相続した農地を売却したいけど、農地の売却は難しいといわれているし、売却方法がわからず困っているという方も多いことでしょう。
農地の売却は、通常の土地売却とはやり方が異なるため、しっかりとした手順で売却しなければ売却することができません。
この記事では、そんな農地の売却方法と売却時の申請方法などをご紹介していきますので、農地が売却できずにお困りの方はぜひ参考にしてください。
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弊社へのお問い合わせはこちら農地の売却は難しいと言われる理由とは？
農地売却は難しいと聞いたことがあるけど、具体的にどういったことが原因で売却が難しいのか知らない方も多いと思います。
ここでは、農地売却が難しいといわれる理由と売却方法をご紹介していきます。
農地は農家にしか売却ができない
農地の売却が難しいといわれる理由の1つ目は、農地が農家の方にしか売却できないからです。
通常、土地の売却であれば買い手が見つかりさえすれば売却できますが、農地の場合はそう簡単にはいきません。
農地の売却には、農地法という法律が大きく関係しており、すでに農業をしている方やこれから農業を始めるという方にしか売却できない決まりになっています。
この決まりは、売買益目的の取引によって食料の確保が難しくなることを懸念して作られたもので、安定的に食料を確保するためには必要な決まりなのです。
農地の売却が難しいと言われるのには、こういった背景があるのです。
農地売却には申請が必要
農地の売却が難しいといわれる2つ目の理由は、売却時に農業委員会に申請を出す必要があるからです。
農業委員会とは、農地法に基づき売買の許可を出したり、指導や調査などをおこなっている行政委員会のことをいいます。
農地の売却は、この行政委員会の許可がなければ、たとえ売却が決まったとしても取引が無効にされてしまうことがあるのです。
昔から農業をやっている方であれば、農業委員会への申請も簡単にできるかもしれませんが、相続で農地を引き継いだ方からすればこういった点も、売却が難しいと感じる理由になってしまいます。
ですので、この点も農地売却が難しいと言われる理由のひとつといえます。
農地を売却する方法
農地を売却するには、2つの方法があります。
1つ目の方法は、農地をそのまま売却する方法です。
農地は、農家にしか売却できないので、農家をやっている方から購入者を探す必要がありますが、購入してくれる方がみつかりさえすれば売却は可能です。
2つ目の方法は、農地を転用して売却する方法です。
農地の転用とは、土地の用途を農業から他の用途に変更することをいいます。
土地の用途が農業になっているから売却ができないのであって、用途を変更することができれば、農家以外の方に売却できるようになるので、転用をおこなうことで売却できるようになります。
農地を売却する際の申請方法
ここからは、農地の売却や転用をおこなう際に必要な申請の方法をご紹介していきます。
申請方法は、売却方法によって異なるのでそれぞれ見ていきましょう。
農地として売却する場合
農地をそのまま売却するときは、（申請相談⇨必要書類の取得⇨売却の申請⇨申請の認可）といった手順で申請しなければいけません。
まず、初めにすることは、農業委員会に相談して売却が可能なケースか確かめましょう。
次に、「土地登記事項証明書」「測量図」「周辺見取り図」といった書類を集めます。
また、農地を購入する方が新規で農業を始める方である場合などは、別途の資料が必要になるので、農業委員会に必要書類の確認もしておくといいでしょう。
そして書類が集まり、必要事項の記入が終われば申請することになります。
申請をおこなうと農業医委員会で売却できるか協議され、2〜3か月ほどたった頃に売却の可否が伝えられるので、それまでは売却せずに待たなければいけません。
協議の結果、売却を認められれば初めて売却ができるようになります。
農地の転用をする場合
農地の転用をする場合も基本的に申請方法は同じになります。
まずは、農業委員会に相談してそのあと必要書類を準備して、必要事項を記入していきます。
準備する書類に関しては、「土地登記事項証明書」「測量図」「周辺見取り図」などの書類にくわえて、転用して何をするのかを示すための、事業計画書などが必要になるので、こういった書類も忘れずに準備してください。
書類の記入まで完了すれば、あとは申請をして審査の結果を待つだけになります。
農振除外申請
農地を転用して売却する場合は、農業委員会に申請書を出す前に農振除外申請をしなければいけません。
この申請は、農業振興地域という農業の促進や保護を行なっている地域にある農地を、保護の対象から除外してもらうための申請です。
転用を申請しても、農業振興地域に指定されたままでは、用途の変更ができないので用途変更をする前には農振除外申請をするようにしてください。
また、農振除外申請をする場合は、周辺の農地に悪い影響を与えないことや、土地の改良から8年以上経っているといった条件が求められます。
さらに、申請の受付が年に数回しか受け付けていないところが多く、申請しても可決するまで1〜2年かかることもあるとIわれているので、売却する際は早めの準備が必要になります。
農地を売却する際の注意点
農地の売却には、さまざまな手間がかかりますが、注意すべき点もいくつかあります。
ここでは、注意点をご紹介していきますので見ていきましょう。
農地を転用したあとに使用することはできない
農地の用途を転用したあとに、少しでも使用すると売却することができなくなります。
たとえば、用途変更をしたあとに土地を私用で利用したり、購入者が付きやすいように土地を改良したりすると、売却することができなくなります。
そもそも、用途を転用したあとはすぐに売りに出すこととなっているので、少しでも土地に手が加わるとその時点で売却できなくなるのです。
ですので、土地を売るときに「土地を整備してから売却します」といった条件で売却交渉をしないようにしてください。
用途転用をしたら土地に手を加えることなく、即刻売却することでトラブルなどを防ぐことにもなります。
農地のまま売却をする
農地を売却するときは、売却方法によって控除や税率が異なるので注意が必要です。
税金に関しては、土地の所有期間によって税率が変わってきます。
農地をそのまま売却した場合は、地方税と譲渡所得税の支払いが必要になり、土地の所有期間が5年以上であれば地方税が5％、譲渡所得税が15％となり、売却額にこれらの税率をかけた金額が税金になります。
また、所有期間が5年未満だった場合は、地方税が9％、譲渡所得税が30％にもなるので、売却するときは所有期間に気を付けるようにしてください。
農地をそのまま売却した場合には、800万円までの控除を受けることができるのでうまく活用して売却するようにしましょう。
用途の転用をして売却する
用途の転用をした場合は、売却額ではなく土地の評価額に1.4%をかけた金額が税金となります。
また、用途転用の場合は控除を受けることができないので、この点も覚えておきましょう。
税率が1.4%と低いので、税金の支払いが少ないと思う方もいるかもしれませんが、評価額によっては税金の支払いが多くなることもあるので注意が必要です。
まとめ
農地の売却方法と売却時の申請方法などをご紹介しました。
売却が難しいといわれる農地ですが、しっかりと手順を踏んでいけば売却することができるので、注意点に気を付けながら売却活動をおこなってください。
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