購入した物件、または相続した物件が再建築不可物件だったと知った瞬間、売却できるかどうか心配されたのではないでしょうか。
再建築不可物件を売却するのはどうして困難なのか、再建築ができない理由とともに、売却できる方法はあるのか、その不安にお答えします。
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不動産の売却は困難？再建築不可物件とは？
住宅が密集し、車1台が通行するのもやっとの細い道路しかない土地では、建物を再建築しようとするも許可が下りない物件があります。
再建築不可物件とは？接する道路がポイント
再建築不可物件とは、現在の建物を取り壊して新たに建築できない物件を指しますが、では現在建っている建物は違法なのかと疑問に思われたのではないでしょうか。
建物を建てる際の基準となる建築基準法は昭和25年に制定され、都市計画法は昭和43年に制定されており、それ以前は現在ほど取り締まりが厳しくありませんでした。
安全な建物が建てられるよう、秩序を持って都市が発展するよう整備された法律は、施行されてからまだ50年ほどしか経っていないのです。
それ以前に建てられた建物は、その土地に住む方の利便性のみが重視され、再建築不可物件がいくつも生まれる要因となりました。
再建築不可と認められる物件とは、接道義務を満たしておらず、万が一の際に緊急車両が出入りできない、防犯や安全の確保が難しい物件です。
再建築が認められる物件では、道幅4m以上の公道に敷地が接する道幅が2m以上あれば、再建築が許可されます。
再建築不可物件はこの接道の基準を満たしていないために、現在の建物を取り壊しての建て替えができないのです。
建築基準法で定められる道路の種類とは？
国や都道府県、市町村が管理する公道と個人所有の私道の区別は付きやすいのですが、公道は見た目にはわかりにくい分類があります。
1つは道幅が4m以上あり、いわゆる公道と呼ばれる国道・県道など、2つ目は都市計画法の開発許可などによって定められた道幅4m以上の道路です。
3つ目は、接道義務の規定が設けられた当時から存在していた道幅4m以上ある道路で、これは公道・私道の区別なく、一般に通行されていたものを指します。
4つ目は、特定行政庁から指定を受けた道幅4m以上の私道で、位置指定道路と呼ばれ、接道義務を満たしている公的に認められた道路です。
5つ目、6つ目は道幅が4m未満の接道義務を満たさない道路で、すでに建物が建っているために特定行政庁から指定されたみなし道路、安全上の支障がないと認められたそのほかの道路を指します。
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再建築不可物件の不動産売却が困難と言われる3つの理由とは？
新たな建物の建築が許可されない再建築不可物件の不動産は、売却するのが簡単ではないとされる理由が3つあり、そのどれもが金銭的な負担です。
担保価値の低さが理由！住宅ローンが組みにくい
誰もが住宅を購入する際には現金一括で支払おうとはせず、金融機関の住宅ローンを利用して代金を支払います。
しかし、この住宅ローンが再建築不可物件では、建て替えなどをして物件の安全性や利便性を高めるのが難しく、ローン審査を通過しにくいのです。
金融機関が融資する理由は、金額に見合うだけの価値がその物件にある場合に限られるため、再建築できないなど制限がある物件には厳しい目が向けられます。
物件の買主が住宅ローンを組めないとなると、その不動産の売買契約も白紙に戻すしかない可能性が高くなるため、売却が困難と言われる理由の1つとなっているのです。
困ったときに建て替えできない！買主が負うリスク
不動産の購入代金について買主がどうにか対処できたとしても、再建築不可物件にはまだ大きな問題が残されています。
それは、すでにある建物を取り壊してしまうと、新しい建物を建築できなくなってしまうため、老朽化やライフスタイルの変化に対応できなくなる点です。
建て替えができないとなると、大がかりなリフォームはおこなえず、建物の構造に問題が発生するほど老朽化が進めば、住めなくなってしまうでしょう。
災害などによって建物が大きく損傷した場合にも建て替えは許可されないため、何かあれば問題が大きくなってしまう点も、売却が困難と言われる理由です。
将来的な資産価値や建て替えができない不動産を、あえて購入したいと希望する方を探すのは、なかなか難しいでしょう。
リフォーム費用もそれにかかる工事も高い！
再建築不可物件は、昭和43年の都市計画法以前に建てられているため、築年数の古い物件が多数存在しています。
建て替えはできませんが、リフォームならば可能なので、老朽化した一部をリフォームして住まいを快適に保とうとする方も多いです。
ただし、築年数の古い物件が多いため、リフォーム費用は高額になりやすく、道路に面した道幅も狭いため、大型重機が入れない可能性があります。
重機が入れなくとも人力でリフォーム工事はおこなえますが、その際は重機を動かすよりも料金が高くなり、よりリフォーム費用が高額になってしまう恐れがあるでしょう。
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再建築不可物件を売却する方法！不動産買取ならあっという間！
簡単には売却が難しい再建築不可物件ですが、何をしても再建築ができないわけではないため、再建築を可能にして売却するか、買取をするかを考えてみませんか？
セットバックでみなし道路の幅を広げる方法
敷地に面している道路がみなし道路の場合に使える方法で、敷地を後退させて道幅を増やし、接道義務を満たすセットバックです。
目の前の道路の道幅が2mの場合、接道義務まであと2mが足りませんが、建築基準法でみなし道路は道路中心線からの水平距離2mの線をその道路の境界線とみなすとの規定があります。
道路に対して水平方向に敷地を後退させれば、接道義務に足りない残りの2mを増やせるため、再建築の許可が下りるでしょう。
隣地を購入・借用して接道義務を満たす方法
旗竿地のように道路と所有する不動産との間に別の土地がある場合、その土地を購入するか借りるかすると、再建築が可能となります。
再建築不可物件の問題は、国が定めた道路に定めた道幅以上が接しているかどうかのため、道幅を狭める原因となっている土地を購入すれば、その問題は解決されるでしょう。
もし、目の前の土地が空き地であれば、所有者に連絡を取って購入または借用できないか相談してみるのも有効な方法です。
建築申請の不要なリフォームで付加価値を加える方法
一般的に、建て替えとは柱や梁など建物の構造体を取り壊す再建築を指すため、構造体に手をかけないリフォームは再建築不可物件でも問題なくおこなえます。
リフォームは、主に内装や設備の一新を意味し、住まいに新たな魅力や付加価値を加えるにはピッタリです。
不動産そのものの価値が高いほど、売却や買取が困難であっても買主は見つかりやすいため、通常の方法での売却の可能性があるでしょう。
不動産会社で買取！再建築不可物件も買取可能！
通常の売却では、不動産の売却が完了するまでに長い時間がかかり、再建築不可物件ともなれば買主を見つけるだけでも困難です。
できるだけ早く売却したい場合には、不動産会社へ買取を依頼するのがもっとも効率が良く、問題が起きにくい方法と言えます。
買取完了までにかかる時間は短く、買取依頼を申し込めば数週間ですべての手続きを完了させるのも無理ではありません。
さまざまな理由から通常の売却が難しいとなった場合には、不動産会社へ買取依頼を申し込むのがおすすめです。
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まとめ
きちんと対策をおこなえば、デメリットのある不動産でも売却するのは不可能ではありませんが、どうしても時間がかかります。
時間の猶予がない方の場合は、買取依頼を申し込んでまずは査定を受けてから、今後を考えてみませんか？
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ネクストホープ不動産販売 メディア 担当ライター
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