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二世帯住宅は売却しにくい?その理由や売れるための注意点についても解説

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二世帯住宅は売却しにくい?その理由や売れるための注意点についても解説

核家族化が進み親と子世帯が別々に暮らすのが当たり前となっていますが、その二世帯が同じ敷地内や同じ屋根の下で暮らしているというケースも決して珍しいことではありません。
ただ将来的にその二世帯住宅を売却しようとお考えの方は、まずは売れにくいということをあらかじめ知っておく必要があるでしょう。
ではどうして売れにくいのか、そして売るための注意点などについてご紹介していきましょう。

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売却の際に知っておきたい二世帯住宅の3つのタイプとは

売却の際に知っておきたい二世帯住宅の3つのタイプとは

一般的に二世帯住宅と言われるものは、親世代とその子世代が同じ敷地内や同じ屋根の下でともに暮らす形態の住宅のことを指します。
ただ、そこに暮らす親世帯、子世帯の価値観やものの考え方によりその共用方法には違いがあり、つまり住宅の形態にも種類があるのです。
二世帯住宅の種類としては3つあり、1つ目が「完全分離型」で2つ目が「一部共用型」、そして3つ目に「完全同居型」となります。
ではその特徴についてひとつずつ見ていきますが、まず完全分離型とは親世代と子世代の住居スペースが完全に分離されているものです。
つまり個々の住居スペースがひとつの住宅として個別に機能、完結している状態のもので、たとえば1階と2階とで分離したものがあります。
またテラスハウスのような造りでそれぞれの住居が横並びになっていて、壁で完全に仕切られているといったタイプのものも見受けられます。
このタイプの住宅は、玄関が別ですので上下階であっても横並びであっても完全に別の住居で、生活動線が互いに交わることはありません。
つまり、別の世帯の方が勝手に出入りできないものですので、それぞれのプライバシーが守られ、さらに水道・光熱費も個々に契約しますので自分たちが使った分だけ支払うことになります。
次に一部共用型ですがこちらは建物は同じもので、そこに二世帯が同居するというタイプとなり、生活空間の一部を互いに共有する造りです。
このタイプは玄関以外にもトイレやお風呂、キッチンが共有となることもありますが、逆に水回りだけは別々といった間取りになっているものもあります。
ただいくら互いの生活空間が確保できているからと言っても、そこは自由に行き来できますので、プライバシーといった面では配慮が必要となってきます。
そして完全同居型ですが、こちらは古くから見られるタイプで親世代と子世代が同じ住居スペースをすべて共有するといったタイプのものです。
このタイプは一戸建ての住宅に二世帯が入っているわけですから、ほかのタイプに比べ建設費が抑えられるといったメリットがあります。
ただ二世帯住宅と言っても、この場合は二世帯が暮らすシェアハウスといったイメージのほうが実態には近く、プライバシーや水光熱費などの問題では互いの歩み寄りが重要となります。

二世帯住宅が売却しにくい理由について

二世帯住宅が売却しにくい理由について

二世帯住宅の売却についてですが、一般的に「売れにくい」と言われ市場でも敬遠されがちと思われていますが、その理由とはどういったものなのでしょう。
まずもっとも大きな理由としては、二世帯が暮らす住宅ですのでそれ相応の広さが必要となり当然建設費も高く、その結果として売り出し価格も高めになるというものでしょう。
親世帯のためにバリアフリーやオール電化などの設備があったり、防音効果が高い造りにしていたりと通常よりもオプションが多く、工事費がかさみ割高になっているものもあります。
次に購入する側から見ると、もともと親世帯と子世帯は別居することのほうが多く、二世帯住宅へのニーズが少ないという理由もあります。
また、こういった住宅は独特な造りをしているものがあり、その個性に購入希望者のライフスタイルがマッチしないことも多く、購入をためらう理由のひとつとなっています。
そして意外と大きな理由として心理的瑕疵といったものがあり、こういった住宅が売りにでるのは、裏でなにか不吉ない出来事があったのではと疑われ敬遠されるケースがあるのです。
ただ、初めから二世帯住宅をと考えている方にとっては、新築物件を立てるよりは格安で購入できるチャンスでもありますので、一概に売れにくいというわけではありません。
つまり買い手のニーズと物件のタイプ、そしてタイミングや価格帯が合えば、通常の物件と同じように売れやすい物件でもあるのです。

二世帯住宅を売却するうえでの注意点とは

二世帯住宅を売却するうえでの注意点とは

一般的に売れにくいと言われる二世帯住宅ですが、いくつかの注意点をおさえておくことで買い手がつきやすくなり、売却の可能性も高くなります。
ではどういった点に注意して売り出せば良いのかを、以下にまとめてみましたので、可能な限りその注意点を踏まえ、スムーズな売却を目指してください。
まずは名義の問題があり、とくに完全分離型の住宅の場合は権利者が2名いるわけですので、その2名の同意がなければ売り出しはできないことになります。
不動産の売却には、登記上の名義と売主の名義が同一であることが条件ですので、親子が共同で住宅ローンを組んだり資金を出し合ったりといったケースでは単独名義への変更が必要です。
親が亡くなりそれを機に二世帯住宅を売りに出すことになれば、まずやることとして親の持分に関してその登記を変更しなければいけません。
またほかに兄弟がいたりするケースであれば、相続という観点から遺産分割協議書の作成が必要でそのうえで、その不動産の正規の所有者であることを証明する流れになります。
もし離婚となるような場合で、その不動産を夫婦で所有しているのであれば、変更登記や感情面、そしてお金の問題などが絡んできますのでできれば離婚前の売却をおすすめします。
売りに出すことが決まれば、できるだけ買い手がつきやすい状態にしておかなければならず、そのひとつとして、まずは内覧という方法があります。
ただ内覧時には家具などの生活感が残っていると、買い手も購入に二の足を踏んでしまいがちですので、できれば新たな住宅へ移り、家の中を空にしておきましょう。
しかし現実的には生活をしながら買い手を見つけることがほとんどで、その場合はハウスクリーニングをおこない、においについては換気や消臭剤で対応してください。
二世帯で暮らす住宅は一般的な住宅と比べ規模が大きいものがほとんどですので、その規模で生活することを必要とする購入希望者は少ないわけです。
ただしそれを逆手にとって売るという方法もあり、たとえばシェアハウスや賃貸住宅としての活用が期待でき、そのオーナーに向けての売却を検討することで買い手の幅が広がります。
土地が広くそれがネックとなっているのであれば、土地を文筆し、それぞれを一戸の住宅として売り出すことも市場のニーズに合った売り出し方でしょう。
ほかにも、とくに親世帯の住宅がバリアフリーであればそれが大きな「ウリ」となりますので、スロープや手すりがあることを強調して購入者を募るのも良い方法です。
もうひとつ、親が亡くなったことが売りに出す理由となる場合は、心理的に嫌がる方もいるので、その旨を買主へ報告することが必要で、それが後々のトラブル回避にもつながります。

まとめ

二世帯住宅は親と子、そして孫が住む住宅となりますので、広く大きな物件となることがほとんどです。
そのため買い手がつきにくい傾向となりますが、それでも根強いニーズはあるわけです。
いくつかある注意点ですが、実現可能なものはできるだけおさえておくことで、買い手も見つかりやすくなることでしょう。

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