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相続した不動産を売却する際の取得価格の確認と譲渡所得税が高くなるリスク

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相続した不動産を売却する際の取得価格の確認と譲渡所得税が高くなるリスク

相続によって得た不動産を売りに出す場合、利益が出た際には譲渡所得税を課税されることになりますが、一般的な購入した物件を売却するケースとは異なるため、利益の額を算出するのが難しくなってしまいます。
今回は、相続によって手に入れた不動産の取引をおこなった際の譲渡所得税について、物件の取得価格について触れながらご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

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譲渡所得税とは

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは一般的に、不動産の売却によって出た利益に課される税金のことを指します。
所得税は、その年の所得額に対して課されるもので、基本的には所得を得た翌年に支払うことになりますが、譲渡所得税の場合も納付のタイミングは同じになります。
通常の所得の場合には所得額を把握するのはそこまで難しいことではありませんが、不動産の場合には納付の前にそもそもの利益がどれくらい出たのかを事前に把握したうえで、確定申告をする必要があります。
ここで申告する利益の額に不備があると脱税とされてしまう場合もあるため、十分に注意したうえでしっかりと計算しておく必要があり、この計算の中で一番大切とも言えるのが取得費を確認することです。
取得費とは、簡単に説明するとその物件を取得するためにかかった費用のことです。
つまり、物件を購入する際にかかった費用はそのまま取得費として、売却の利益から差し引くことができます。
また、単なる購入価格に限らず、購入の際にかかった仲介手数料や、その後売却までにかかった仲介手数料や税金などの諸経費もその売却価格から差し引いて利益を計算することができます。
つまり、取得費などの諸経費がどれだけかかっていたのか把握しきれないまま、譲渡による所得額を算出するのは損をしてしまう可能性が大きくなるため十分に注意が必要です。
取得費を見落とさずにしっかりと確認しておくことで、想像以上に所得額が小さくなり、結果的に支払うことになる譲渡所得税額も少なくなりますので、しっかりと確認しておきましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法

ここまでは大まかに譲渡所得税とはどのようなものなのか、それにあたって取得費などについてご紹介してきましたが、それでは実際にどのように計算して求めることができるのか、その方法についてご紹介していきます。
まず、先ほどもご紹介したとおり、譲渡所得の額は、不動産を譲渡した際に得た利益の額から取得費と譲渡にかかった諸経費を差し引いた金額になります。
そのため、計算式にすると以下のようになります。

譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)
取得費には、購入や建築にかかった費用の他に、購入時に支払った印紙や登録免許税、不動産取得税などの税金、仲介手数料、土地の場合には測量費や整地費、物件の設備を整えたりリフォームなどをおこなっている場合には建物解体費や設備費、改良費も含まれます。
譲渡費用には、売買の際にかかった仲介手数料の他に、印紙税なども含まれますので、漏れがないよう計算しましょう。
この取得費の額によってはそもそも利益が出ない取引となる場合もあり、その場合には譲渡所得として申告するものがないため、税金の課税対象としても考えられません。
課税対象とならない場合でも不動産の売却をおこなった場合には確定申告をしておいたほうが安心ではありますが、ここでしっかりと売却の額と取得費を申請することで結果的に節税につながるため、確定申告における取得費の計算は大変重要と言って良いでしょう。

取得費がわからない場合の概算取得費について

これまでにご紹介したとおり、不動産を売却しても、その物件を購入したときに支払った金額がわからないと利益の算出ができませんよね。
ここでとくに気を付けたいことが、相続で得た不動産を売却するケースです。
この場合、単なる購入による取得ではないため、取得価格の求め方がより複雑になり、場合によっては不明ということもあります。
もし万が一取得費が明確にわからない物件を売却した場合には、その利益を求める際に概算取得費といって、売買代金の5%を取得費として差し引くことができます。
しかし、ここで注意が必要な点として、実際の取得費がその5%よりも上回っていた場合には、損をしてしまう可能性があるということです。
実際には5%よりも大きい額で譲り受けた物件でも、不明確な額で取得費を算出することはできないため、本来よりも譲渡所得が大きくなり、高額な税金を課せられてしまうことになります。
ちなみに、土地と建物の両方を売却した場合には、原則取得費はそれぞれ別で考える必要がありますので、注意しましょう。

取得費を証明する資料がない場合の対策方法

取得費を証明する資料がない場合の対策方法

取得費がわからない場合には、損をしてしまう可能性についてご紹介してきましたが、それでは相続によって得た物件や土地を売却する際にできるだけ損をしないためにできることはないのでしょうか?
ここからは、取得費を証明できるものがない場合に、利益の額を出すための対策方法をご紹介していきます。
まず、所定の5%という概算取得費ではあまりにも所得税額が適正額よりも高額となってしまう場合には、例外として異なる算出方法が認められています。
その方法とは、市街地価格指数と言う日本不動産研究所が発表している市区町村ごとの近隣の市街地の不動産の相場から求めるやり方です。
この場合、実際の取得費とは異なりますが、相場の平均値で求めることで実際にその物件の価値を求めることができるため、有効な計算方法であると言えるでしょう。
その他にも、土地や物件を譲り受けた当時の不動産価格の平均値から取得費を求める方法も認められていますので、取得費がわからないからと言ってすぐに概算取得費で申告をするのではなく、まずはこの方法で一度計算してみることをおすすめします。
しかし、これらの計算方法は複雑で、独断で申告するのは難しいため、税理士などの専門家に相談したうえで進めていく必要があると言えるでしょう。
これらの方法はイレギュラーですので、特殊な方法を利用する前に、そもそも本来の取得費を調べることができる資料がないかどうか確認してみましょう。
費用の記載がある可能性のある資料としては、売買代金の領収書や、譲渡の際の契約書、相続の場合にはその証明書などがあります。
申告の前に、何らかの資料が保管されているかどうか、まずは一度確認をしておきましょう。
以上のように取得費がどうしてもわからない場合でも、できる限りの方法を試して、概算取得費による利益の算出を避けることで、その後の支払う額に大きな影響が出ますので、諦めずに確認を進めることが何よりも大切と言えます。
また、譲渡に課税される所得税や住民税の納付のためには、必ず所得の確定申告をすることになりますが、申告の額と事実に相違がある場合には、その後のトラブルにつながってしまう可能性もあります。
きちんと事実のとおり申告をおこなうことを一番に考えて売却を進めていくことで、結果的に1番損をしない方法で取引を完了させることができますので、一つ一つ確認をおこなうことが大切です。

まとめ

相続で取得価格がわからない物件を売却した際の譲渡所得や取得価格について対策とともにご紹介してきましたが、どんなケースの取引でも、実際に売却をおこなう前にしっかりと確認をおこなうことが大切です。
かかる費用と得られる利益の計算をしっかりおこなったうえで無理のない取引と、申告漏れがないよう十分に注意をしながらおこないましょう。

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