何度も借り入れが可能とは?

土地や建物などの不動産を購入する際には金融機関から借り入れをおこなうのが一般的ですが、融資条件として購入予定の不動産に抵当権が設定されることがあります。
抵当権とは、金融機関が融資をおこなう際に対象となる不動産に対して設定し、返済が困難になった場合に、設定した不動産を売却して弁済する権利のことです。
根抵当権も抵当権と同じ意味を持つ権利ですが、特徴的なのは融資の上限金額を設定し、その極度額の範囲内ならば何度でも追加融資を受けられます。
金融機関は対象の不動産の担保価値を評価するだけで良いので、返済状況や世界情勢に大きな変動がなければ、追加融資はスムーズにおこなわれるでしょう。
たとえば極度額1,000万円の融資の場合、最初に700万円を借り入れておき、必要になったタイミングで残りの300万円を追加で借り入れできます。
さらに、抵当権の設定には登記簿謄本への登録が必要ですが、根抵当権の場合にはその設定登記が最初だけで済ませられるので、登記手続きにかかる時間も費用も最初の1回のみです。
根抵当権は主に事業の運転資金として利用されることが多く、個人同士での不動産売買で利用されることはほとんどありません。

抵当権とは何が違う?大きな2つの違い

抵当権と根抵当権の大きな違いは2つあり、1つは設定された極度額の範囲内ならば、追加の借り入れが何度も可能なことです。
抵当権では最初に設定した融資金以外にも借り入れをおこないたい場合には、新たに融資の希望をするしかありませんが、根抵当権ではそのような手間もなく極度額の範囲内で追加融資を受けられます。
抵当権との大きな違いのもう1つは、譲渡によって権利が移転する随伴性と債権の消滅によって権利が同時に消滅する付従性です。
抵当権は返済が完了すると同時に権利自体も消滅しますが、根抵当権は金融機関と債務者の合意がないと基本的には消滅しません。
さらに不動産を譲渡した場合でも、根抵当権は最初に設定した債務者に残され、次の持ち主に移転しないという特徴を持っています。

根抵当権のある不動産は売却が困難?売却するための流れ

根抵当権のある不動産は売却が困難?売却するための流れ

根抵当権の付いた不動産をそのまま売却できないため、まずは権利を抹消するには1つずつ手続きを進める必要があります。

ローンの残債務を完済できるか?物件の査定で確認

まずおこなうことは2つあり、1つは現時点でいくらの残債務があるのか、もう1つは売却したい不動産の査定依頼です。
ローンの残債務の金額は、返済予定表や借り入れをおこなった金融機関のインターネットバンキングなどで現在の正確な金額を確認します。
同時におこなうのは、売却したい不動産がいくらで売れそうか、不動産会社に査定を依頼して売却価格の予想を付けることです。
査定価格のほうが高ければ売却へと話を進められますが、万が一ローンの残債務のほうが高ければ、自己資金で不足分を補ったり、任意売却を考えたりする必要があるでしょう。

権利抹消に消極的な金融機関との交渉を進める

売却の流れのなかで、もっとも問題がなさそうな部分ですが、意外にもこの交渉の部分が難関かもしれません。
金融機関にとって、これからも借り入れをおこなってくれるであろう顧客を手放すことは、利益を手放すことと同じなため、どうにか権利を抹消しないでもらえないか交渉してくるでしょう。
ローンの完済と同時に権利が消滅する抵当権とは違い、融資をした金融機関と債務者との合意がなければ権利は抹消しないからです。
そのため、簡単に首を縦に振ってはもらえないと思われますが、売却が必要な理由を伝えて、粘り強く交渉を進めていきましょう。

借り入れ停止・元本確定で権利抹消からの売却

金融機関との交渉が無事にまとまったら、一連の流れの最後はローンの完済と権利の抹消手続きへと進みます。
元本確定とは、極度額まで何度も借り入れが可能であった権利を停止することで、これ以降の借り入れはできなくなり、返済するべき金額を確定する手続きです。
元本確定は民法によって定められた事由に該当する必要がありますが、確定期日を定めておらず、開始から3年経過したあとに借り手が確定請求をしたとするケースが多いでしょう。
不動産売却の手続きは権利の抹消前から進めても構いませんが、物件引き渡しまでには抹消登記が完了するように注意しなければなりません。

根抵当権が付いたままの不動産売却の注意点

根抵当権が付いたままの不動産売却の注意点

何度でも極度額の範囲内であれば追加で融資を受けられる根抵当権は、利用するには便利ですが、不動産を売却する際にはしっかりと抹消登記を済ませなくてはトラブルのリスクが高くなります。

注意点①元本確定すると追加融資はできなくなる

元本確定し、その時点での債務金額を明確にすると、それ以降は抵当権と同じ扱いになるため、追加で融資を受けられなくなります。
契約の安全性を確保する意味でも、一度確定したら元に戻せないので、元本確定をおこなう前に追加融資の必要性や資金計画をしっかり考えてからおこないましょう。
如何ともし難い理由ならば、どうにかなるのではないかと淡い期待を抱くこともありますが、決して撤回はできません。

注意点②抹消登記をしていないと起きるトラブル

抵当権はローンを完済することで自動的に権利が消滅されますが、抹消登記の手続きは別途おこなう必要があります。
根抵当権はローンを完済しても権利は消滅せず、借り入れが可能な状態が維持されるため、抹消登記をしないと、不動産の所有者と債務者が異なるという状況が発生します。
この食い違った状況によって発生しうるトラブルは、担保となる不動産の価値を超える融資が自分の知らないところでおこなわれる可能性です。
たとえば、極度額5,000万円のうち3,000万円を借り入れした場合、4,000万円で物件が売却できればローンは完済できます。
しかし、根抵当権を設定した方と違う債務者が2,000万円の借り入れをしていたら、4,000万円で物件を売却できてもローンを完済することはできなくなってしまうでしょう。
このように、権利の抹消登記がおこなわれないでいると、自分の預かり知らぬところでトラブルが起きてしまいかねないので、注意しましょう。

注意点③都合の良すぎる売買に気を付ける

根抵当権が付いたままの不動産の売買では、さまざまなトラブルが起きる可能性があるため、売主・買主ともに抹消登記の確認は欠かせません。
そんななか、権利が付いたままでも良いから購入したいという買い手が現れた場合には、その話の真偽や裏付けをよく調べてみることをおすすめします。
稀に、一部の土地が高騰する現象が起き、誰かに購入されてしまう前に売主の言い値で良いから購入したいという話もあるでしょう。
しかし、そんな現象が起きるのは稀なので、現実にそういう話が飛び込んできたら、何かあると疑うことです。

まとめ

各種権利やそのための手続きは、利用する必要があるからおこなわれ、利用する必要がなくなったら抹消しないと要らぬトラブルを引き起こします。
トラブルを回避するためにも、根抵当権が付いたままの売買にはとくに注意しておきましょう。

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ネクストホープ不動産販売 メディア 担当ライター

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