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土地の地目が農地のままでも売却できる?地目の変更方法や流れについて解説!

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土地の地目が農地のままでも売却できる?地目の変更方法や流れについて解説!

土地には、地目というものがあるのをご存じでしょうか?
今回は、そもそも地目とはどのようなものなのかを解説します。
また、売却の際に地目を変更する方法なども、併せてご紹介しますのでぜひ参考にしてみてください。

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土地の地目とは何か?

土地の地目とは何か?

日常生活を送るうえで、地目というのはあまり聞き慣れない言葉かと思います。
しかし、土地を売却する際、とても重要になるものです。
まず最初に、そもそも地目とは何か?という部分について解説します。

地目とは?

土地の登記簿には「地目」が記載されています。
地目とは、土地の利用状況によって区分したものです。
たとえば、家が建っている土地は「宅地」、農地では「田」や「畑」というように、全部で23種類の地目があります。

地目の種類について

それでは、23種類の地目について具体的に見ていきましょう。


農耕地で用水を利用して耕作する土地。


農耕地で用水を利用しないで耕作する土地。

宅地
建物の敷地、および建物の維持もしくは効用を果たすために必要な土地。

学校用地
校舎、附属施設の敷地および運動場。

鉄道用地
鉄道の駅舎、附属施設および路線の敷地。

塩田
海水を引き入れて塩を採取する土地。

鉱泉地
鉱泉(温泉を含む)の湧出口およびその維持に必要な土地。

池沼
かんがい用地でない水の貯留池。

山林
耕作の方法によらないで竹木の生育する土地。

牧場
家畜を放牧する土地。

原野
耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地。

墓地
人の遺体または遺骨を埋葬する土地。

境内地
境内に属する土地であって、宗教法人法の第3条第2号および第3号に掲げる土地。(宗教法人の所有に属しないものを含む)

運河用地
運河法の第12条第1項第1号または第2号に掲げる土地。

水道用地
専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場または水道線路に要する土地。

用悪水路
かんがい用または悪水はいせつ用の水路。

ため池
耕地かんがい用の用水貯留池。


防水のために築造した堤防。

井溝
田畝または村落の間にある通水路。

保安林
森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地。

公衆用道路
一般交通の用に供する道路。(道路法による道路であるかどうかを問わない)

公園
公衆の遊楽のために供する土地。

雑種地
以上のいずれにも該当しない土地。

地目が農地のまま売却できる?

地目が農地のまま売却できる?

全国的に放置され、荒廃化した農地が増えています。
農地を相続したものの、使い道がなく放置しているという方も少なくはありません。
農地は宅地と比較すると、固定資産税が安いということも、放置している理由の一つなのかもしれません。
それでは、地目が農地のまま、売却できるのかどうかを見ていきましょう。

農地は売却しづらい?

地目に農地というのはなく、登記上では田や畑と記載されています。
ここでは、田や畑を農地と総称してご説明していきましょう。
農地を売却したい場合、ネックとなるのが農地法です。
農地法とは、国内の農地を守るための法律であり、農地から宅地にする場合や、第三者への権利移転を規制しています。
そして、地目が田や畑である農地を宅地に変更して売却しようとしても、宅地としての需要がなければ売却は難しくなります。

農地を売却するには許可が必要

農地を売却する際、農業委員会の許可が原則必要となり、所有権移転には都道府県知事などの許可が必要となります。
ただし、相続や遺産分割による財産分与に関するものは、農業委員会の許可は必要ありません。

地目が農地でも宅地の場合がある

土地登記簿の地目が畑のままでも、現況は宅地という場合があります。
土地の利用状況を変更した場合、地目変更登記をおこなわなければいけないのですが、変更されていない場合が案外多いのです。
たとえば、相続した土地について、家が建っていたので宅地だと思っていたけれど、実際に登記簿を見てみると地目が畑となっていることもあります。
その場合は、農業委員会で農地転用届出受理済証明または非農地証明の交付を受けて地目を宅地に変更してから、宅地として売却することが可能です。

地目を変更しないと売却できない?

地目が農地のままでも売却することは可能です。
しかし、地目が農地のままだと、土地の用途が限られてしまうので買い手が限定されてしまいます。
もちろん、農地として需要があるエリアであれば、売却できないことはありません。
また、地目は田や畑の農地となっていているけれど、宅地として利用していた土地の場合、売却の際は地目を変更する必要があるでしょう。
土地の用途を変更した際、変更した日から1か月以内に地目変更登記をしなければ処罰される可能性があるのです。
そして、地目が農地のままですと、宅地として使用する際に住宅ローンを組むことができないというデメリットがあります。
そのようなことから、地目と現況の用途が一致していない場合、売却が難しくなるのです。
買い手がついた場合でも、地目の変更を求められることがほとんどですし、そもそも地目が農地のままだと一般の方は所有権移転登記ができません。

土地の地目を変更する際の具体的な流れとは?

土地の地目を変更する際の具体的な流れとは?

地目と現況の用途が違う場合、売却の際に地目を変更する必要があるということがわかりました。
また、地目が農地のままでは買い手が限られますので、売却しずらいというのもデメリットです。
宅地として売却したい場合は、地目の変更が必須となりますが、具体的にどのように変更すれば良いのでしょうか?
最後に、地目を変更する際の具体的な流れをご紹介します。

地目を調べる方法

土地を売却する際、所有している土地の地目を再度確認しておきましょう。
相続した土地で多い事例が、土地に家が建っているので宅地だと思っていたら、実は農地だったということがあるのです。
地目を調べる方法は簡単で、登記記録を見れば判明します。
登記記録は、法務局で申請する他、法務省の登記・供託オンライン申請システムから登記記録のPDFを入手できますので、利用してみてください。
また、固定資産税の納税通知書に同封されている、課税明細書や評価明細書などにも地目が記載されています。

地目変更手続きの流れ

地目を変更する際、その土地を管轄する法務局に地目変更申請書をもらい、必要事項を記入して申請書を届け出ます。
その後、法務局で書類を確認し、現地調査をおこない、問題がなければ登録完了証の発行となります。
通常の不動産登記と違って、土地の測量などが必要ないため難しい作業ではありませんが、地目の変更を急ぐ場合は司法書士や土地家屋調査士に依頼すると良いでしょう。
土地家屋調査士に地目変更を委任する場合、法務局の現地調査は省かれるため、時間が短縮できるというメリットがあります。
先ほどもお伝えしましたが、農地の地目変更に関しては、農業委員会の証明書が必要となりますので注意しましょう。

農用地区域に指定された農地の地目を変更する場合

農業振興地域整備計画によって農用地区域に指定された農地は、原則として転用することができないことも注意点としてあげておきます。
農用地区域に指定された農地を転用する際、農業振興地域整備計画を変更する必要があり、農用地区域から除外する必要があるのです。
その際の要件として以下のものがあります。

●農用地区域以外に代替すべき土地がないこと
●除外により、土地の農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないこと
●効率的かつ安定的な農業経営を営む者に対する農地の利用の集積に支障を及ぼすおそれがないこと
●除外により農用地区域内の土地改良施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと
●農業基盤整備事業完了後8年を経過しているのもであること


以上の要件を満たしたうえで、市町村長に対して農用地利用計画の変更を申請することが可能となります。
除外手続きにかかる期間は、半年から1年ほどかかり、必ずしも認められるとは限りません。
そして、除外が認められたのち、改めて地目の変更手続きをおこないますので、さらに1〜2か月かかることになります。

まとめ

今回は、地目とはなにか?地目が農地でも売却できるのか?などについて解説しました。
土地の売却は、地目を変更しないと売却しづらい場合もあります。
とくに農地の場合は、簡単に転用できない場合もありますので、変更の流れをしっかり把握してから売却しましょう。

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