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底地とは?売却方法やメリット・デメリットをご紹介

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底地とは?売却方法やメリット・デメリットをご紹介

土地の売却はさまざまなことに注意しながら進めていかなければなりません。
底地(そこち)はさらにいくつかの注意点を意識しながら進めていくことが重要です。
今回は、底地とはどんなものなのか、またメリット・デメリット、売却方法についてもご紹介します。
底地の売却をご検討中の方は、ぜひチェックしてください。

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底地とは?なぜ売却が難しい?

底地とは?なぜ売却が難しい?

まず、底地とは借地権がついている土地のことを指します。
また、借地権とは土地の持ち主から土地を借りる権利のことです。

つまり、底地とは「人に貸しに出すことで利益を得ている土地」になります。
貸地と呼ばれることがあり、こちらのほうがイメージしやすいかもしれません。
土地を借りている人から見ると底地は借地になります。
底地の所有権は地主(オーナー)にあり、借地人が底地を利用して家を建てる権利を持っているのです。
このように1つの土地に対して底地権と借地権の2つが混在していることから売却が難しくなっています。
底地を売却するメリットや具体的な方法についても確認し、売却を適切に進めていきましょう。
また、底地の所有者は賃貸料を受け取るのと同時に固定資産税の納税義務があることにもご注意ください。

売却する前に確認しよう!底地のメリット・デメリット

売却する前に確認しよう!底地のメリット・デメリット

前述のように底地の売却は比較的複雑なものになるのが分かりました。
では、底地にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
それぞれを確認し、自分は売却するべきであるのかを考えてみましょう。

底地のメリット

まずは底地ならではのメリットについて確認してみましょう。
底地を売却するメリットには以下のようなものがあります。

メリット①収入が安定しやすい
底地は土地を貸地にすることで地代を受け取ることができるものです。
そして、底地を借りる方は基本的に長期間での賃借を前提としているため収入が安定しやすいです。
賃貸収入をご検討中の方、すでにおこなっている方にとって大きなメリットになるでしょう。

メリット②管理の手間やリスクが少ない
アパートや賃貸住宅では修繕費・改修費の手間・コストや空室リスクなどが生じてしまいます。
不動産賃貸業が初めての方にとってはこれらが大きな負担となってしまうこともあるかもしれません。
一方で底地ではこれらが生じず、手間・リスクが低いといった特徴もあります。

メリット③相続対策に効果がある
個人で不動産を所有し続けているといずれ相続をしなければなりません。
実は、相続税法の改正によって結果的に支払う相続税が大きくなりました。
そこで、底地では貸しに出していることから更地よりも価値が低いとみなされることがあり、課税される相続税が低くなるのです。
底地は更地の6割~7割ほどの評価額といわれています。
底地は相続税の対策方法にもメリットがあると覚えておくと良いでしょう。

底地のデメリット

底地にはさまざまなメリットがある一方で以下のようなデメリットもあります。

デメリット①借地人に立ち退きを求めることが困難
更地にしたい、売却したいなど何らかの理由で借地人に立ち退きを求めたいことがでてくるかもしれません。
しかし、借地人に立ち退きを求めるには正当事由が必要になります。
正当事由は以下のとおりです。

●双方の必要性
●従前の経過
●土地の利用状況
●財産上の給付意思の有無


底地を底地としてずっと持っておくのか、今後売却する可能性があるのかを一度考えてみましょう。

デメリット②地代が回収しにくい
地代とは賃貸借契約における借主が貸主に支払う賃貸料のことです。
底地は長期的な契約になりやすいものでしたが、賃貸物件と比べると地代の回収が比較的困難だと言われています。
現在では賃貸物件の運用は家賃保証会社を利用することが一般的です。
しかし、多くの家賃保証会社で底地はサービス外となっています。
このことから地代の回収が困難であることをご認識ください。

デメリット③権利関係が複雑
前述のとおり、底地の権利関係は比較的複雑なものです。
これに賃借人の相続が起こると地代の担当義務者が分からなくなることが考えられます。
多くの場合は弁護士に依頼をすることで権利関係を明確にするのですが、弁護士への依頼は費用がかかりますよね。
権利関係が複雑であり、弁護士費用などがかかる可能性があることも覚えておきましょう。

底地を売却する方法

底地を売却する方法

底地を売却する方法は大きく分けると5つの方法があります。
それぞれの方法の特徴とは何であるのか、どのようなメリットがあるのかを確認していきましょう。

売却方法①借地人に売却する

底地は借地権を持っている借地人に売却することが可能です。
借地人は借地権のみを持っていますが、もし底地の所有権も持つことができれば土地を自由に活用することができます。
借地人から見ると底地を購入することはこのようなメリットがでてくるため売却先の第一候補として考えることがおすすめです。
さらに、借地人にメリットがあることから売却価格も比較的高くなりやすく、売却者にもメリットが出てきます。
具体的な売却価格は5割程度で取引きされることが多いです。
こちらの方法を用いる際は借地人に購入の意思があるか、売却時期はいつにするのか、売却額はどうするのかをしっかりと話し合っていきましょう。

売却方法②不動産会社に売却する

不動産会社への売却は手間がかからないといったメリットがあります。
しかし、手間が関わらず素早く売却できる一方で売却額が安くなりやすいです。
また、不動産会社によっては底地の買取をおこなっていないこともあります。

底地の買取をおこなっているのか、底地買取の実績があるのかはホームページなどから確認をしておきましょう。
底地の具体的な買取金額は更地の1割程度であることが多いです。
また、買取までの手順は以下のように進みます。

●査定依頼
●売却価格の決定
●売買契約の締結
●引き渡し


このように、まずは査定依頼が必要ですので、気軽に相談から始めていきましょう。

売却方法③第三者に売却する

借地人でもなく不動産会社でもない人に売却することも方法の1つです。
第三者としてもっとも多いのは「投資家」であり、底地に価値がある場合はこちらの方法を用いることができます。
また、投資家へ売却するためには土地の境界が明確であること、借地人との契約状況が明確であることの2点も重要です。

売却方法④地主と借地人が同時に売却をおこなう

借地人と地主が両方存在していると権利関係が複雑になるため、買い手から避けられることがあります。
そこで、同時に売却をおこなうと単独で売却するよりも高い金額での売却が可能です。
もし、借地人が売却を考えているのであれば同時売却を考えていきましょう。
ただし、同時売却は売却益の配分割合でトラブルとなる可能性があります。
ですので、同時売却は個人同士だけでなく不動産会社や弁護士を仲介役として立てることがおすすめです。

売却方法⑤底地と借地権の等価交換

借地人と話し合うことで底地と借地権を一部交換し、それぞれが完全に所有権を持っている状態にすることが可能です。
等価交換をおこなったのちの売却であると、買い手からは一般的な土地であるため売却がおこなえやすいといったメリットが出てきます。
等価交換は法律上の問題なども関わってくるため不動産会社もしくは弁護士への相談をおこないましょう。

まとめ

今回は、底地とはどんなものなのか、またメリット・デメリット、売却方法をご紹介しました。
底地は権利関係が複雑であるため売却に注意が必要です。
売却を検討している方は、ぜひ弊社までご相談ください。

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