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不動産を法人化して相続するメリット・デメリットやポイントを解説!

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不動産を法人化して相続するメリット・デメリットやポイントを解説!

誰かがなくなったり、遺言で告げられたりして不動産を承継するのは少なくありません。
不動産の承継をすると相続税や登録免許税、場合によっては不動産取得税などがかかってしまうため注意が必要になります。
しかし、法人化すれば節税効果によって税負担を減らせて便利です。
そこで今回は、不動産の相続を法人化して受け取ったときのメリットやデメリット、注意点を解説します。

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不動産を法人化して相続するメリットとは?

不動産を法人化して相続するメリットとは?

不動産の相続は、個人と法人化では税金の負担が大きく異なります。
法人化したほうが得られるメリットが多いため、確認してみてください。

相続財産にならない

不動産を相続したとき、個人で受け取ってしまうと相続財産になってしまいますが、法人化すれば相続財産になりません。
個人所得と法人所得に分散させることで、新たな不動産オーナーの相続財産を増やさないからです。
仮に個人所得でまとめてしまうと、所得が一気に増えて所得税率が上がってしまいます。
しかし、法人化すれば不動産は設立した会社の資産になるため、相続税や贈与税がかかりません。
個人にかかる課税対象から分散させれば、納税する負担が減ってメリットになります。

家族を役員にして所得を分散できる

法人化前だと不動産の事業所得が所得税の課税対象になり、会社に勤めていれば給与も所得税の課税対象になります。
しかし、法人化すれば事業所得から給与所得に変わり、役員報酬として家族に支給できるのが特徴です。
つまり相続財産の増加を抑えることができて、相続税の納税資金として使えるメリットがあります。
また、法人化前だと家族間で年間110万円以上の金銭を贈与すると、贈与税の発生が避けられません。
しかし、法人化してしまえば贈与ではなく役員報酬として支給する形になるため、贈与税の課税対象から外れることができます。

累進課税の対象外になる

累進課税とは、個人の所得が増えれば増えるほど、税率も上がっていく課税方式のことです。
個人だと不動産を相続した後に発生する家賃収入で、所得金額が上がって税金を多く納税しなければなりません。
しかし、法人化すれば所得税ではなく法人税になるため、累進課税の対象外になります。
所得税と法人税の税率を比較すると約20%も異なり、資産が多く残るのが特徴です。
所得税率は所得金額4,000万円超だと45%になり、控除額が479万6,000円になります。
対する法人税率は所得金額が800万円超だと23.20%になり、法人化したほうが得です。

不動産を法人化して相続するデメリットとは?

不動産を法人化して相続するデメリットとは?

法人化にしてしまうと、即座に負担するデメリットや、将来的に負担になるデメリットがあります。
どのような内容なのか、確認してみましょう。

法人住民税がかかる

法人化すると法人税、法人住民税、法人事業税の3つを負担しなければなりません。
なかでも厄介なのが法人住民税の均等割で、会社の利益に関係なく課税されます。
つまり、たとえ事業が赤字になっても税金が発生してしまうデメリットがあるのが特徴です。
法人住民税は、法人税割と均等割を足した計算になります。
法人税割においては会社の所得に応じて負担が変化し、赤字なら法人税割は0円です。
しかし、先ほど厄介だと前述した均等割は、会社の所得ではなく資本金と従業員数で税金が決まります。
資本金の額が1,000万円以下の法人なら均等割が2万円、1,000万円超から1億円以下なら均等割が7万5,000円です。
従業員数は50人以下か50人超で金額が変わるため、市町村のホームページで確認しましょう。

社会保険の加入

社会保険の加入で、金銭的な負担が大きくなるデメリットがあります。
法人化すると社会保険に加入しなければなりません。
社員がいないから大丈夫と思っても、設立した社長も社員に含まれるため加入は義務です。
社会保険は病気になったり失業したりしたときに、お金やサービスが給付されます。
社会保険は医療保険や年金保険、介護保険などさまざまです。
保険の半分は会社が負担することもあれば、全額負担することもあるため、支出は多くなります。

廃業手続きに費用がかかる

不動産の収入が途絶え、法人化した廃業の手続きをおこなう場合に、費用がかかるデメリットがあります。
手続きに手間がかかり、従業員がいる場合は退職や整理解雇をしなければなりません。
大まかな流れとしては、解散の決議と精算の手続きで完了です。
解散登記と清算結了登記で、約3万円はかかります。
また、廃業手続きが遅れて税金の滞納がある場合は、破産や特別清算が必要です。
タイミングが遅れて、債務超過にならないようにしましょう。

不動産を法人化して相続する注意点やポイントとは?

不動産を法人化して相続する注意点やポイントとは?

不動産の相続を法人化して受け取るとき、事前に注意点を確認したり、事後におこなう手続きを把握したりしなければなりません。
節税対策をしたのに時間と手間がかかり、損失が大きくなってしまえばデメリットです。
なにが必要なのか、手続きの順番はどうなのかなどについて、ポイントを絞って伝えていきます。

事業者になる必要がある

法人化は誰でもできるわけではありません。
事業をおこっている方のみが法人を設立できます。
不動産の相続税の対策として法人化するなら、不動産保有方式を採用して事業者になるのがおすすめです。
他にも管理委託方式と一括転貸方式がありますが、こちらはおすすめしません。
理由は不動産保有方式だと入居者が毎月払う賃料が会社の収入となり、個人の収入を分散できるからです。
しかし、節税効果が高い方式ですが、手続きが難しいのが注意点になります。
とくに個人の所有している不動産を法人化した会社に移す手続きが難所になるため、税理士と相談して進めるのが得策です。

正規の手続きを踏む

初めての法人化だとなにからはじめて良いかわからず、正規の手続きを飛ばしてしまう恐れがあります。
司法書士に任せたほうが早く済みますが、コストを抑えて自身で会社を設立して税負担を減らすなら参考にしてください。
設立準備から設立完了までおこなう手順は大まかに定款作成、登記書類作成、開業届の3つです。
まずは定款作成で、法人化するために必要な内容を記載して、公証人の認証を得なければなりません。
記載事項は絶対的記載事項、相対的記載事項、任意的記載事項の3つです。
絶対的記載事項のみを作成することもできますが、定款の効力を最大限活用するために相対的記載事項と任意的記載事項も書いておきましょう。
次に登記書類作成は会社名や本店所在地、目的などを法務局に申請する書類です。
本人申請が原則であるため、自分以外に不利益を受ける人がいなければ申請手続きをおこなってください。
最後に開業届は税務署、都道府県、市区町村に提出する必要があります。
開業届の申請書については、国税庁のホームページで確認してください。
だだし、市町村によっては法人設立届出書が1か所で良い場合があるため、役場で確認する必要があります。

空室リスク

法人化すると、支払わなければならないお金が発生するのは伝えました。
そのお金を払うために、家賃収入が途絶えてしまうと赤字になる一方です。
とくにマンションやアパートで空室が多くなると、損失が大きくなってしまいます。
個人所得と法人所得を分散させるために不動産を相続したのに、維持費でお金がどんどん減るのは注意点です。
また、家賃滞納者がいたり自然災害が起きやすい地形だったりすると、負担が大きくなります。
相続する前に問題点を解決して、異常がないまたは小さな問題になった状態で相続するのがポイントです。

まとめ

不動産を相続するために法人化するなら、事前に検討が必要になります。
節税効果があるメリットがありますが、設立や運営のために費用が掛かるのを忘れてはいけません。
時間をたくさん使っても良いので、注意点やポイントを参考に不動産の相続をおこなうか決めてください。

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