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マイホームを売却した時に税金がかかる?譲渡所得税とは何かをご紹介

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マイホームを売却した時に税金がかかる?譲渡所得税とは何かをご紹介

マイホームの売却をした場合、利益が発生すると譲渡所得税という税金が発生します。
利益とは何をさしていうのか、疑問に思うかたもいるのではないでしょうか。
マイホームに5年以上住んでいたか、5年以下でも税金は変わってきます。
この記事では、譲渡所得税とはなにかと計算方法について、税率と軽減措置についてご紹介します。

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譲渡所得税とはなにか譲渡所得の計算方法について

譲渡所得税とはなにか譲渡所得の計算方法について

譲渡所得とは所有している土地や建物などを売って得た利益のことです。
譲渡所得には、所得税や住民税がかかるものを総称して「譲渡所得税」と呼びます。
税金の正式名称は住民税と所得税です。
マイホームの譲渡所得にかかる住民税と所得税は分離課税になり、給与所得や事業所得など、ほかの所得と別に考えます。
譲渡取得はマイホームが売却した価格ではなく、マイホームを購入した金額と費用を差し引いた金額です。
譲渡所得の計算式は、譲渡所得 = 収入金額 - ( 取得費 + 譲渡費用 )になります。
収入金額とは売却の価格になり、実際に入ってくる利益という扱いになります。
取得費は、購入時にかかった費用の合計金額になり、譲渡費用は売却時にかかった費用になります。
所得費にあてはまるものは、土地や建物の購入代金や建築代金、購入時の税金(印紙税・登録免許税・不動産取得税など)、仲介手数料、測量費、整地費、建物解体費などです。
譲渡費用にあてはまる項目は仲介手数料や印紙税、借家人に支払った立退料、建物解体費などになります。

譲渡所得税の税率について

譲渡所得税の税率について

税率の計算方法は、課税譲渡所得金額に税率を掛けて税額の計算ができます。
税率は「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」になります。
マイホームの居住が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年以上は長期譲渡所得です。
2037年の所得までは復興特別所得税も加算されます。
短期譲渡所得は所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%、合計20.315%になります。
※復興特別所得税の税率は2.1%で、これを所得税に乗じた値となっており、金額にかかわらず加算される仕組みになっています。

長期譲渡所得は、所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%、合計39.63%です。
例)マイホームを2,600万円で購入、購入時にかかった費用は100万円、売却価格は3,800万円、売却時にかかった費用は80万円の場合
2,800万円 - ( 80万円 + 2,600万円 + 100万円 )= 課税譲渡所得 20万円 × 39.63% = 7.9万円
所有期間が10年以上のマイホームは、譲渡所得のうち6,000万円以下は「マイホームの軽減税率の特例」が受けられます。

所有期間が10年超の場合マイホームの軽減税率の特例


●譲渡所得6000万円以下の場合

譲渡所得 × 14.21% ( 所得税10% + 復興特別所得税0.21%+住民税4% )

●譲渡所得6000万円超の部分

譲渡所得 × 20.315% ( 所得税15% + 復興特別所得税0.315%+住民税5% )
例)マイホームを2,600万円で購入、購入時にかかった費用は100万円、売却価格は3,800万円、売却時にかかった費用は80万円の場合
2,800万円 - ( 80万円 + 2,600万円 + 100万円 )= 課税譲渡所得 20万円 × 14.21% = 2.8万円
利益がないため、譲渡所得税はゼロ円になります。

譲渡所得税の軽減措置としてマイホームの3,000万円特別控除

譲渡所得税の軽減措置としてマイホームの3,000万円特別控除

軽減措置の特例として、マイホームの3,000万円控除を利用できます。
3000万円特別控除の税額計算式は、( 譲渡所得 - 3000万円 ) × 税率 = 税額です。
マイホームの売却をして譲渡益があった場合、譲渡益から特別控除として最高3,000万円を差し引くことができます。
この特例により譲渡益が3,000万円以下であれば、税金はゼロになります。
この控除を受けるための所有期間の条件はなく、ただしマイホームを配偶者、直系血族、生計を1つにする親族への譲渡の場合は、特例は認められません。
また譲渡する前年・前々年に特例を受けたことがある場合は、非適用です。
この特例は、マイホームの譲渡の軽減税率と併用して受けることができますが、住宅ローン控除やその他の譲渡所得の特例とは併用ができません。
さらに住宅ローン控除との併用もできないので注意が必要です。
買い替えで家を売却した際に売却益が出た場合、買い替え先の住宅を購入時に住宅ローンを利用する場合は、3,000万円特別控除か住宅ローン控除か、どちらかを選ぶことになるでしょう。
どちらがより減税効果は大きいか、シミュレーションをおこない比較してみてください。
マイホームの売却にはさまざまな特例があります。
3,000万円控除をいれて、5つの特例が設けられています。
3つの特例はマイホームを売却して、利益がでた場合に適用、2つの特例は損失があった場合です。
マイホームの売却は、得や損をしても手厚い特例が準備されています。
6,000万円以下はマイホームの軽減税率の特例もその一つです。

マイホームの買換え特例

譲渡した年の1月1日に、所有期間が10年以上で一定の要件に該当する場合は、買換え特例の適用を受けることが可能です。
この特例の適用を受ける場合の、譲渡所得は下記になります。
売却価額 ≦ 購入価額の場合は、譲渡がなかったものとされ譲渡所得はゼロになります。
売却価額 > 購入価額の場合は、差額部分についてのみ譲渡があったとされ、課税対象です。
この特例は将来、買換えたマイホームを譲渡したときまで譲渡所得に対する課税を遅らせるもので、非課税になったわけではありません。

マイホームを買換えた際の損失の繰越控除

マイホームを売却して損失がでた場合、少しでも損失の痛みを軽減するために2つの特例があります。
その1つがマイホームを買い換えた際の、損失の繰越控除です。
この特例は購入時よりも値下がりしたマイホームを売却して買換えをした場合に、一定の要件を満たしていると損失額をほかの所得と損益通算することができます。
引ききれなかった損失額は、翌年以降の3年間繰越して控除が可能です。
一定の要件とは、売却するマイホームの所有期間が譲渡年が5年以上であること、買換え先のマイホームで10年以上の住宅ローンの残債があることなどになります。

マイホームの譲渡損失の繰越控除

買換えをしない場合、住宅ローンが残っているマイホームを売却し、損失があったとき損失額をほかの所得と損益通算することが可能です。
引ききれなかった損失額は、翌年以降の3年間繰越して控除することができます。
なお対象となる金額は、売却の契約日の前日からの住宅ローン残高、マイホームの売却金額の差額が限度になります。
この特例を受けるには、譲渡契約締結日の前日において、10年以上の住宅ローンの残高があること、繰越控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であることが条件になります。

まとめ

いかがでしょうか、マイホームを売却すると譲渡所得税が発生しますが、さまざまな特例によりゼロ円になることもあります。
併用で受けられるもの、片方しか受けられないものがありますので、シミュレーションをおこなってください。
賢く節税対策を活用することを、おすすめします。

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