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さまざまな理由で家を売却しようと思ってもなかなか難しいのが、住宅ローンが残っている状態です。
とくに住宅を売却した価格よりもローンが高い状態のオーバーローンになってしまっていると、家はなかなか思うように売れません。
今回は、このオーバーローンについての詳細や確認方法、オーバーローンでも売却する方法についてご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちら住宅ローンが残っている状態での売却はオーバーローンになっている？
売却しても残っているローンが返済しきれない状況をオーバーローンと言います。
オーバーローンになりやすい背景としては、頭金を入れずにフルローンで住宅を購入したり、購入してまだ築年数が浅かったりなどの状況があります。
こうした状態だと売却自体、融資を受けている金融機関が認めてくれないことが多く、売買活動自体難しいことがあります。
そもそもオーバーローンとは？アンダーローンとの違いについて！
オーバーローンとは、今住んでいる住宅を売却しても、手元にあるローンを完済できない状況を指していて、本来であれば住宅を売りに出すことができません。
これは金融機関の抵当権を抹消するために、ローンを完済する必要があるため、売却益でローンを完済できない場合は、自己資金で足りない分を補って完済するのが一般的です。
この状態の対義のような意味になるのがアンダーローンです。
アンダーローンは売却した住宅がローン価格を上回っているので、手元に現金が残ります。
売却してマイナスになるのか、プラスになるのかといった違いになります。
オーバーローンになりやすい状況とは？
オーバーローンになる原因はさまざまです。
購入した直後に転勤が決まり、家を手放す場合や中古物件に高額な金額でリフォームを施した場合などが例として挙げられます。
ローン残高が売却金額よりも高額になる状況というのは、以外にも多く、別段頭金を入れずにフルローンを組まなくてもこうした状態になることはあります。
金利が高いローンだったり、土地の価値が下がってしまっていたり、購入代金の割合が建物のほうが高いなどです。
オーバーローン物件が売れない理由
そもそも金融機関との抵当権が抹消されていない状況のため、この段階では売却自体ができません。
しかし、法律で禁止されているわけではないので、抵当権が抹消されていない状態であったとしても、売却自体は可能といえば可能です。
実際に売却をする場合、金融機関に相談をして任意売却をすることになりますが、それよりもまずローンの返済を求められることが多く、売却の段階に進めないことがあります。
そうした点からも売りにくい物件なのです。
売却する物件の残っている住宅ローンがオーバーローンかどうかの確認方法とは？
売買活動をするにあたって確認しておきたいのが、自分の住宅ローンがオーバーローンになっていないかどうかです。
確認方法はシンプルで、住宅のローン残高を調べ、売却価格から引くという方法です。
売却価格は自身で調べて大まかな価格を予想する方法と、査定をして貰う方法があります。
住宅ローンの残高を調べる
まずは残っている住宅ローンの残債について調べるのですが、これは借り入れた金融機関からの残高証明書を確認することでわかります。
こうした書類以外にも、ローンの返済状況をインターネット上から確認できる状態にしてくれている金融機関もありますので、活用していきましょう。
書類も紛失してしまった、ネットでの確認方法も良くわからない、もしくはログイン情報を失念してしまったという場合も、金融機関に問い合わせるという方法があります。
どんな状況でも確認できる手段はありますので、落ち着いて対処しましょう。
家の売却価格を調べる
前述したとおり家の売却価格を調べる方法は2パターンあり、一つ目は相場から予想する方法、もう一つは査定を利用する方法です。
相場から予想したいのであれば、国土交通省が運用している土地総合情報システムから過去の取引について確認をし、その内容から自身の住宅に近い条件の取引を見るという方法です。
時期によっても土地の価格が変動することもありますので、直近で似た物件の取引情報がなければ査定に出したほうが実際の売却価格との差が小さくなります。
とくに現地に出向いて査定をしてくれる訪問査定であれば、より正確な金額を割り出せます。
ローン残高から売却価格を引く
ローンの残高を確認し、おおよその売却金額も分かったら、続いてはその残高から売却金額を引きます。
ここでマイナスになるようでしたらオーバーローン、プラスならアンダーローンとなります。
売却する物件の残っている住宅ローンがオーバーローンの状態でも売却できる方法
オーバーローンの住宅が全く売れないかというと、そういうわけでもありません。
どうしても売却したいのであれば、住み替えローンを活用してみるという方法もあります。
それでは金額が増えてしまい、どうしても家計が圧迫されてしまうということなら、債権者に相談の上、任意売却という方法もあります。
住み替えローンを活用する
その名のとおり、住宅の住み替えをするために使われるローンです。
現在のローンの残高と新しい住居のローンを一緒にし、オーバーローンの不足分の金額を補填できます。
しかし、当然ながら借入する金額が多くなるため、審査の基準も非常に厳しく、利用するハードルが高いです。
収入にゆとりがある場合や売却する物件がオーバーローンであっても高い価格で売却できる、などの条件が揃っていないのならあまり取れない方法です。
任意売却という方法を相談する
任意売却というのは借入金が返済できない状況に陥ってしまった際、オーバーローンのような状況であったとしても、住宅の売却が可能になるという方法です。
この方法には、債権者である金融機関からの承諾が必要不可欠ですが、競売にかけられてしまうよりは高額な金額で売れるという理由から、きちんと相談すれば応じてくれる貸主が多いです。
もちろん売却した金額は全額ローンの返済に充てなければなりません。
しかし、ローンの返済に行き詰まってしまったり、生活が住宅ローンで圧迫されてしまったりという状況なのであれば、選択肢として残しておきたい方法です。
相場よりも高めに売却してローンを完済しやすくする
売却する物件の土地価格が高かったり、築年数が浅かったりするような場合には、相場よりも高い金額で売りに出してみるのも方法のひとつです。
相場よりも高額に売却することによって、オーバーローンにならずに住宅を売却できる可能性があります。
そのためには住宅をしっかりとメンテナンスした状態で、売買活動に使用する写真も綺麗なものを選び、物件をより魅力的に見せることが重要です。
立地が良くて築浅の物件であれば、状態によっては多少高い金額でも買い手が十分に着きます。
売却の相談をする際には売却するに至った経緯や、少し相場よりも高く売却をする必要がある旨を伝え、慎重に進めていきましょう。
まとめ
住宅ローンが残っている状態で家を売却しようとしても、抵当権が抹消されていないことから売却が難しいという場合はあります。
しかし、全く売れないわけではなく、しっかりと売却する方法があることを忘れてはいけません。
収入に余裕があるのか、ローンの返済が厳しいのかによって取る手段は異なって来ますので、自身にとってどんな方法が最適なのか、しっかり見極めましょう。
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