長年にわたってマイホームのローン返済を続けながら、日々の生活資金を蓄えるのは大変ですよね。
人生100年時代といわれる中、老後のためにも十分な資金を準備しなければなりません。
マイホームの売却でまとまった資金を得るという方法もありますが、住み慣れた家を手放すのは抵抗があるという人も多いのではないでしょうか。
そのような人におすすめしたい売却方法が、リースバックです。
リースバックであれば、売却した後も賃料を支払いながら同じ家に住むことができます。
今回はリースバックのメリットとデメリットを中心に詳しく解説していきます。
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リースバックの仕組み
リースバックの正式名称は「セールス・アンド・リースバック」と呼ばれています。
住み慣れた家を不動産会社などに売った後、買主からその家を賃借することによって退去せずに住み続けられる仕組みです。
売買代金をすぐに入手できる上に、今の家を引っ越さずに済む点が評価されています。
さらに売買契約の中に特約を付けておけば、一定期間内の買戻しすることも可能です。
とても便利な仕組みですが、デメリットまで十分に理解した上で利用しないと思わぬトラブルが起こる恐れもあります。
リースバックの流れ
リースバックは以下のような流れで進みます。
査定
リースバックをおこなっている不動産会社などに相談し、物件を査定してもらいます。
条件提示
査定結果をもとに、不動産会社から買取金額の提示を受けます。
また売却後に支払う賃料についても交渉して、条件を決定します。
売買契約の締結・決済・物件の引き渡し
交渉の末まとまった条件で、物件の売買契約を締結し、売買代金を受け取ります。
固定資産税などの税金や水光熱費などの精算があれば、決済と同時におこなうことがほとんどです。
その後、物件の引き渡しをして、所有権の移転登記をおこないます。
賃貸借契約の締結
売却後も住み続けられるように、買主との間で賃貸借契約を締結します。
賃貸借契約締結のタイミングは、物件の引き渡しと同時です。
賃借期間中は賃料・水光熱費を支払うことになりますが、固定資産税などの支払いはありません。
家の売却後にリースバックをする方法～メリット～
リースバックの仕組みは短期間でまとまった資金が必要な人にとって多くのメリットがあります。
通常の不動産取引と異なり、買主が専門業者（不動産会社やファイナンス会社など）なので、手続きにも無駄がなくスピーディーな取引が叶うでしょう。
今までの家に住み続けられる
引っ越しをせずに今まで住んでいた家に住み続けられるのが、最大の魅力です。
通常では、買主に所有権が移転するので自分達は住んでいた家を退去しなければなりません。
さらに売却後の新居を探したり、子供の転校準備をしたりと多大な出費と労力がかかります。
これまでと変わらない生活を維持できるのは、売主にとって嬉しいポイントです。
所有にかかっていた出費を削減できる
不動産を所有しているだけでさまざまなコストがかかります。
例えば固定資産税や都市計画税などの税金や火災保険料などが必要です。
必要に応じて修繕費も発生し、その金額はあらかじめ想定することが困難です。
ところがリースバックの賃借人になれば、これらの費用は買主（新たな所有者）が支払うことになります。
賃料は支払わなければならないものの、毎月同じ額を支払えばよいので予算を組みやすいでしょう。
すぐに現金化できる
リースバックでは不動産会社やファイナンス会社などの専門業者が買主となる場合がほとんどです。
一般的な不動産売却でおこなわれる物件募集の手間が省ける上に、契約までのプロセスを短縮化できるでしょう。
無駄な時間をかけず、短期間で売買代金を手にすることが可能です。
特約を付けておけば必要に応じて買い戻すこともできる
「一時的にまとまった資金がいるものの、将来的にはこの家を買い戻したい」と考えている人は、売買契約で買戻し特約を付けることをおすすめします。
この特約があれば、定められた期間内での買戻しが可能に。
それまでに資金をためて、買い戻せる可能性を残せるので安心して売ることができます。
売却した事実を知られにくい
「家を売ったことを近所の人に知られたくない」と思っている人も多いのではないでしょうか。
そのような場合にもリースバックが適しています。
募集広告を出したり内覧の対応する必要もなくそのまま住み続けられるので、売却に気づかれることはほとんどないでしょう。
家の売却後にリースバックをする方法～デメリット・注意点～
通常の不動産売却と比べて、売却価格や家賃がリスクを見込んだ低めの金額設定となる可能性が高いでしょう。
また所有者から賃借人へと立場が変わることによって、制約が多くなる点も留意しなければなりません。
売却価格が周辺相場よりも安くなる傾向がある
買戻し特約が付いている場合は、買主は一定期間第三者に転売することができません。
このようにリースバック特有のリスクが、価格に大きく影響する場合があります。
結果として周辺相場よりも安く価格になるケースが多いです。
したがって少しでも高く売りたい人には向いていません。
不動産仲介を使って広く物件を募集するほうが、時間はかかるものの高く売れる可能性があります。
家賃が周辺相場よりも高くなる場合がある
売却価格と同様に、家賃もリスクを見込んで高くなる傾向にあります。
賃料は売却価格と期待利回りなどを基に決まることが多いため、周辺の相場などもあまり考慮されません。
家賃を支払い続けなければならない
売却した家に住み続けるには、毎月一定の金額を買主に支払い続けなければなりません。
万が一家賃を滞納してしまうと、買戻し特約が無効になる恐れがあります。
さらに家賃滞納が続く場合は、契約解除となり、退去せざるを得ない状況となります。
長期間支払い続けられる家賃設定かどうかはとても重要なポイントです。
賃借する際は買主のルールに従わなければならない
リースバックでは買主が賃貸人となり、売主は賃借人となります。
物件の賃借をする上でのルールは賃貸人が決定するので、賃借人はその内容に従わなければなりません。同じ家に住み続けられるものの、所有していた時よりも使用上の制限が増える可能性があります。
売却価格を上回るローンがある場合はリースバックできない
残っている住宅ローンをすべて返済しなければ、不動産を売ることができません。
そのため、住宅ローンが、売却価格で一括返済できる額かどうかが重要なポイントとなります。
買戻し価格が売却価格よりも高くなる傾向がある
売却価格の1.1~1.3倍程度が買戻し価格のおおよその基準となります。
売却よりも高くなってしまうのは、買主がリースバックにかかった諸経費を上乗せしているためです。
ちなみに買戻し価格については事前に契約で定めておくこともできますので、契約時にしっかりと協議をしておきましょう。
まとめ
ここまで家をリースバックする方法について解説しました。
リースバックはローン返済や老後資金形成など、短期間にまとまった資金が必要になった時に頼りになる仕組みです。
しかしメリットばかりでなく、デメリットもあります。
後先を考えずに利用してしまうと、家賃を支払えなくなって退去を余儀なくされるケースもあります。
どのくらいの売却価格や賃料であればリースバックが効果的なのか、あらかじめ試算をしておくことが重要です。
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