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「再建築不可物件」の購入は賢い選択!?メリットとリスクを解説

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「再建築不可物件」の購入は賢い選択!?メリットとリスクを解説

不動産購入は、人生のなかでも高額な買い物です。
そこで、「再建築不可」の物件を選択肢にくわえるという手があります。
再建築不可には、制限がある一方、比較的リーズナブルに購入できることから、検討する人は少なくありません。
今回は、再建築不可とはどんな物件で、また購入するメリットやリスクをみていきましょう。

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「再建築不可物件」とは?「接道義務」など購入前に知っておきたい基礎知識

「再建築不可物件」とは?「接道義務」など購入前に知っておきたい基礎知識

まずは、なぜ再建築不可があるのか、その理由や背景、また購入についても解説していきます。

「再建築不可」とは?

不動産を探していると、「再建築不可」という言葉をみかけたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
再建築不可とは、簡単にいうと"再び建築することが難しい"物件といえます。
日本では建築物を建てるとき、建築基準法に従うことが定められています。
これは、自分の土地であっても守るルールです。
再建築不可は、この建築基準法の基準に一部あわないため、制限が設けられている物件なのです。
しかし、購入の選択肢として、注目すべき物件といえるのは、住むことや購入に制限や問題はなく、資産とすることも可能だという点です。
基本的に、建物に問題のある物件ではありません。
さらに、購入後、リフォームをすることも可能ですよ。
リフォームについては、工事内容を公的機関が審査する「建築確認申請」が不要で、増築でない範囲内でのおこなうことができます。
再建築不可は、比較的小規模な敷地にあることも多いので、建築確認申請の対象とならない物件も多くみられます。
土地や建物自体の影響がなければ、間取りを変えるといったリフォームも検討できますよ。
購入や住むことには問題のない再建築不可物件ですが、それでは、土地にどのような制限がかかっているのでしょうか?

「接道義務」との関係

再建築不可の物件とされるかの判断には、「接道義務」が関係しています。
接道義務も、建築基準法の規定のひとつです。
建て替えをするには、この接道義務について、2つの条件を満たすことが求められます。
ひとつは、「土地が道路に2m以上接している」という条件です。
さらに、その道路についても公道などで、「道路幅が4m以上」と定められています。
これらを満たしていない場合、接道義務の点から、建て直しができないのです。
具体的には、「4m以上の幅の道路に接しているが、2m未満」、「道路に十分接しているが、道路自体が4mに満たない」、「土地に道路に接する部分ない」といったケースです。
このような再建築不可物件がある背景として、接道義務が定められた建築基準法が、1950年にできたものであることが影響しています。
これ以前に建築された建物や分筆された土地が、接道義務を満たしていない物件として扱われるケースがでてきました。
しかし、例外的なケースがあることも理解しておきましょう。
たとえば、4m未満の道路が、「みなし道路」として建築基準法上の道路とみなされ、建築が許可される場合です。
このケースでは、道路からの後退(セットバック)をすることで、将来、道路幅をクリアすることが前提です。
私道であっても、4m以上の幅があり、特定行政庁から位置指定道路の指定を受けていれば、法律上の道路として扱われます。
なお、接道義務は都市計画区域、準都市計画区域内で適用されていますが、そのほかの地域でも、自治体の条例で再建築ができない場合もあります。

「再建築不可物件」を購入する3つのメリット

「再建築不可物件」を購入する3つのメリット

再建築不可の物件は、移り住むことやリフォームも可能です。
さらにメリットを知ることで、賢く購入や活用していくことができるでしょう。

「安く」購入できる

もっとも大きな魅力が、リーズナブルな価格で不動産購入できることといえます。
再建築の制限があることによって、一般的な物件により需要が少ない場合があります。
そのような物件では、安くで販売されていることがあり、買い手からするとリーズナブルな購入ができるのです。
また、前述で触れた通り法律の改正前に建てられた場合、築年数を経たことで資産価値の面から価格が下がり、実質、土地の価格ほどで購入できるケースもみられます。
たとえば、希望するエリアが人気の地域で、なかなか手が出せないといった場合にも、再建築不可物件なら、十分に検討できる可能性があるでしょう。
再建築不可は、都市部にもでていますから、希望する立地とかけあわせて探したり、不動産会社に相談したりすることもできます。
近年では、古い建物の魅力を再発見する向きや、好んで探す方もいらっしゃいます。
そういった方には、安いだけでなく、味わいのある建物もメリットですね。
また、自分好みのリフォームしたい方にとっても、安く購入できることで、建て直しはできなくても、より納得のいくリフォームに費用をまわしやすいといったメリットがありますよ。

「固定資産税」などの税金が安い

マイホームを購入後は、各種の納税も必要になってきます。
そこでうれしいのが、「税金が安い」というメリットです。
不動産を所有する人が納める税金には、代表的なもので「固定資産税」が挙げられます。
再建築不可の物件は、まず固定資産税が安い傾向にあります。
固定資産税は、自治体による評価額をもとに課されます。
もともと、新築よりも、中古住宅は固定資産税が安いのですが、再建築不可の場合には、接道の状況や敷地の形などから用途が限られることなどから、一般的な不動産よりも評価額が低くなりやすいのです。
そのため、マイホーム購入後も、毎年かかる固定資産税をおさえられます。
さらに、固定資産税の評価額をもとに計算される都市計画税、ほかにも相続税や贈与税などがお得なる可能性もあります。
再建築不可物件を選択すると、節税面で大きなメリットとなりそうですね。

価値を高めて活用が広がる可能性

通常、建て直しができないとされる再建築不可でも、場合によっては建築可能に変えられる方法もあります。
道路に、敷地が2m以上接していないケースで、隣地などの土地を買い取る方法です。
隣の土地を買い取って、接道義務を満たして、間口の広い状態となった土地なら、新しく建築しなおすことも可能となります。
交渉などは、専門家の知識とノウハウをもつ不動産会社などを頼るがおすすめです。
また、条件を満たせば、費用はかかりますが、大きなリフォームも可能ですから、建て直しをしなくても、きれいな状態に修繕できる可能性もあります。
これらの工夫により、より快適なマイホームになることはもちろんですが、売却もしやすくなります。
賃貸するなどの用途も考えられるでしょう。

「再建築不可物件」の購入リスクをチェック

「再建築不可物件」の購入リスクをチェック

価格や税金面などうれしいメリットがある一方、おさえておきたい購入リスクについても理解をしておきましょう。

住宅ローンが組みにくい

再建築不可物件を購入するときには、金融機関の住宅ローンを活用できないと可能性がリスクとなります。
これは、担保評価が低いことが関係しており、借入れが受けにくい場合や、借入れができたときにも、金利が高いといった場合があります。

道路が狭い

道路幅や接する幅が限られることで、使い勝手の面でリスクがあります。
ケースによっては、ほかの人が所有する土地を通って自分の敷地に入る、火災などで消防車がすぐ近くまで入ってきにくいといったリスクもあるので、購入時には確認が大切です。

まとめ

不動産購入の選択肢として、価格や節税のメリットも大きい再建築不可物件をご紹介しました。
安さ以外のメリットやデメリット、リスクなどもふまえながら、自分に適した不動産をお選びくださいね。
物件をお探しのときは、お気軽に弊社にご相談ください。

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