任意売却物件の購入を検討している方は、何を基準に選んでいますか？
たとえ魅力的な物件だったとしても、すぐに契約してしまうのは非常に危険です。
本記事では、安心して購入するために知っておくと役立つメリット・デメリットをご紹介しています。
よくあるトラブルや注意点についても述べていますので、参考にしてみてください。
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任意売却物件とは、住宅ローンの支払いが困難になった持ち主が債権者と合意をしたあと売り出す物件のことを言います。
持ち主は物件を手放すことで債務の返済が可能になりますし、売りに出された物件も安く設定されているため非常にお得です。
他にも、任意売却物件にはさまざまなメリットがあります。
一般的な物件よりも安い可能性がある
任意売却物件は、一般的な物件より少し安い価格購入できる可能性があります。
これは任意売却物件の一番のメリットと言えるでしょう。
というのも、売主からすると任意売却は通常の仲介売買と同様の条件で売却活動ができるとはいえ、なかなか買主が見つからなければ、競売に出されてしまう可能性があります。
競売とは住宅ローンの返済ができなかった場合、債権者が裁判所を通じて、強制的に物件を売りに出すことです。
競売では一般的な売却価格の6～8割ほどでしか売却できないことがほとんどのため、任意売却をおこなっている売主は競売にならないために、少し相場よりも価格を落として早めに売却する可能性があります。
ただし、あくまで安く購入できるというだけで、物件の良し悪しはまた別の話になります。
物件情報が得られやすい
あくまで競売物件と比較した場合ですが、任意売却と言っても基本的に一般的に売り出されている不動産とそれほど変わらないため、情報量は十分でしょう。
ただ競売に出された不動産とどちらが安く購入できるかと言ったら、断然競売に出されたほうになります。
しかし購入するには情報量が限られていますし、物件情報を確認できるのはせいぜい明細書や評価書、現状調査報告書程度です。
任意売却はそれよりも詳しく情報を知ることができるので、より希望に沿った物件と出会いやすいと言えるでしょう。
投資に適した物件が見つかる
投資上級者に嬉しいのも任意売却された不動産になります。
安く手に入るの可能性があるのはもちろんのこと、リスクも少ないので安心して運営することができるでしょう。
特に昨今は一般的なサラリーマンが不動産投資にチャレンジする方が増えています。
それと同時に失敗し不動産を手放す人も増加傾向にありますから、投資にプロにとっては非常に良い状況と言えます。
住宅ローンが組める
任意売却されているので住宅ローンが組めないのでは？と不安に感じている方は少なくないはずです。
しかし実際は、一般的な不動産同様、ローンを組むことはできます。
ただし特殊な手続きが必要になります。
任意売却物件を購入するとどんなデメリットがあるのか
任意売却物件を購入した場合、一般的な不動産より安く購入する可能性があったり住宅ローンが組めたりなど、さまざまなメリットがあることが分かりました。
しかし一方でデメリットも存在します。
安心して購入するためにも、マイナス面にもしっかり目を向けておきましょう。
購入に時間が掛かる
債権者との合意が必要になるため、一般的な不動産よりも契約までに時間が掛かります。
そのため、すぐに購入したい方には大きなデメリットになります。
また売り出し期間も決められているため、タイミングを逃してしまうと購入できなくなってしまう可能性もあるでしょう。
任意売却物件とは、あくまで家を売って債務に充てることを目的としているため、一般的な方法で購入することができません。
金融機関からの承諾も必要になりますし、どんなに魅力的な不動産でも債権者が任意売却を認めてくれなければ残念ながら購入は不可能です。
こういったケースがあることを十分理解しておかなければいけません。
契約不適合責任が免責になる
契約不適合とは、ひと言でいうと「契約に不備があるもの」を意味します。
契約不適合責任はそういった欠陥品を売る場合に負う責任のことで、任意売却ではそれが免責されます。
免責されるということは、たとえ契約内容と異なることがあっても見逃してもらえるということです。
実際、購入したあとに欠陥が見つかるケースが多いと言われています。
もちろん、すべての対応は購入した側になるため、大きな代償になりやすいでしょう。
安いけれど欠点が多いということも十分理解しておかなければいけません。
交渉の途中で競売にかけられる
必ずではありませんが、交渉途中で競売にかけられる可能性もあります。
競売は取り下げをしない限り手続きしなければいけなくなるため、せっかくの交渉も台無しになってしまうため、交渉を検討している方は競売期間についてきちんと確認しておきましょう。
条件が悪い物件が多い
「契約不適合責任」でも述べたように、たとえ契約内容と異なる部分が見つかっても免責されるため条件や状態が悪いことが多いと言われています。
たとえ欠陥があっても対処するのは買主になるため、大きな損失を受けることになります。
ちなみに、通常なら欠陥があると「追完請求」や「損害賠償請求」などで請求可能です。
任意売却物件を購入した場合の注意点とトラブル
任意売却の不動産を購入した場合のメリット・デメリットについてご紹介してきました。
安く購入できる、住宅ローンが組めるなどの良い点は多いですが、一方で欠陥があっても免責されてしまうため状態の悪い不動産に当たりやすいという悪い点もあります。
少しでも安心して購入するためにも、ここでは注意点とトラブルについてご紹介します。
差し押えされた物件が混ざっていることも
欠陥部分があっても免責されてしまうため、買ったあとにトラブルが発生しやすいのが任意売却物件です。
なかには差し押えされたものもあり、安いという理由だけで買ってしまうと後悔しやすいので気を付けましょう。
ちなみに、差し押えされた不動産というのは滞納や借金などがあったものを指します。
しかしこれらは「重要事項説明書」で説明されていますから、契約前に一度確認してみてください。
すべて自己責任で対処しなければいけない
たとえ問題があっても、すべて自己責任になるのが任意売却の不動産です。
先ほども述べたように契約担保責任がないため、どうしても状態の悪い不動産が多いと言われています。
さらに万が一トラブルがあり見過ごしてしまっても自身が責任を負うことになるため、大きな損失になってしまいます。
そんなことのないように、何度も申し上げますがきちんと確認することが大切です。
手付金を持ち逃げされる恐れもある
もちろんあくまで「そういったケースもある」というだけですが、なかには手付け金を持ち逃げされてしまう恐れもあります。
間違っても売主に手付け金を直接渡すことは避けるようにしてください。
住宅ローン以外の滞納はないか
先ほども少し触れていますが、滞納や借金がある場合も要注意です。
ただこれらを確認するのは非常に難しいため、売主の人柄などをじっくり観察するしかありません。
質問などをして少しでも怪しいと感じたら契約しないようにしてください。
隅々まで物件を確認する
上記のようなトラブルが多いため、購入を検討している方は隅々まで確認することが大切です。
任意売却の不動産と言っても一般的な売買と同じように内見できますから、欠陥がないかチェックを怠らないようにしましょう。
なかには書面の内容だけで契約してしまう方もいますが、非常に危険なので注意してください。
「安いけれど状態が悪い不動産」ということを念頭に置いて調べるようにしましょう。
それだけでもずいぶん違います。
まとめ
いかがだったでしょうか？
任意売却物件は、お得に購入できる可能性がある一方で気を付けなければいけない点もいくつかあります。
良い条件だけで簡単に契約してしまうのではなく、デメリットにも目を向けて内見も忘れないようにしましょう。
売主の人柄チェックも役に立ちます。
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