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マンション売却には築年数が重要になる?価格相場も含めて解説

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マンション売却には築年数が重要になる?価格相場も含めて解説

購入したマンションを売却したいとお考えの方へ向けて、売却時にはどんなことを意識したら良いのか解説します。
なかでも特に意識したいのが築年数と成約価格です。
この2つを把握しておくと役に立つでしょう。
価格相場と合わせてどのタイミングがベストなのか、築年数を5年単位で分けてご説明していますので参考にしてみてください。

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マンションの売却は築年数が関係している?相場について

マンションの売却は築年数が関係している?相場について

マンションを売却するにあたり、気になるのが価格です。
一般的に新築か中古かで変動し、また高めに設定すると買い手が見つかりにくいなどと言われていますが、実際のところはどうなのでしょうか?
ここでは相場について解説します。

売却価格相場は上昇している?

マンション売却の価格は、築年数と地域別に把握しておくと販売価格を設定するときに役に立ちます。
また昨今は価格相場が上昇傾向にありますから、売るにはベストなタイミングです。
実際どのくらいの価格で売れているのか、以下にて地域別で売却価格相場をご紹介します。

地域によって売却価格が異なる

同じマンションでも、地域や主要都市かによって価格に大きく差が出ます。
またその年によっても変わってくるため事前に把握しておくと安心です。
国土交通省が公表している最新の「不動産取引価格情報検索」を参考に主要都市で解説します。

●北海道1,571万円
●東京3,752万円
●愛知2,022万円
●大阪2,260万円
●福岡1,696万円


見てわかるとおり、東京は他の都道府県よりも平均売却価格が高いことがわかりました。
その差は1,000万円近くです。
次に大阪も売却相場が高い傾向にあるため、主要都市であれば高く買い取ってもらいやすいと言えます。
ただ細かく見ると、同じ大阪でも地域によって変動しますのでその辺はきちんと確認しておく必要があります。
首都圏でもあくまで都心部の平均相場になります。

築年数別マンション売却のタイミング~築10年の場合

築年数別マンション売却のタイミング~築10年の場合

では、築年数別ではどうでしょうか?
マンションを売却する際、中古か新築かでも大きく差が出てきます。
そのため築年数が古いほど物件の価値は下がりやすく、たとえ都心部でも高額での売却は困難です。
また「旧耐震基準」を満たしたマンションも価格が下がりやすいので注意してください。
ここでは築10年の場合と築5年、築15年の場合の売却価格や状況などについて解説します。

築5年のマンション

先ほども述べたように、築年数が新しいほど高く、古くなるほどなかなか売却しにくくなります。
ですので、築5年であれば成約価格も高く高確率で売却もできます。
市場価格も下落しにくいので、もし売るならこのタイミングがベストでしょう。
ただ築5年以上でも、10年未満であれば問題ありません。
新築から築10年までは市場価値の変動もそれほど大きくないためです。
もちろん築年数だけでなく時期や市況、ローン金利なども関係してきますので、1つだけで売却を決定しないようにしてください。
全体を見て判断するのが賢明です。
あくまで築5年であれば築10年以上のマンションよりも高くなるというだけで、場合によっては10年以上でも高くなる可能性は十分にあります。
また今回はマンションですが、戸建ての場合は相場の下落が早いので築5年程度が売り時になります。

築10年のマンション

売る目安と言われているのが「築10年」です。
新築であるほど売るときの価格は高くなりやすいですが、だからと言って買ったばかりの物件をたった数年で売りたいと思う方は少ないでしょう。
築10年までなら市場価格も下がりにくいので、「いつが売るタイミングなの?」と疑問に感じている方は「10年」を目安にしておくと安心です。
そもそも、なぜ10年以内に売るほうが高く買い取ってもらいやすいのでしょうか?
その理由は「住宅ローン」が影響しています。
住宅ローンは完済するときに「法定耐用年数以内」であることが求められます。
ほとんどのマンションはこの年数が47年、住宅ローンの最大年数は35年なので(47年-35年=築12年)、築10年がベストとなるわけです。
そのため、築10年だと最新でなくともある程度綺麗なので買い取ってもらいやすくなります。
こういった理由からマンション売却の目安は築10年と言われているのです。

築15年のマンション

築15年になってしまうと、内装も劣化してくるため、築5年や築10年と比較するとどうしても価格は下落してしまいます。
ただ必ずしも築年数が浅いほど高く買い取ってもらえるわけではないため、「平均」として考えておいてください。
築15年でも状態が良ければ高くなりますし、地価が高いと売却価格も上がります。
また「売りどきは築15年~築25年目」という意見もありますので、築15年であれば十分可能性はあるでしょう。
ちなみに、築15年以上が売りどきと言われる理由は以下のとおりです。

●手持ちの資金を使わずに売れる
●築25年以上は住宅ローン控除が使えない
●資産価値の減退は急にくる


住宅ローンの残高<売却価格になってしまうと、不足分は売主が支払わなければなりません。
売却価格が高くなるのが築15年からとも言われているので、このタイミングがベストとなるのです。

築年数別マンション売却のタイミング~築20年の場合

築年数別マンション売却のタイミング~築20年の場合

築10年を目途に考えて、ベストなタイミングは築15年であることがわかります。
ということは、築20年の場合は売るのに適していないのでしょうか?

築20年は売るのにおすすめ

結論から言うと、適しています。
というのも、売るのにベストなタイミングは築15年~築25年だからです。
築20年であれば十分許容範囲になります。
たとえば新築~築5年までが成約価格5,411万円になるなら、築16年~築20年までは3,716万円です。
さらに築21年~築25年は2,528万円なので、新築~築5年に比べると大幅に下がりますが、それでも極端に低いわけではありません。

新築は購入時も高くなる

新しい物件は売るときの価格は高いものの、買うときの価格も高くなりやすいため思っているより人気はありません。
どちらかというと「そこそこ綺麗でリーズナブルな物件」のほうが人気があるため、築20年は先ほども述べたように十分許容範囲になります。
ただ見栄えを考えると管理体制が整っていない物件はマイナスイメージになりやすいので注意が必要です。

築20年でも高く売るには

築20年~築30年の物件は、リーズナブルで購入しやすい点はメリットですが、一方で見栄えが悪くなりやすいのが欠点です。
そのため、少しでも高く売るためには以下のポイントが必要になります。

●リフォームする
●最新設備を導入する


特にキッチンやお風呂などは劣化しやすい場所なので売る前にリフォームすると価格が上がりやすくなります。
また最新の設備が整っていることも重要です。
古い設備は需要も低く、万が一地震があった場合に対応できません。
そういった点も踏まえて安心して生活できる空間にリフォームしておくことは大切でしょう。
何かアピールできるポイントがあれば、築20年や築30年でも需要は上がります。

まとめ

築年数別にマンション売却のタイミングについてご説明しました。
マンションを売却しようとお考えの方は、ただ売るのではなく「いかに高く売るか」が重要になります。
そのためには築年数や成約価格などをしっかり把握することが大切です。
また新築だからと言って高額になるわけではないことも十分理解しておきましょう。

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