離婚に伴い自宅の売却を考えている夫婦にとって、どのような方法にしようか迷っていることでしょう。
早く手続きを済ませたい気持ちを察しますが、慎重におこわなければ将来的な負担が大きくなる恐れがあります。
そこで本記事では、ペアローンを組んで購入した自宅を離婚に伴って売却する際の注意点をご紹介するので、手続きや流れの参考にしてみてください。
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まずはペアローンで自宅を購入した夫婦が離婚する場合、売却以外にどのような手段があるのでしょうか？
3つご紹介しますが、手段によって必要になってくるものがあります。
どのようなやり方があるのか、把握しておきましょう。
名義と住宅ローンを一本化する
名義と住宅ローンを一本化することで、住み続けることが可能です。
一本化するには債務引受型と借り換え型の選択肢があり、状況に応じて実行してください。
債務引受型とは、文字とおり債務を引き受ける方法で、夫婦のどちらかが一本化したローンを返済していきます。
夫婦のどちらかの負担が大きいため、一本化できるだけの経済的付与がなければ厳しいです。
たとえば夫が3,000万円、妻が2,000万円の残債があり、夫が妻の2,000万円を引き取って5,000万円支払うとしましょう。
金銭的な負担が大きいのはもちろんですが、返せるかどうかが怪しくなるので金融機関の審査が厳しくなりやすいです。
債務引受型をするなら残債が少なかったり、返せるほどの収入や貯蓄が必要だったりします。
対して借り換え型とは、住宅ローンの借り方をペアローンから単独のローンに変更する方法です。
金融機関によって借り換え型を受け付けていないところもありますが、可能ならローンの名義人を変えられるメリットがあります。
また、金利を下げられる可能性も大きいので、お得な方法といえるでしょう。
共有名義のまま賃貸物件として貸し出す
自宅を売却する以外だと、共有名義のまま賃貸物件として貸し出す方法があります。
ただし、勝手に賃貸物件として貸し出すと住宅ローンを借りた際に契約した金融消費貸借契約に違反してしまうので貸し出せません。
基本的に賃貸物件として貸し出すのはNGで、違反してしまうと一括返済を求められ、悪質に貸し出すと刑事告訴される可能性があります。
しかし、やむを得ない事情がある場合は貸し出せる可能性もあるので、まずは金融機関に相談してみましょう。
管理や修繕、将来的な売却の際にその都度合意形成が必要になるので覚えておきましょう。
共有名義のままいずれかが住み続ける
共有名義のまま一方が出ていって、一方が住み続ける手段があります。
まずは夫婦の話し合いが必要になり、お互いが納得できるようにしてください。
渋々決めた話し合いだと、後ほどトラブルが起きてしまう可能性があるため、公正証書を用意しておくと良いでしょう。
おすすめは返済能力がある方が住み続けることで、単独ローンに切り替えられます。
ただし、単独ローンだと返済負担が大きいため、転居した方が諸費用のカバーをするのが望ましいです。
たとえば妻が住み続けて子どもがいる場合、養育費は転居した夫が払うと妻の負担が少なくなります。
転居した方が支払いできなくなったときは、連帯保証人として返済義務を負うことも考慮してください。
ペアローンを組んだ自宅を売却するときの共有名義の注意点
自宅を売却するときに共有名義で進めると、いくつかの注意点を押さえておく必要があります。
強制的に進んでしまう手続きもあるため、納得のできない話し合いになる場合は注意してください。
売却には所有者全員の同意が必要
所有者全員の同意がないと、売却の話が進まない注意点があります。
離婚すると家を売却したい意見と、住み続けたい意見が出てくるでしょう。
夫婦のどちらかが決定権を持つわけではなく、夫婦それぞれに所有権があります。
収入の大きさは今後のローン返済に関係しますが、話し合いの中でお互いが同意できるように決めてください。
お互いが納得しないと話が平行線になるため、単独ローンを組んだ本人に決定権があります。
妥協できるポイントを探して話し合うのが重要です。
共有不動産になる
離婚をして話し合いをした結果、共有不動産になってしまう注意点があります。
共有不動産は話し合いが上手くいかないで離婚してしまうケースが多く、不動産と住宅ローンの関係で解消が難しいです。
そこでおすすめなのが共有分割請求で、共有状態を解消してくれます。
夫婦のどちらかが共有状態の解消を求める場合、強制的に解消できる権利です。
権利を使用していない方は申し出を拒否できず、手続きを止めることができません。
解消すれば持分だけを売却したり買取してもらったりできるので、住宅ローンの負担が軽減されます。
訴訟問題
売却が進まないことによって、最悪の場合訴訟問題になる注意点があります。
離婚してしまうと費用負担の大きさやどちらが請け負うかが決まらず、共同売却が進みにくいです。
どうしても進まなければ共有物分割請求訴訟になり、裁判所の判断を委ねるしかありません。
第三者が入ることでお互いが和解し、売却がスムーズにいきます。
ただし、裁判すると時間がかかるため、話し合いで決めるのが最善の方法です。
ペアローンの物件の売却をオーバーローンで進める注意点
オーバーローンとは、自宅を売却しても住宅ローンの残債に満たないことです。
いわゆるローンを完済できない状態で、いくつか気を付けておくべき注意点があります。
どのような注意点なのか、確認しておきましょう。
残債分の一括返済
オーバーローンをして残った金額が現金で一括返済できないと、売却自体が難しくなります。
売却の際には金融機関に相談する流れになりますが、担保割れだと売却を認めてくれません。
金融機関の判断は債務者本人の経済状況で、安定した収入や過去の貸し借り状況を調べて判断します。
売却を認めてくれなければ抵当権が外れず、市場に出しても売買状況が厳しいままです。
ローン残債が少なく、魅力的な価値があれば抵当権が設定されたままでも買う方はいますが非常に少数です。
売却を望むなら一括返済できる分の現金を用意したり、貯蓄したりするようにしましょう。
任意売却しても債務は続く
任意売却をしたら抵当権が消えますが、住宅ローンを完済するまで債務は続きます。
たとえばローン残債が2,000万あり、自宅の売却価格が1,000万円だったとしましょう。
すると差額でローン残債が1,000万円になるため、連帯保証として夫婦それぞれが500万円ずつ負債を抱えます。
払い続ける期間は無担保の状態になりますが、支払いは金融機関ではなく保証会社に支払わなければなりません。
なぜなら保証会社が金融機関に不足分を支払っているため、債権回収は保証会社になるからです。
まとめ
ペアローンを組んだのに離婚して自宅を売却する以外の選択肢として、当事者間で納得する方法を選んでください。
共有名義やオーバーローンで進める方法もありますが、注意点を把握しておかないとトラブルになりやすいです。
お互いの負担が一方的に大きくならないように、妥協点を見つけるバランスが重要になります。
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