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不動産売却における専任媒介とは?メリット・デメリットや注意点も解説!

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不動産売却における専任媒介とは?メリット・デメリットや注意点も解説!

不動産を売却しようとする際、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
不動産に仲介を依頼する際、媒介契約というものを結びますが、3種類あるというのはご存知でしょうか?
今回は、3種類ある媒介契約のなかで、「専任媒介契約」にスポットをあてて解説していきます。
これから不動産の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却における専任媒介契約とは?

不動産売却における専任媒介契約とは?

不動産の売却にあたって、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。
不動産会社に仲介を依頼する際、媒介契約というものを締結します。
媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がありますが、今回は「専任媒介契約」についての解説です。
専任媒介契約の解説をする前に、ほかの2つの媒介契約についても触れておきますので参考にしてください。

一般媒介契約

一般媒介は、ほかの2つの媒介契約と違って、複数社と契約できるのと、契約期間に縛りがないのが特徴です。
ほかの2つの契約期間は原則3か月となっています。
そのほかにも、レインズへの登録義務がないことも、ほかの2つの契約との大きな違いでしょう。
レインズとは、国土交通大臣に任命された不動産流通機構が運営するシステムです。
不動産会社のみが利用できるツールとなっていて、一般の方が利用することはできません。
レインズに掲載することによるメリットは、売却スピードが上がることと、取引状況が確認できることです。
ただ、立地が良くて築年数が浅いような不動産であれば、不動産ポータルサイトに掲載するだけで、すぐに買主が見つかることも多いので、レインズへの掲載は必須とは言えません。

専属専任媒介契約

次に専属専任媒介契約についてですが、レインズへの登録義務、一社としか契約できないなど、基本的には今回解説する専任媒介契約と同じような内容となります。
専属専任媒介契約の大きな特徴は、売主自らが買主を探せないということです。
不動産を売却する際、専属専任媒介契約を締結した場合は、完全に不動産会社一任する形になります。

専任媒介契約

先程もお伝えした通り、専属専任媒介契約とほぼ同じ内容ですが、依頼を受けてからレインズへ登録しなければいけない日数や、売主への活動報告の頻度が異なります。
専任媒介契約は、契約を締結した翌日から7日以内、専属専任媒介契約では5日以内に登録しなくてはいけません。
また、売主への販売状況の報告ですが、専任媒介契約で14日に一度、専属専任媒介契約は7日に一度という違いもあります。
そして大きな違いは、専任媒介契約は、売主自ら買主を見つけてもよいということです。
このことから、専任媒介契約は専属専任媒介契約の内容を少し緩くした契約ともいえますよね。
基本的には不動産会社に任せるけど、自分で買主を見つける可能性があるかもしれない、という方にむいている契約です。

不動産売却において専任媒介契約を結ぶメリット・デメリットについて

不動産売却において専任媒介契約を結ぶメリット・デメリットについて

次に、実際に専任媒介を締結した際のメリット・デメリットをみていきましょう。

専任媒介契約のメリット

スピーディに買主が見つかる
専任媒介契約では、売主は不動産会社1社のみしか契約を締結することができません。
依頼された不動産側は、不動産が売却できれば必ず仲介手数料を受け取ることができます。
しかし、売主自身も買主を見つけることができ、その際は仲介手数料を受け取ることはできません。
売主自ら買主を探す前に、自社で買主を見つけたいという心理もあり、販売活動により一層力が入るのは、仕事として当たり前のことです。
とはいえ、すぐに買主が見つかるようなら、そもそも最初から不動産会社に依頼しないとは思いますが。
また、レインズの登録が義務付けられているため、ほかの不動産会社からの問合せによって買主がすぐに決まるケースもあります。
しかも、契約期間が3か月と決まっていますので、すくなくとも3か月以内には買主が見つかるという可能性が高いのです。

自分でも買主を探すことができる
上記だけを見ると、不動産会社の都合による部分が大きく見えますが、専任媒介契約が売主に有利なのは、自分でも買主を探すことができるということです。
売主自ら買主を探せるメリットは、仲介手数料が発生しないという点。
仲介手数料は、売却価格が400万円以上で「売却価格の3%+6万円×消費税」となります。
たとえば、売却価格が2,000万円とすると、仲介手数料は72万6,000円です。
仲介手数料を計算してから改めて金額の大きさに驚く方も少なくはありません。
仲介手数料を極力払いたくないけど、早く売却したいと思う方にとって、専任媒介契約は保険のような感覚ともいえますよね。
しかし、仲介手数料とは不動産を売却するためにおこなった販売活動への報酬です。
絶対仲介手数料を払いたくない、自分で買主を見つける自信がある、という場合は、不動産会社に依頼しないという選択もあります。

窓口を1本化できる
一般媒介契約を複数社と締結した場合、連絡業務などの手間も増えます。
その点、専任媒介契約では1社のみとの契約なので、時間や手間を削減でき、なおかつ内容の濃いやり取りができるといえるでしょう。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約の契約期間は3か月となっています。
この間に、売主の都合で契約を解約すると、解約金が発生する可能性があるのが、売主側としてのデメリットです。
そのため、専任媒介契約を締結する際は、しっかり見極めて契約する必要があります。

周囲に知られる恐れがある

このデメリットは専任媒介契約に限ったことではありませんが、不動産会社に仲介を依頼した際、一般の不動産ポータルサイトに掲載されますので、売却することを周囲に知られる可能性が高くなります。
何かしらの理由があり、不動産売却を周囲に知られたくないという方は、仲介ではなく不動産会社が直接買取る契約を利用するとよいでしょう。

囲いこみをうける危険性もある

囲いこみは、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができる、両手取引を目的におこなわれます。
囲いこみでおこなわれる代表的なものは、レインズに登録しない、登録したあと解除する、ほかの不動産からの問合せを断るなどです。
レインズに登録してから2週間程度は、新着情報としてほかの不動産会社からの問合せが増えます。
初期の段階のお問い合わせは、値引きなしの価格で売却できることが多いのも特徴です。
レインズの掲載期間が長くなると、長い間売却できないのには理由があると認識され、値引きが入る可能性もあります。
また、囲いこみをおこなう不動産会社は、自社でなんとか買主を見つけようとするため値引きしてでも売却したいというわけで、相場より低い価格で売却せざるをえない例もあるのです。
囲いこみは、売主側ではなかなか気づくことができない厄介な問題となります。
しかし、売主は自分の物件のみレインズの閲覧が可能ですので、登録状況をチェックしてみるとよいでしょう。

不動産売却において専任媒介契約を締結する際の注意点とは

不動産売却において専任媒介契約を締結する際の注意点とは

専任媒介契約のメリットとして、売却までの期間がスピーディとお伝えしましたが、どの物件にも当てはまるというわけではありません。
契約期間3か月の間に売却できることもあれば、できないこともあるということが注意点です。
とにかく早く売却したいという場合は、仲介より売却金額は下がりますが買取を選んだほうがよいでしょう。
また、通常であれば仲介手数料以外の費用が発生することはありませんが、契約する不動産会社によっては後から活動費用などを請求してくる会社もあります。
契約の際にしっかり確認することが注意点としてあげられます。
具体的には交通費や出張費、モデルハウス開催経費などです。

まとめ

今回は、不動産売却の際に締結する媒介契約のなかで、専任媒介契約にスポットをあてて解説しました。
専任媒介契約は、3つの媒介契約のなかでもバランスの取れた契約といえます。
レインズに登録して早めに売却したい、自分でも買主を探せる可能性がある、という方は専任媒介契約がおすすめです。

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