なにかしらの理由で、今住んでいる家を売らなければならないという状況も起こりうると思います。
しかし、知識なくただ人に任せてしまうと、デメリットが多い状態で家を売ることになってしまいます。
ここでは、家を売る際の任意売却とはどのようなものか、競売との違いなども含めて解説していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら家を売る際の任意売却と競売の違いとは
任意売却の仕組み
任意売却をするときというのは、なにかしらの理由でローンの返済ができなくなってしまった、自己破産してしまったときだと思います。
具体的には、ローンを6か月以上滞納してしまい、債権回収会社や保証会社に物件が移ったときに家を売却する方法のひとつが任意売却です。
任意で売る際には、金融機関の了承を得てから、不動産会社に依頼することになります。
競売との違い
競売も住宅ローンが支払いきれなくなったときに家を売却する方法のひとつですが、任意売却とは仕組みが違います。
まず、売却するのは不動産会社ではなく、ローンを貸してくれている金融機関になります。
裁判所によって家を差し押さえられて、そのまま金融機関主導のもと、売却活動がおこなわれていくのが競売です。
任意売却との大きな違いは、競売には法的な強制力があるという点です。
家を差し押さえられてしまうと、自身にはもう家をどうこうする権利はなくなり、抵抗することもできなくなってしまいます。
任意売却は任意という名前があるだけあり、ある程度自身の意思が反映されるという特徴があります。
任意売却か競売かでニ択に迫られたときは、任意売却を選ぶ方も多いです。
家を任意売却するメリットとは
仲介のような感覚で売れる
任意で売る行為はローンが支払いきれないときの最終手段となっていますが、その方法は、一般的な仲介による売却と大差ありません。
というのも、不動産会社に依頼して、買主を探して、同意があれば買主と売買契約を結ぶ、という流れになっているからです。
裁判所が家を差し押さえるわけでもないので、強制力もなく、自身は通常の仲介のように、ただ家を売るという感覚で売却活動がおこなえるのがメリットです。
周りの人にバレにくい
また、ローンが支払いきれなくなって売却することになる、というのはあまり近隣住民には知られたくないことかと思います。
不動産会社と媒介契約を結ぶことにはなるので、ホームページなどから家を売っていることはバレてしまいますが、それでもローンが払いきれなくなったという事情を知られることがないのがメリットです。
なるべく回りの人には知られないように売りたいという方は任意を選んだほうが良いでしょう。
手数料を売却益から出せる
家を売却するにしても、仲介手数料や税金といった費用が発生してしまいます。
お金がなくて家を売却するしかなくなったというのに、そのうえさらに費用が発生してしまうのはなかなか苦しいと思います。
しかし、任意であれば、売却益から仲介手数料や税金を支払うことが可能です。
自己資金があるのであればそれで支払っても問題ありませんが、自己資金がない場合は売却益から差し引いて諸費用を払いましょう。
預貯金がなくても安心して売却活動をおこなえるのは大きなメリットになります。
残債を分割で支払える
任意売却をおこなったとしても、ローンが完済できない場合があります。
通常であれば家を売ったあとにもローンが残っている場合は、一括返済しなければならなくなっています。
しかし任意であれば、事情が事情なので、一括返済は免除してもらえ、分割返済が認められています。
預貯金がない時に分割支払いが設定されるのは家計としても非常に助かるでしょう。
毎月の返済額は5000円から2万円に設定されることが多いので、無理なく返済することができる金額を選べるのもメリットです。
競売よりも高く売ることができる
競売はどんなに高く売りたいと思っていても、こちらには何の権利もないので口を出すことができません。
しかし、任意で売ったときの価格は市場価格と同じになるので、競売ほど安くなることはありません。
競売では市場価格の6割から7割程度になる一般的なので、市場価格で売れるというのは大きなメリットでしょう。
しかし、家を売ってローンを返済しなければならないので、高く売ろうとして売却期間を長引かせるのではなく、早めに売れるような価格設定をしておく必要はあります。
早めに売れてかつ、売却益も十分に出る価格設定にしていきましょう。
家を任意売却するデメリットとは
個人情報に傷がつく
任意売却をおこなう時点では、すでにローンを6か月以上滞納したということになるので、個人情報に傷がついてしまいます。
いわゆるブラックリストというものですが、任意で売ることでブラックリストに入るのではなく、ローンを6か月以上滞納したらブラックリストに入るという認識でいましょう。
個人情報に傷がつくと、ほかのローンなどを借り入れるとき「この人はローンを滞納する人だ」という情報がついてくるので、なかなかローンが組めなくなる可能性が高くなるのがデメリットです。
すでにローンを6か月以上滞納してしまっているのであれば、対策方法はなく、約5年間は個人情報の傷が残るので今後は滞納のない生活を送ることが重要です。
売却しても手元にお金が残らない
家を売ると、大きな金額が手に入ることになりますが、これは決して自分の財布に入ることはないというのも認識しておかなければなりません。
というのも、当然ですがローンを返すために家を売るので、売却益はすべて返済に充てるためです。
ローンを完済して、売却益が余ったらその分は手元に残りますが、それも数百万や数千万といった金額になることはほとんどなく、雀の涙程度の金額になってしまうでしょう。
売ったあとに何も残らない、という喪失感は精神的なデメリットが大きいので、ある程度覚悟をもったうえで売却をおこなっていきましょう。
長引くと競売になってしまう可能性がある
任意売却の手続きをおこない、売却活動をおこなっているので安心、というわけではありません。
売却活動が長引いてしまい、いつまでも売れないと、競売を申し立てられる可能性があります。
金融機関からすれば、いつになったらお金を返してくれるかわからないので、長引けば長引くほど競売を申し立てられる可能性が高くなっていきます。
競売が始まり買い手が見つかってしまうと市場の6割から7割程度の価格で売られてしまい、ローンの残債も多く残ってしまうのでデメリットしかありません。
なるべく早く売れるようにしましょう。
焦ってしまい失敗する可能性がある
早くしなければ競売にかけられる、と思い焦りながら不動産会社を選んだり、買い手が見つかったらすぐに売ろうとすると、足元をすくわれる可能性もあります。
買い手が見つかったとしても、買い手が価格交渉を粘ってくる人だったりしたら、最悪の場合競売にかけるよりも安い金額で売ることになってしまう可能性もあります。
希望している金額よりも圧倒的に下がってしまうときなどには、競売にかけたときの金額もある程度想定しておかなければ損をしてしまいます。
まとめ
家を任意売却するときは、焦ってしまい冷静な判断ができないことが多いです。
焦らず冷静に対処すれば、デメリットも大きくならず、最低限のダメージだけで家を売ることができます。
なるべく知識をつけた状態で家を売っていきましょう。
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