不動産売却はさまざまなものが関わってくるものであり、それらをしっかりと確認することが効果的な売却につながります。
そのなかでも瑕疵担保責任と契約不適合責任それぞれについては違いなどをしっかりと知っておくことが重要です。
ここでは瑕疵担保責任・契約不適合責任それぞれの概要や、民法改正によってどのような違いが出たのかをご紹介します。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひご確認ください。
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では、民法改正によって瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わり、どのような変化が起きたのでしょうか。
まずはそれぞれについて確認し、違いをしっかりと押さえておきましょう。
瑕疵担保責任
「瑕疵（かし）」とは傷や欠陥のことを指します。
たとえば、物件における瑕疵には以下のようなものがあります。
●雨漏り（物理的瑕疵）
●過去に殺人事件があった（心理的瑕疵）
●不動産が都市計画法に準していない（法律的瑕疵）
そして、瑕疵担保責任とは売却後にこれら瑕疵が見つかった場合、売り手が買い手へ損害賠償や契約解除などをおこなわなければなりません。
ただし、ここでの瑕疵はあくまでも売買契約締結時に買い手が知らなかった場合に適用されます。
ですので、買い手が雨漏りする物件と知っていたのであれば瑕疵担保責任は生じません。
民法改正前は売却する物件の瑕疵を見つけ、買い手へ伝えていくことが必要でした。
契約不適合責任
契約不適合責任は契約書面に記載されていない内容があった場合に売り手が負う責任です。
前述の例で言うと、契約書に雨漏りの記載がなく、引き渡し後に買い手が責任を請求すれば売り手は対応しなければなりません。
そして、買い手が売り手にできる請求として以下のようなものがあります。
●追完請求：不足している部分を補償する
●代金減額請求：取引額を減額する
●損害賠償請求：損害賠償を支払う
●契約解除：売買契約を解除する
契約不適合責任は2020年に瑕疵担保責任が民法改正されることでできた制度です。
なので、調べていて瑕疵担保責任と記載されているものは現在に適用できないことを覚えておきましょう。
とくに、インターネット上の記事には瑕疵担保責任について記載しているものが多くあるため注意が必要です。
瑕疵担保責任と契約不適合責任における6つの違い
瑕疵担保責任が民法改正によって契約不適合責任になりましたが、名称が変わっただけでなく内容も変更されています。
どのような内容が変更されているのかを確認し、間違って瑕疵担保責任のほうを用いていないことが重要です。
違い①法的性質
瑕疵担保責任は法的責任、契約不適合責任は契約責任となります。
法的責任では物件の引き渡しが責任であり、瑕疵がない物件の引き渡しまでは責任とされていませんでした。
それに対し、契約不適合責では契約責任となっており、契約書面に瑕疵の記載がない場合は完璧な物件を引き渡さなければなりません。
違い②責任対象
瑕疵担保責任は隠れた瑕疵（買い手へ伝えていない瑕疵）に対して、契約不適合責任は契約書面に記載がない瑕疵に対して責任が生じます。
これは伝えた、伝えていないでトラブルになることが多かったため契約にしっかりと明記することが規定されました。
ですので、売却する物件に瑕疵がある場合は口頭で伝えるだけでなく契約書面にもしっかりと明記をしていきましょう。
まずは不動産会社へ瑕疵の旨を伝えることをおすすめいたします。
違い③適用範囲
適用範囲は瑕疵がいつ生じたものであるのかについて規定されています。
瑕疵担保責任では売買契約締結時までに生じた瑕疵、契約不適合責任は引き渡しまでに生じた箇所が適用範囲です。
違い④買い手の請求権利
瑕疵担保責任では以下の2つが買い手の請求権利です。
●損害賠償責任
●契約解除
一方、契約不適合責任での買い手の請求権利は以下の4つになっています。
●損害賠償請求
●契約解除
●追完請求
●代金減額請求
つまり、追完請求と代金減額請求が追加されました。
契約不適合責任が生じた場合、これら2つに関しても取り組みが必要となる可能性についても確認しておきましょう。
違い⑤売り手の責任
瑕疵担保責任は無過失責任であり、売り手に過失がなくとも損害賠償責任を負います。
一方で、契約不適合責任では売り手に過失がある場合のみ損害賠償責任を負うのです。
たとえば、契約締結後に自然災害によって物件に損害が生じた場合、買い手は売り手へ損害賠償責任を負うことができません。
過失でない限り損害賠償を負う必要はないことを覚えておきましょう。
ただし、過失の場合は買い手へしっかりと伝えておくことが必要です。
違い⑥損害賠償の請求期間
瑕疵担保責任では買い手は瑕疵を知ってから1年以内に売り手へ請求をしなければなりません。
それに対し、契約不適合責任は買い手が不適合を知ってから1年以内に通知をすることが必要です。
ですので、契約不適合責任の場合は1年以内に通知さえすれば請求が1年を超えてからでもおこなえます。
民法改正によって通知の重要性が高まったことを覚えておきましょう。
民法改正で契約不適合責任になることで売り手の責任は大きく
瑕疵担保責任から不適合責任になることで上記のような違いが出ているのでした。
不動産売却において売り手の責任は大きいことを認識しておきましょう。
どのような責任があり、どのような対策が必要であるのかを事前にご確認ください。
契約不適合責任下における不動産売却のポイント
では、契約不適合責任が適用される現在で不動産売却をする際、どのようなポイントに注意すれば良いのでしょうか。
最後にポイントについても確認し、不動産売却を効果的におこなえるようにしておきましょう。
ポイント①既存の欠陥も契約書に記載する
契約不適合責任では契約上に記載があるかがとても大事なのでした。
たとえば、売り手と買い手がお互いに話し合った瑕疵であっても契約上になければ請求されることがあります。
不動産売却において瑕疵がある場合は漏れがなく契約書に記載していきましょう。
もし、どのような瑕疵があるのか不明な場合は不動産会社へお問い合わせください。
ポイント②設備の経年劣化
給湯器やエアコンなどの設備は経年劣化によって自然と壊れるものです。
もし、これらまでに契約不適合責任を適用させると、買い手が設備に関して請求をおこなう可能性があります。
もし、設備と同時に不動産売却をおこなうのであれば付帯設備表を不動産会社と作っていくことが必要です。
ポイント③免責特約
契約不適合責任は民法で時効が10年とされています。
ただし、不動産売却後に10年間対応する可能性があることは精神的な負担が大きいですよね。
ですので、基本的には免責特約として通知可能な期間を定めておくことがおすすめです。
瑕疵担保責任の時は責任期間が一般的には3か月となっていました。
ですので、契約不適合責任でも3か月とすることがおすすめです。
ただし、買い手に納得してもらうことが必要なので、なぜその期間にしたのかをしっかりとご説明ができるようにしておきましょう。
まとめ
今回は瑕疵担保責任・契約不適合責任それぞれの概要や、民法改正によってどのような違いが出たのかをご紹介しました。
現在、不動産売却をおこなう場合は契約不適合責任について知っておくことが重要です。
内容やポイントを確認し、効果的な不動産売却を進めていきましょう。
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