ライフスタイルの変化や相続などが理由で、不動産の売却を検討する方もいるでしょう。
不動産のなかには、売れにくいものがあるとご存じですか？
この記事では、売れにくいといわれている不動産について、その理由や売却方法を解説します。
これから不動産を売却しようとお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。
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弊社へのお問い合わせはこちら売れにくい不動産とは①再建築不可物件について
再建築不可物件とは、建物の解体後、その場所に再建築ができない土地のことです。
なぜ再建築ができないかというと、そこには「建築基準法」が関係します。
建物を建築する際には、「建築基準法で認められた道路に2m以上接していること」などの接道義務を守る必要があります。
この要件を満たしていない敷地では、基本的に再建築ができません。
建築基準法が施行された昭和25年以前に建築された建物には、再建築不可の物件が多く存在します。
なぜ売れにくいの？
再建築不可物件は、以下の理由から売れにくいとされています。
●住宅ローンの審査にとおりにくい
●購入後に建て替えや増改築ができない
●建物の老朽化が進んでいることが多い
新築ができない再建築不可物件では、現在建っている建物を活用するしかありません。
「30年後に建て替えをして孫やひ孫に引き継ぎたい」などと思ってもできず、土地の活用方法が狭まってしまいます。
また、再建築不可物件は、建築基準法が施行される以前に建てられたものであり、建物の老朽化が進んでいることが多いです。
リフォームや修繕などで高額な費用が必要になるため、買主にとって大きな負担となります。
さらに「売れにくい物件＝担保としての資産価値が低い」と判断され、希望額ではローン審査にとおらない可能性があります。
このような理由から、再建築不可物件が売れにくいといわれているのです。
どうやって売却する？
それでは、どうやって再建築不可物件を売却したら良いのでしょうか？
売れにくい再建築不可物件を、なるべく高く・早く売るためには、以下の方法を検討してみてください。
●フルリフォームをして売りに出す
●再建築可能にしてから売却する
●買取業者に買い取ってもらう
再建築不可物件の建て替えはおこなえませんが、リフォームは可能です。
建物をリフォームしてきれいにすれば、たとえ再建築不可であっても売れる可能性が高まります。
また、道路からセットバックをおこなうなどして、接道義務を満たすことで再建築が可能になるケースもあります。
再建築可能になれば土地の活用方法が幅広くなるため、購入希望者も増えるでしょう。
それでも売れない・またはリフォームやセットバックに費用をかけたくないなどの場合、買取業者に買い取ってもらうという方法があります。
売却価格は安くなりますが、買取であれば確実かつスピーディーな売却が可能です。
すぐに現金化したい、早く不動産を手放したい方は、買取を検討してみてはいかがでしょうか？
売れにくい不動産とは②テラスハウスについて
再建築不可物件と同様に、テラスハウスも売れにくいといわれています。
テラスハウスとは、一戸建てが繋がって並んでいるような住宅のことです。
建築基準法上では「長屋」と呼ばれており、隣の住宅と壁が接しているという特徴があります。
テラスハウスの多くが、昭和時代に建築されたものです。
なぜ売れにくいの？
テラスハウスは、安くで購入できるというメリットがある一方で、売却が難しいとされています。
なぜ売れにくいといわれているのか、その理由を見てみましょう。
●単独で建て替えられない
●住宅ローンの審査にとおりにくい
前述したように、テラスハウスは隣の住宅と壁が接した状態で建てられています。
建て替えをしたい場合には、隣家と切り離して独立させなければなりません。
工事によって独立住戸にすることは可能ですが、そのためには隣家の所有者から承諾を得る必要があります。
しかし、承諾を得た場合でも、切り離された隣家も建築基準法を満たす必要があるなど、通常の住宅よりも難しい問題が多いです。
また、テラスハウスは買い手が付きにくいとされていることから、再建築不可物件と同様に担保価値が低くなる傾向にあります。
そのため、希望する金額では住宅ローン審査にとおらず、購入を断念する方も少なくありません。
このような理由から、テラスハウスは通常の不動産に比べて需要が低く、どうしても売れにくくなってしまいます。
どうやって売却する？
売れにくいとされるテラスハウスですが、好条件で売却するにはどのような方法をとると良いのでしょうか？
たとえば、以下のような手段があります。
●隣家に買い取ってもらう
●すべての部屋を買い取ってから売却する
●買取業者に買い取ってもらう
売れにくいテラスハウスですが、同じ建物の住民であれば、前向きに買い取りを検討してくれる可能性があります。
なぜなら、隣の家を買い取ることで居住スペースが2倍になるなど、既存の住民にとってはメリットとなるためです。
テラスハウスを売却したいと思ったら、まずは隣家の住民に購入を打診してみると良いでしょう。
また、反対にほかの部屋をすべて買い取り、自分だけが所有者になってから売却するという方法もあります。
所有者が自分だけであれば、建物を解体して更地にしてからの売却も可能です。
上記の方法が難しい場合には、不動産会社による買取を検討してみましょう。
売れにくい不動産とは③賃貸併用住宅について
賃貸併用住宅とは、1棟の建物に「自宅部分」と「賃貸部分」がある住宅のことです。
よくある例としては、1階を賃貸部分として貸し出し、2階はまるごと自宅スペースに当てた物件などが挙げられます。
賃貸部分には、賃貸物件のほかに事務所や店舗なども含まれます。
なぜ売れにくいの？
賃貸併用住宅が売れにくいとされる理由には、そもそも購入希望者が少なく、マーケットが小さいという点にあります。
賃貸併用住宅は、1つの建物に自宅部分と賃貸部分があるため、常に他人と隣り合わせになります。
一戸建てのような生活は難しく、1棟まるごと自宅として使いたいという方には不向きです。
「それなら投資目的の方に売却すれば良いのでは？」と考える方もいるでしょう。
しかし、賃貸部分が少ない賃貸併用住宅は、一般的なアパートなどと比べて利回りが低い傾向にあります。
そのため「自宅」としても「収益物件」としても中途半端と判断されやすく、どうしても売却しにくくなってしまうのです。
どうやって売却する？
それでは、賃貸併用住宅を売却するには、どのような手段をとると良いのでしょうか？
おもに以下の3つの方法が考えられます。
●1棟を自宅用として売却する
●自宅部分もすべて賃貸として売り出す
●不動産会社に買い取ってもらう
売却時に、賃貸部分もすべて自宅用にするという方法があります。
そうすれば、1棟まるごと自宅として利用したい方が購入する可能性が高まります。
なお、その際にはリフォームが必要になることもあるため、修繕履歴や設計図などの書類を準備しておくようにしましょう。
反対に、自宅部分もすべて賃貸として売り出すのも1つの手です。
その場合、現在住んでいる住民に退去してもらうことなく、買主にそのまま賃貸経営を引き継いでもらえるというメリットがあります。
上記の方法でも売却できそうにない場合は、不動産会社による買取を検討しましょう。
まとめ
今回は、売れにくい不動産について、その理由や売却方法をご紹介しました。
一般的に「再建築不可物件」「テラスハウス」「賃貸併用住宅」は、売れにくいとされています。
今回ご紹介した売却方法を参考に、それでも売れない場合には買取を検討しましょう。
不動産売却でお悩みの方は、弊社までお気軽にご相談ください。
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