古家付き土地とは、古い家が建っていますが土地として売り出されている物件のこと。
購入したくても条件付きの土地を購入しても大丈夫なのかと、不安に感じる方もいるようです。
そこでこの記事では、古家付き土地の購入を検討している方に向けて、古家付き土地のメリットや注意点をご紹介します。
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古家付き土地とは、先ほどもご紹介したように古い家が建っている土地で、土地として取引される物件です。
価値のない建物とされているので、中古物件ではなく土地として売り出されています。
売主が土地として売り出しているので、買主は購入後にその家に住むか、解体して更地にするかは自由です。
ただし、売主はあくまでも土地として販売するので、建物に対する責任は問えません。
中古住宅・中古戸建てとして売り出されるのは、建物が古くても人が住める状態にある物件になります。
では、どのような物件が古家にあたるのかご存じでしょうか？
実は、古家には明確な基準はなく、老朽化の程度や利用の可能性、居住性能の有無で古家かどうかを判断されるようです。
不動産市場では築10年を越えると不動産の価値が下がり、ほとんど土地だけの価値になります。
そのため、一般的には築年数が20年を越えると古家といわれていますが、築年数が20年を越えていなくても古家に分類されるケースがあるのです。
また、大掛かりなリフォームやリノベーションの必要があり、解体したほうがいいような物件は古家とされるかもしれません。
土地は古家付き土地よりも更地にしたほうが買主は購入意欲がわくものですが、それでも更地にしていないのは、売主にとってメリットがあるからです。
古家があると解体費用が不要になるだけではなく、固定資産税が安くなります。
古家があれば固定資産税が安くなるのは、買主にとってもメリットになるかもしれません。
古家付き土地を購入するときは、その土地をすぐに活用するつもりかどうかも考えて購入するといいでしょう。
古家付き土地を購入するメリットとは
古家付き土地を購入するメリットは、3つあります。
1つ目は、相場よりも安い価格で購入できるケースが多い点です。
土地を購入しようという方は、何かに活用したいと考えて購入します。
古家付き土地は古家を解体して更地にしないと活用できないので、すぐに活用できないなら購入をやめることもあるでしょう。
また、解体費用は売主ではなく買主が負担しなければいけません。
たとえば、古家付き土地の価格が1,500万円で解体費用が300万円かかるなら、近くに同じような広さの更地を1,700万円で購入したほうがお得ですぐに活用できます。
古家があると購入意欲を下げる原因になるため、お得感が伝わるように、相場よりも価格が安く設定されているケースが多いのです。
2つ目のメリットは、新築を建てたときのイメージができる点でしょう。
価値がない建物ではありますが、建物の大きさや間取りなどは更地よりもイメージがしやすいのです。
古家の設計図が残っていれば、図面と実際の肌感との違いを確かめてから新築の建物をどうするか検討できます。
駐車場の位置が適切だったかどうか、日当たりや風通し、窓の位置など実際の建物で検証できるのも魅力です。
3つ目のメリットは、建物をリフォームやリノベーションして利用できるケースがある点でしょう。
古家には明確な基準がないので、築年数が10年の建物でも古家とされることがあります。
運がよければ、中古一戸建てと変わらないクオリティの物件を、安価で購入できるかもしれないのです。
売主には価値のない建物でも、買主には魅力的な建物と感じる場合があります。
すべての古家がリフォームやリノベーションして利用できるわけではありませんが、レトロな雰囲気を活かした建物になるかもしれません。
レトロな雰囲気を活かしたお店にしたい方にも、ピッタリの物件となるでしょう。
古家付き土地に建っている古家は、長年人が住んでいないボロボロの廃屋をイメージするかもしれません。
しかし、古家付き土地として売り出しているのは、少し前までその物件に人が住んでいて、家主が高齢のため売却することになった物件が多いのです。
古家付き土地を購入する注意点！お得感だけで購入するのは危険！
お得感のある古家付き土地はメリットが多いように感じますが、いくつか注意点があります。
まず、そもそも土地として販売されているので、建物に関して売主に責任を問えない点です。
中古住宅として販売されている場合、売主は建物に関して責任があるので、建物の瑕疵を説明し、契約書に明記する義務があります。
古家付き土地は建物に関して説明する義務も保証の義務もないので、建物が使えると思って購入したのに解体することになったとしても、それは買主の責任です。
建物が使えないからといって、契約をなかったことにはできません。
注意点の2つ目が解体費用についてです。
解体費用は、買主が負担しなければいけません。
大きな建物を解体する場合や、大きな機材が入れない敷地の建物を解体する場合は解体費用が高額になるケースがあります。
念のため、事前に解体費用を見積もっておけば、予想以上に解体費用が高額になるようなら古家付き土地の購入価格を交渉できます。
古家に残っている家具などの撤去はどうするかも、事前に話し合う必要があるでしょう。
さらに、解体した土地の地中に浄化水槽など地中障害物があると、その撤去のために思ったより高額な費用を請求されるケースがあります。
地中障害物に関しては売主も知らないケースが多いので、事前に確認するのが難しいのも難点です。
注意点の3つ目は、更地にして新築物件を建てるにしてもリフォームやリノベーションして利用する場合も、上下水道引込や給排水管工事が必要なケースがある点でしょう。
地域によって異なりますが、上下水道が整備されていない場合があるのです。
引き込み工事の費用は、数十万円になります。
古家付き土地の近くまで上下水道が整備されていない場合、かなり高額な工事費用が必要になるので注意しましょう。
注意点の4つ目は、境界線です。
築年数が経っている古家付き土地の場合、敷地の境界線があいまいになっているケースがあります。
一般的に、境界線があいまいな土地は売主がはっきりさせて売却するものですが、はっきりさせなければいけないというルールがないので、あいまいなまま売却する売主もいるのです。
境界線があいまいな場合、購入価格の値引きをお願いしやすくなるメリットがありますが、購入した境界線があいまいな土地を売却するときは、同じように値引きされるかもしれません。
また、隣地が相続などで所有者が変わったときに、トラブルになるケースもあるので注意しましょう。
まとめ
古家付き土地の購入、そのメリットや注意点についてまとめました。
古家付き土地の購入のメリットは以下の3点です。
●安価で購入できる
●建物のイメージがしやすい
●古家を利用できるケースがある
逆に、デメリットとなるのは以下の4点です。
●建物に関して売主に責任を問えない
●解体費用を負担しなければいけない
●引き込み工事費用がかかるケースがある
●境界線があいまいな物件がある
数だけをみればデメリットが多いですが、それよりもメリットを魅力的に感じる方もいるでしょう。
古家付き土地を安く購入して解体すればいいと考える方がいるかもしれませんが、建物を壊すと新しく建物を建てられない、再建築不可物件だから更地にしていないケースがあります。
どうして古家付き土地にしているのか、購入前の確認は大切です。
メリット・デメリットを理解して、古家付き土地の購入を検討してください。
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