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不動産売却で遅れを取らない!査定書を読み解けば物件の価値がわかる!

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不動産売却で遅れを取らない!査定書を読み解けば物件の価値がわかる!

不動産仲介会社に物件の査定を依頼すると、まずは物件を評価した内容をまとめた査定書が作成されますが、その書類に何が書いてあるか理解できていますか?
書類に何が書かれているかの理解度を深めれば、条件交渉などで後手に回ることなく、物件の価値を最大限に引き出した売買成立の可能性を高められるでしょう。

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不動産の査定書とは?売却を前に依頼は必要?

不動産の査定書とは?売却を前に依頼は必要?

不動産の売却や買取を不動産仲介会社に依頼する際には、必ずその会社が実施する物件査定をおこないますが、査定書には違いのある2種類があることを知っていますか?

物件の客観的な価値を説明する査定書とは?

物件の査定書とは、立地や建物の構造などの物件の情報から、物件がある周辺エリアの様子や物件がいくらで売れるかなどの情報が記載された書類のことです。
この書類を作成するのは不動産を売却または買取を依頼する段階で、売却の場合には買い手に対してのセールスポイントをわかりやすく示しています。
物件の詳細やセールスポイントが記載された査定書は、実は2種類あり、無料で作成できるタイプと有料のタイプに分けられるのが一般的です。

不動産仲介会社なら書類作成料金はかからない!

無料で作成できる査定書とは、不動産仲介会社が査定をおこなった結果をまとめた書類で、作成依頼から約1週間で依頼主に渡されるものです。
物件の情報を1つにまとめただけでなく、現在の市場動向から見た最適な売り出し価格や、どういった買い手に対してアピールすると良いかなどのセールスポイントも記載されることが多いです。
ただし、不動産仲介会社が作成するこの書類は利用目的が限られており、不動産を売却するためにしか利用することができません。

作成料金はかかるが公的な証拠資料にもなるタイプ!

作成依頼には料金がかかりますが、裁判所に提出するなど、公的な証拠資料としても利用可能な査定書を作成することができます。
こちらの場合は、国家資格を有した不動産鑑定士が在籍する不動産鑑定事務所が作成したもので、物件の査定には複数の方法を用いて算出するのが一般的です。
厳正な書類ですので、作成料金は20万円ほどの金額がかかり、書類が完成するまでには1週間以上の日数を必要とします。
不動産の売却目的で物件の査定をおこないたい場合にも利用できますが、少々金額がかかるので、売却目的だけで利用するケースは少ないでしょう。

査定書の見方とは?不動産売却で見ておく項目

査定書の見方とは?不動産売却で見ておく項目

不動産の査定書とは、物件の詳細情報や売却時のセールスポイントなどが記載されていますが、書類の書き方は統一されていません。
しかし、その内容は主に3つに分けられるため、査定書を読み解くには次の3つの見方を意識すると理解を深めやすくなるでしょう。

現在の物件の状態をまとめた物件の概要

書類の最初に記載されるのは査定を依頼した物件情報で、土地や建物の面積、建ぺい率や容積率から建物の構造まで詳細が書かれています。
改めて書かなくても知っている情報がまとめられているだけではありますが、この部分の情報が間違っていた場合には査定結果にも間違いが生じている可能性が考えられるでしょう。
物件の概要情報だけでなく、周辺エリアや最寄り駅までの経路など、書かれている情報に間違いがないか、担当者が知り得ない情報が漏れていないかを確かめるのが大切です。
書類の見方は、情報に間違いがないか、物件の価値を高める情報が漏れていないか、またはデメリットとなる情報も間違いなく記載されているかを確認します。

予想される査定価格と物件の評価ポイント

続いての項目には、書類のなかでもっとも気になる査定価格が記載される部分ですが、ここでの見方は価格以外にも注目すべき部分があります。
査定価格で売却が決定したとしても、その金額がそのまま売主の手に渡るのではなく、仲介手数料や譲渡所得税などの費用が差し引かれてからです。
細かく計算式を記載するところでは、売主の利益がいくらになるか、査定価格から予想される金額が書かれているため、費用がいくら必要になるか見ておくと良いでしょう。
また、査定結果がいくらからいくらと書かれていた場合には、買い手が付きやすい金額と市場動向から見ての上限金額までが記載されることがあります。
査定価格はあくまでも目安であり、予想される売却価格ではありますが、その価格で売買が成立すると確約するものではありません。
そのため、物件のどこを評価しているか、どこが買い手にマイナスと評価されるかなども包み隠さず書かれています。

査定結果に至った担当者の根拠や成約事例

もっとも重要な項目は、最後にまとめられる査定担当者の根拠をご説明する部分やその会社が仲介した成約事例です。
査定担当者が物件の何を評価して査定価格を算出したかは、そのまま買い手へのセールスポイントとして活かされます。
根拠説明にその会社での成約事例や、最新の市場動向などの裏付けから予測している内容が書かれていれば、その査定結果は信頼が置けるでしょう。

不動産売却で作成する査定書を見る3つのポイント

不動産売却で作成する査定書を見る3つのポイント

実力のある不動産仲介会社に仲介を依頼すれば、時間と労力を最小限にした売却活動を実現させるだけでなく、物件の価値を最大限に引き出すことも可能です。
そのためには、その会社が物件をどう評価しているか、どのような買い手を想定しているか、販売戦略をどう考えているかなど、査定書に記載された情報を読み解く必要があります。

書類の見やすさは?伝える力があるかをチェック

情報が見やすく整理されていなければ、人はあっという間に読む手を止めて次にいってしまうことは、インターネットが普及した現代ならではです。
それが紙の書類であっても、読む方にとって見やすいかを考えて作成する技術が低ければ、いざ物件を販売する際にも伝える力が未熟だと考えられるでしょう。
統一感のあるフォントや興味を引く色使いなど、次の情報へ行く手を止めさせることができるほど、買い手は見つかりやすくなります。
デザインはセンスが問われる技術ではありますが、技術は学べばいくらでも習得が可能であり、お客様の利益になることに力を入れているかどうかをひと目で判断できるポイントです。

査定の根拠は?裏付けがある内容か

物件査定の根拠は買い手へのセールスポイントともなる重要な部分で、ここに裏付けがあるかどうかが、売却をスムーズに進めることができるか否かのポイントとも言えます。
その会社が仲介してきた過去の成約事例や近隣の市場動向などと、物件の立地や周辺環境などを照らし合わせて査定をおこなっているか確認しましょう。
物件の面積や駅からの距離など、数字として表せる情報は客観的にわかりやすいポイントですが、日当たりの良さや周辺環境などは言葉や体験でしか伝えられない物件の魅力です。
査定の根拠には、これらの情報をどのように評価しているかが書かれているため、根拠を読み解けば、具体的な販売戦略が練られているかを確かめられます。

成約時期は適切か?販売戦略が間違っていないか

土地や建物などを仲介する不動産仲介会社では、売れやすい物件や売買が活発になりやすい時期などを把握しています。
査定書にはそれらの情報をもとに、いつまでには買い手が見つかるという成約時期が書かれることがありますが、ポイントは時期がどれだけ正確かです。
物件の査定根拠が確かな裏付けに支えられた内容であっても、予想される成約時期が販売開始から1年以上かかるのは通常ではありえません。
一般的には、不動産の売買成立には販売開始から3〜4か月が平均で、それ以上の時間がかかるのは何かしらの理由がなければ、おかしいと考えて良いでしょう。

まとめ

査定書からは物件がどのように売れるかだけでなく、書類を作成した不動産仲介会社の対応力や販売力なども読み解けます。
大切な資産を任せるに値するかを見極め、納得いく売買契約を成立させることができるよう、これらの知識をぜひお役立てください。

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ネクストホープ不動産販売 メディア 担当ライター

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