住宅ローンの支払いが困難で滞納が続く場合は、競売を避けるために任意売却をおこなう方法があります。
任意売却をする際に確認しておきたいのが、売却にかかる税金の種類や、税金を滞納している場合の影響についてです。
そこで今回は、任意売却にかかる税金の種類や、税金を滞納している場合の任意売却への影響を解説します。
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任意売却にかかる税金の種類
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、借り入れ先の金融機関の同意を得て、不動産を売却することです。
強制的に売却される競売とは違い、任意売却での売却方法は通常の不動産売却と変わらないため、相場に近い価格で売却できます。
任意売却をする際は、通常の不動産売却と同様に税金を納付しなければならないため、不動産売却にかかる税金の種類を確認することが必要です。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産売却によって売却益が生じた際に、その売却益に対して課税される所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
売却益とは、売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いた金額のため、譲渡所得税がかからない方も多くいらっしゃいます。
また、売却益が生じた場合でも、任意売却では譲渡所得税が非課税になることも多いのですが、その理由については後ほどご説明します。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの課税文書に対してかかる税金のことで、売買契約書に印紙を貼り、消印することで納税したとみなされます。
売買契約書は売主・買主双方が所有するため、それぞれ自分が所有する売買契約書の印紙税を負担します。
印紙税は数千円〜数万円程度ですが、印紙税の金額は売却代金によって異なり、売却代金が高いほど印紙税も高くなります。
登録免許税
不動産を売却する際は、不動産に設定された抵当権を抹消する必要があり、抵当権抹消手続きにかかる税金が登録免許税です。
抵当権抹消では不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかるため、一戸建ての場合は土地と建物で2,000円の登録免許税がかかります。
抵当権の抹消は司法書士が代行して手続きするため、司法書士への手数料を合わせて数万円程度の費用がかかります。
消費税
消費税は事業者に課税される税金のため、個人が自宅を売却しても売却代金に消費税がかかることはありません。
ただし、売却するのがアパートなどの収益物件の場合は、個人であっても消費税が課税される可能性があります。
また、土地の売却に消費税は課税されませんが、駐車場用地など利益を得るために所有していた土地の売却では、消費税の課税対象になります。
そのため、個人が自宅を売却する場合にかかる消費税は、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士に支払う手数料にかかる消費税と考えておきましょう。
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任意売却にかかる税金とは？譲渡所得税が課税されないケース
先ほどご紹介したとおり、譲渡所得税はすべての不動産売却で発生する訳ではなく、任意売却の場合でも非課税になる場合が多いです。
ここでは、任意売却で譲渡所得税が課税されないのはどのようなケースなのか、非課税になる条件をご紹介します。
売却益が生じないケース
譲渡所得税とは、不動産の売却で売却益が生じた際にかかる税金のため、売却益が生じない場合は課税の対象にはなりません。
売却益は次の計算式で求められます。
売却益=不動産売却価格-取得費-譲渡費用
取得費とは、不動産を購入した代金や取得時にかかった仲介手数料、登録免許税などの諸費用のことです。
譲渡費用とは、今回の不動産売却にかかった仲介手数料や登録免許税などの諸費用のことをいいます。
これらの計算で算出された売却益が0円以下なら、譲渡所得税は課税されません。
なお、建物の売却では減価償却費を取得費から差し引くため、取得した価格より安い価格で売却しても、売却益が生じる場合もあります。
しかし、次にご紹介する特例が適用されれば、任意売却で売却益が生じた場合でも譲渡所得税が非課税になります。
居住用財産の売却で3,000万円特別控除が利用できるケース
居住用財産（マイホーム）を売却した場合は、3,000万円まで売却益が控除される特別控除が利用できる可能性があります。
投資用不動産や会社の事業用資産の売却では利用できませんが、マイホームの売却なら3,000万円までの売却益が非課税になる特例です。
3,000万円の特別控除を利用するためには、親族間の取引でないこと、2年以内にこの特例を利用していないことなど、いくつかの適用要件があります。
売却益が生じた際は、3,000万円の特別控除が利用できるか確認しておきましょう。
強制換価等による特例が適用されるケース
任意売却や競売によって売却する場合は、強制換価等の特例が適用され非課税になる可能性があります。
強制換価等の特例とは、債務の返済が著しく困難で不動産売却を余儀なくされた場合に、譲渡所得税が非課税になる特例です。
そのため、任意売却や競売による売却では、譲渡所得税がかからない可能性が高いのです。
ただし、任意売却や競売であっても、売却によって利益が生じた場合は、譲渡所得税の課税対象になる場合があります。
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税金を滞納していても任意売却はできる？
住宅ローンの返済が滞っている状態では、税金を滞納しているケースも少なくありません。
ここでは、税金を滞納していても任意売却は可能なのか、税金の滞納と任意売却の関係を解説します。
税金を滞納すると自宅が差し押さえられる可能性がある
固定資産税や都市計画税、住民税など、多額の税金の滞納がある場合、行政処分により自宅が差し押さえられる可能性があります。
差し押さえを解除しなければ任意売却ができないため、任意売却をおこなうために、行政に交渉して差し押さえを解除してもらうことが必要です。
任意売却により税金の支払いが可能だと判断されれば、差し押さえが解除され、任意売却も可能になります。
ただし、税金の滞納時に、役所からの督促を無視している場合は、交渉が難しい可能性もあるため注意しましょう。
売却代金から税金支払い費用を捻出できる場合もある
任意売却で得た売却代金は、基本的に住宅ローンの返済に充てられますが、債権者からの承諾を得られれば、売却代金から税金の支払い費用を捻出できます。
任意売却をしても残債が残る場合は、住宅ローンの返済を続けなければならないため、任売却後は売主の生活の立て直しが大切になります。
任意売却後に税金の滞納が続けば返済が困難になる可能性もあるため、債権者が売却代金から税金の支払いを認めてくれる場合があるのです。
税金の滞納がある状態で任意売却を検討する場合は、売却代金から税金の支払い費用を捻出できるよう債権者に交渉しましょう。
任意売却を成功させるポイントとは
任意売却はいつまでもできる訳ではなく、競売の開札日までに売買契約を成立しなければ、自宅が競売にかけられてしまいます。
スムーズに任意売却を成立させるためには、早めに金融機関に相談し任意売却の承諾を得ることが必要です。
任意売却は通常の不動産売却と変わらないため、購入希望者による内覧に備えて部屋の掃除や整理整頓をおこなわなければなりません。
任意売却が成立する期間は、最短でも3〜4か月程度かかるため、任意売却を検討している方は、早めに金融機関に相談することが大切です。
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まとめ
任意売却による売却では、登録免許税や印紙税の他に、譲渡所得税がかかる可能性があります。
譲渡所得税は強制換価等の特例や3,000万円特別控除の特例により、任意売却で売却益が生じた場合でも、課税されることはほとんどありません。
任意売却には期限が定められているため、住宅ローンの返済が困難な場合は、早めに金融機関に相談することが大切です。
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ネクストホープ不動産販売 メディア 担当ライター
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