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不動産を管理する登記簿謄本の見方について

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不動産を管理する登記簿謄本の見方について

土地や物件を相続すると、その物件の所有者として自分の名前を登録することになりますが、その時に必要になる書類に、登記簿謄本というものがあります。
所有者に関わらず、その物件にまつわるさまざまな情報を確認することができるとても重要な書類ですが、見方がわからないとうまく活用することはできませんよね。
今回は、そんな登記簿謄本の見方について解説していきます。

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登記簿謄本とは

登記簿謄本とは

まず、登記簿謄本にはどのような情報が載っているのでしょうか?
確認するタイミングも、どのような情報が載っているのかわからない状態だとわかりづらいですよね。
登記事項証明書とも呼ばれるこの書類が必要です。
実際に不動産の取引をおこなう場合や、相続をした場合であることがほとんどですので、とくに初めて不動産を扱う場合には難しいと感じてしまうこともあるかもしれません。
さて、登記事項証明書についてご紹介する前に、まずは大前提として、不動産には必ず所有者がいるということがポイントとなります。
相続をして、これから自分の名前を所有者と登録するという方など、当然のことと感じられるかもしれませんが、不動産の所有者が亡くなった場合でも、勝手にその所有権を剥奪されることはありません。
次にその物件や土地を相続人として受け継いだ人物が登記をしない限り、所有者はずっとその故人ということになるのです。
そして、この登記の際に必ず取得を求められるのが、登記簿謄本と呼ばれる書類になります。
登記簿謄本は、その土地や物件にまつわる基本情報が記載されています。
たとえば所在地としての住所や築年数、遺産としての登録日から、所有者の名前や住所、所有者がローンの融資を受けている場合にはその債権者となる金融機関の名前などです。
権利関係も含み、基本的に物件について知りたい情報はすべて載っているという認識で間違いありません。
取得方法は1つではなく、都合の良い方法で取得をすることをおすすめしますが、法務局の窓口で直接申請をするのがもっとも一般的かつシンプルな方法であると言えるでしょう。
この申請の際に訪れる法務局は、取得したい物件の最寄りや近所である必要はなく、日本のどこからでも大丈夫ですので、現在お住まいの場所から近くの法務局で申請をおこなうことをおすすめします。
直接申請する方法の他には、オンラインでの登記情報提供サービスを利用したり、郵送で取得申請も可能です。
法務局に出向く時間がないという場合や、オンラインのほうが楽と感じる場合には、これらの選択肢も頭に入れておくと良いでしょう。
注意点として、申請の際には必ず手数料がかかります。
手数料は確実な額が決まっているわけではありませんが、相場としてだいたい400円から600円ほどになりますので、こちらも忘れずに用意しておいてください。

登記簿謄本の4部構成の内容について

登記簿謄本の4部構成の内容について

ここからは、大きく分けて4部構成となっている登記事項証明書の記載内容を各部門ごとにご紹介していきます。
この書類を分ける部門は、表題部、権利部の甲部、権利部の乙部、共同担保目録で、それぞれに記載している内容が異なりますので、取得し多彩にも用途によって確認する部分が異なります。
実際に取得した後に一番必要となる事項がこれからご紹介する部分になりますので、1つ1つ一緒に確認していきましょう。
今回は一般的な証明書の構成を4部に分けてご紹介していきます。
場合によっては記載が省かれていることもあり、4部構成では無くなってしまっている証明書もありますので、参考程度に確認するようにしてください。
まず、一番最初の表題部には、その物件の基本情報が載っています。
基本情報とは、土地の場合には不動産番号や土地の所在地である住所、土地の使用用途や種類を分類するための地目、地積、そして登記された日の日付が記載されています。
建物の場合には、土地と同じく建物の所在地、登記の際に登録された建物の家屋番号、建物の種類や建物の構造、建物を構成する材料や屋根の種類、また階層など、詳細に分かれて記載されています。
また、床面積や、土地と同じように登記された日の日付なども記載されます。
表題部の次に、権利部とされる事項が記載されていますが、この権利部は甲部と乙部に分かれています。
甲部では、所有権に関する表記になり、具体的には登記された順番を表す順位番号、所有権の移転登記などをおこなうことによって記載され確認可能です。
登記の目的、所有権の登記を受け付けた日付や受付番号、そして所有者である人物の氏名や住所などの基本情報が記載されています。
乙部には、所有権以外のその物件に係る権利関係の記載があります。
所有権以外の権利とは、所有者以外に誰がその不動産に関する権利を持っているのかを確認することが可能です。
所有者以外の権利では、所有者が住宅ローンなどの融資を受けてその土地や建物を購入した場合、その融資をおこなっている金融機関には抵当権の権利が認められることになります。
その抵当権がここで記載される権利です。
抵当権を含む第三者の権利を記載する乙部は、記載内容は甲部とそこまで変わりはありません。
順位番号、登記の目的、また受付をした年月日や番号などになりますが、それにくわえて権利の登記がおこなわれた原因や、債権額や利息、損害金について記載されます。
最後の共同担保目録ですが、所有者が抵当権の担保として複数の不動産を所持している場合のみ記載する事項となりますので、あまり覚えておく必要はないでしょう。

登記簿謄本に記載されたアンダーラインの意味

登記簿謄本に記載されたアンダーラインの意味

登記事項証明書では、記載のある情報に下線が加筆されていることがあります。
ひと目見ただけでは、そのアンダーラインが後からくわえられたものなのか、それとも元々表示のあるものなのかわかりにくいですよね。
一般的に、アンダーラインは「強調」のような意味合いを持っていることが多いですが、登記事項証明書におけるアンダーラインは、その引いている内容を無効にする効果があります。
先ほどにも少し触れたように、登記事項証明書は大きく分けて4つの構成部分に分けられていますので、ここからは、さまざまな下線の意味合いを各部の例と一緒に解説していきます。
まず、表題部で所有権の名前に下線がある場合は、その所有者の変更があった場合など、そこに元々記載されていた所有権から移転され、無効となっていることが考えられます。
次に、権利部の甲部分のアンダーラインは、所有者自体は変わっていなくても、結婚によって苗字が変わった場合や、引っ越しで住所が変わった場合などのケースが考えられます。
権利部では、所有権が新たな所有者に移った場合、その所有者の名前で別途新たに証明書が発行されることになりますので、間違えないよう注意しましょう。
権利部の乙部分では、抵当権を記載している権利者に下線が引かれているケースがありますが、その場合には本来の抵当権が無効になったり、ローンを完済したことが考えられます。
以上のことから、証明書に引かれている下線は、原則として現在有効ではない権利を主張していますので、証明書を取得したらまず下線の有無を確認するようにしましょう。

まとめ

不動産を相続した場合など、新たに不動産の取引をおこなった際に必ず取得することになる登記簿謄本の見方について、さまざまな部門ごとにご紹介してきました。
見方がわかることで、スムーズに必要業務を進めていくことにつなががりますので、これから不動産の取引を控えているという場合には必ず確認しておきましょう。

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