不動産を売却する際には、複数の種類の税金を払う必要があります。
売却で大きな金額が手元に入ると、翌年の住民税や所得税が増えてしまうのではないかと心配される方も多いでしょう。
この記事では、不動産売却した際にかかる税金の種類から、翌年の税金の計算方法、また、使える控除とその際の注意点をお伝えし、不動産売却で損しないための情報をお届けします。
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お持ちの不動産を売却した際に支払う税金には、売買契約の前後で支払うことになるものと、翌年に支払うものがあります。
契約時に支払うものが印紙税、登録免許税、消費税で、翌年に加算されるのが住民税、所得税です。
契約時に支払う印紙税は、1,000万～5,000万円の不動産売却であれば、国の印紙税軽減措置を適応して1万円になります。
登録免許税とは、登記の申請をおこなう際や、住宅ローンでそれまで設定されていた抵当権を抹消する際に支払う税金で、多くの場合は1,000～2,000円程度と少額です。
仲介手数料と書類作成を依頼した司法書士への報酬に対して10%かかる消費税もありますが、これら契約時に支払う税金の仕組みはシンプルで分かりやすいです。
ここからは仕組みが少し複雑な、売却の翌年にかかる税金についてお伝えします。
不動産売却の翌年には所得税と住民税がかかる
不動産売却では、翌年の所得税と住民税が増えることがあります。
所得税と住民税は、前年の収入に対して課税されるため、不動産売却で得た利益も収入とみなされ、多くの税金を支払うことになります。
この税金は売却金額そのものにかかるわけではなく、不動産を取得した際の金額や、仲介手数料など売却するために必要だった金額を差し引いた、純粋な利益に対してのみ課税されます。
たとえば2500万円で購入した不動産が3,000万円で売れ、仲介手数料などの諸費用は300万円だとすると、売却した利益は200万円だと計算されます。
この利益200万円のことを「譲渡所得」と呼び、これに対して所得税と住民税が課税されることになります。
不動産売却の翌年の税金は所有期間で計算方法が変わる
所得税と住民税を合わせた税率は、不動産の所有期間が5年以内だと39.63%、5年より長いと20.315%です。
つまり、所有期間5年以内なら79万円ほど、5年より長いと41万円ほどの計算となります。
5年という所有期間の区切りで税率が大きく変わるのが特徴です。
所有期間の考え方は、基本的には物件の引き渡し日で計算されることになりますが、場合によっては売買契約日で計算することもできます。
判断が難しい場合は税務署で相談すると良いでしょう。
不動産売却翌年の税金に適用できる控除
不動産売却益にかかる税金は決して安いものではありません。
しかし不動産売却においてはこれからご説明する控除の制度があるため、マイホームを売却するという一般的なケースで、住民税や所得税を支払う方は少ないのでご安心ください。
不動産売却翌年の税金控除①：マイホーム売却で使える控除
売却した不動産がマイホームだった場合、「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えます。
家に住まなくなってから3年後の12月31日までにマイホームを売却すれば、3,000万円の売却益が控除されるため、税金の支払いが免除されます。
不動産売却翌年の税金控除②：10年以上住んだマイホーム売却で使える控除
マイホームとして10年以上住んでいた不動産を売却する場合は、売却益6,000万円までの税率が14.21%、それ以上の税率が20.315%まで軽減されます。
これは、「居住用財産の3,000万円特別控除」と併用も可能です。
不動産売却翌年の税金控除③：マイホーム買い替えで使える特例
居住期間が10年以上のマイホームを買い替え、売却した金額よりも新しい家を購入した金額のほうが高い場合、条件を満たせば売却益に関わらず税金の納付を遅らせることが可能となります。
遅らせた税金を支払うタイミングは、買い替えで新しく購入した家を売却するときになります。
これを利用することで、税金の支払いのためにお金を借り入れる必要はなくなりますが、免除ではなく支払いの延期であるという点にはご注意ください。
不動産売却翌年の税金控除④：相続した不動産の売却で使える控除
相続した不動産を、相続してから3年以内に売却した場合、相続人1人につき3,000万円の売却益を控除できます。
昭和56年5月31日以前に建築された物件であることなど、さまざまな条件がありますが、当てはまる場合にはぜひ利用したい控除です。
不動産売却翌年の税金控除⑤：その他の控除
これまでご紹介した内容以外にも、公共事業のために土地を売却した場合には5,000万円、特定土地区画整理事業等のための売却だと2,000万円など、さまざまな控除があります。
不動産売却にかかる税金の控除については国税庁のホームページで見ることができますが、専門用語が多く、難しいと感じる方も多いです。
弊社にご相談いただければお持ちの不動産売却で使える控除について、個別にお伝えさせていただきます。
不動産売却翌年にかかる税金の注意点
不動産を売却したことによる利益に対して、支払うことになる翌年の税金は、控除などさまざまな手段で節税が可能ですが、注意点もあるのでご紹介します。
不動産売却翌年の税金の注意点①：併用できない控除や特例もある
もっとも多くの方が対象となるのは、住宅ローン控除と3,000万円特別控除です。
これらは併用ができないため、3,000万円特別控除を使う場合、住宅ローン控除はあきらめないといけないことになります。
また、マイホーム買い替え特例でも、3,000万円特別控除や住宅ローン控除とは併用できません。
他にも併用できないものもあるため、どの控除や特例を適応させるのが得かを計算し、有利なほうを選ぶことが大切です。
不動産売却翌年の税金の注意点②：確定申告が必要
会社員の場合、会社が年末調整をおこなうため、自分で確定申告しない方が多いです。
しかし不動産を売却し、控除を受けるなど、会社での収入以外のものが発生したときは確定申告が必要です。
なお、所得税について申告すれば、住民税については自動的に計算されるため、住民税単体で改めて手続きする必要はありません。
また、所得税は不動産売却の翌年の確定申告期間中に納税しますが、住民税は市町村から送られてくる納付書に従って納付します。
所得税の後に住民税を支払うことになるので、大きな金額を支払う場合はとくに準備しておきましょう。
不動産売却翌年の税金の注意点③：購入金額がわからないと税金が高くなる
不動産を購入したのが昔で、正確な購入金額がわからない場合は税金が高くなる可能性があります。
とくに相続して得た不動産では購入金額がわからないケースが多いです。
購入金額が明確でないと、売却価格の5%を取得金額として計算されます。
たとえば、3,000万円で売れた不動産の場合、その取得金額は5%にあたる150万円とみなされます。
そうすると3,000万円-150万円の2,850万円から売却の諸費用のみ差し引いた額が利益、つまり譲渡所得とみなされます。
ほとんどのケースで、実際の取得金額は5％より高いため、実際よりも譲渡所得と、それに伴う税金が高く計算されることになります。
できる限り、不動産を購入した当時の書類から、正確な取得価格を探してください。
まとめ
不動産売却をおこなった翌年の税金の計算方法や、使える控除と、注意点についてお伝えしました。
規定では、翌年の税金は多くかかることになっていますが、控除を使えば大きな節税が可能です。
不動産売却に関するご不安やお悩みは、お気軽に弊社までご連絡ください。
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