不動産売却をおこなう際、登記を変更する必要があります。
その際にさまざまな書類が必要ですが、どのようなものがあるのでしょうか。
今回は、登記申請をするときに必要になる場合がある「固定資産評価証明書」について解説していきます。
固定資産評価証明書の取得方法や用途についてもご紹介しますので、不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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そもそも固定資産評価証明書とはどのようなものなのでしょうか。
最初に、固定資産評価証明書について概要などをご説明していきたいと思います。
固定資産評価証明書とはどのような書類？
固定資産評価証明書は、固定資産税の課税対象となる資産について評価額を証明する書類を指します。
固定資産税の課税対象となる資産にはさまざまなものがありますが、一戸建てでもマンションでも土地と家屋がそれぞれ課税対象です。
固定資産評価証明書の内容
固定資産評価証明書にはどのような内容が記載されているのでしょうか。
固定資産評価証明書に記載されている内容は以下のとおりです。
●所有者の名前
●固定資産の所在地
●土地の面積、地目、持分
●家屋番号・建物番号、床面積、構造・規模、種類、（区分所有建物の場合）敷地権
●固定資産税評価額
●課税標準額
固定資産税額の根拠とは？
固定資産税はどのように決められているのでしょうか。
固定資産税の税額は、市区町村長が3年ごとに定めた、固定資産税評価額を基準として算出されています。
固定資産評価証明書には固定資産税額の記載がありませんが、固定資産税評価証明書に記載されている課税標準額に1.4％を乗じることによって算出可能です。
もっとも、固定資産納税通知書に同封されている、固定資産課税明細書で確認することもできます。
固定資産課税明細書を紛失した場合は、固定資産公課証明書というものを市区町村で取得して確認することも可能です。
固定資産公課証明書との違いとは？
上記の固定資産公課証明書と固定資産評価証明書は混同されがちですが、両者にはどのような違いがあるのでしょうか。
固定資産公課証明書は固定資産評価証明の必要事項に加え、課税評価額および税相当額を記載したものです。
おもな用途としては、固定資産の売買者間における税金の按分や競売の申し立てに使われます。
固定資産評価証明書の用途について
固定資産税評価証明書の概要について知ることができましたが、固定資産評価証明書はどのような用途があるのでしょうか。
ここでは、固定資産評価証明書の用途について見ていきましょう。
不動産登記の申請
固定資産評価証明書が使用される場面は、おもに不動産登記の申請時です。
不動産の売却時などに移転登記をおこなう場合、最新の固定資産評価証明書を添付する場合があります。
また、不動産を売却する際、住宅ローンの残債を完済して抵当権を抹消する必要があるのです。
抵当権を抹消する場合は、抵当権抹消登記の手続きが必要となります。
その手続きをおこなう場合に、固定資産評価証明書を添付することが必要です。
固定資産評価証明書は4月1日に切り替わるため、4月以降に登記をおこなう場合は注意してください。
不動産登記申請に必要なのは、申請する日の年度の固定資産評価証明書となりますので、4月以降は最新のものを取得するよう注意しましょう。
贈与税や相続税の申告
不動産を相続したり贈与を受けた場合にも固定資産評価証明書が必要になる場合があります。
具体的には、相続者の確定申告で必要な書類です。
固定資産評価証明書は、相続税や贈与税を算出するために必要となります。
土地と家屋について、国税庁で定めている評価方法は以下のとおりです。
土地
国税局が定める路線価図に記載がある宅地（市街地など）では、原則として1平方メートルあたりの路線価に面積を掛けた値で評価します。
路線価図に記載がない宅地や農地、山林などは、固定資産税評価額に所定の倍率を掛けた値が土地の評価額となります。
家屋
相続税や贈与税は評価額によって税額が変わりますので、固定資産評価証明書を元に、相続税や贈与税を算出するために必要です。
相続した財産や贈与された財産に、固定資産税評価額を使って評価するものがある場合は、相続税・贈与税の申告書に固定資産評価証明書を添付します。
また、不動産の相続や贈与を受けた際、申告が必要となります。
申告をせずにいると、ペナルティを課されるなど、リスクが大きくなるので必ず申告してください。
不動産の相続や贈与を受けた際、固定資産評価証明書を添付する必要があります。
それぞれの年度が異なり、以下のとおりです。
●相続税の申告：相続開始年度の固定資産評価証明書
●贈与税の申告：贈与を受けた年度の固定資産評価証明書
税金の申告と登記申請が同じ年度内であれば、同じ年度の固定資産評価証明書で大丈夫です。
しかし、年度が異なる場合には異なる年度のものが必要となりますので注意しましょう。
不動産に関する訴訟
不動産に関する訴訟と聞くと、一般の方にとっては関係のないことに思えますが、ご近所トラブルが起きてしまった際、訴訟に発展することがあります。
たとえば、土地の境界に関するトラブルは少なくはありません。
不動産に関する訴訟を起こす場合は、不動産価格を明確にする必要があります。
そのため、固定資産評価証明書が必要となるのです。
なお、固定資産評価証明書は過去5年より前にさかのぼることは難しいため、訴訟で使用する場合は早めに取得しておきましょう。
固定資産評価証明書の取得方法
最後に、固定資産評価証明書の取得方法についてご紹介します。
固定資産評価証明書を取得するには？
固定資産評価証明書は、市町村の役所で取得することが可能です。
また、窓口に行かなくても、申請書を送付して郵送で取得することもできます。
申請書については、各自治体のホームページからダウンロードしてください。
手数料は各自治体によって異なりますが、300円前後となっています。
なお、郵送で取得する場合は、1～2週間ほどかかりますので、お急ぎの場合は注意が必要です。
自治体にもよりますが、コンビニエンスストアでも取得することが可能となっていますので、確認してみてください。
固定資産評価証明書の取得に必要な書類
固定資産評価証明書の申請は、基本的には本人がおこないます。
しかし同居する家族、委任状を持参した代理人、相続人なども取得が可能です。
固定資産評価証明書の申請をおこなう際は、以下の書類が必要となります。
●身分証明書：運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなどの顔写真付きの身分証明書（顔写真付きの書類がない場合は、健康保険証や年金手帳、介護保険証などの書類を2点）
●委任状：代理人が申請する場合は、本人の委任状
●除籍藤本など：相続人が申請する場合は、所有者が亡くなったことがわかる除籍謄本等や申請人が相続人であることがわかる戸籍謄本等
●固定資産評価証明書等請求書（閲覧請求書）
まとめ
今回は、固定資産評価証明書について、概要や使用用途、取得方法などを解説しました。
不動産売却をはじめ、相続や譲渡などさまざまな場面で必要な書類となります。
自治体によってはコンビニで取得することも可能ですが、郵送で請求する場合は時間がかかりますので、余裕を持って準備しておきましょう。
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