不動産売却をおこなう際は、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結しなければなりません。
売却前にそれぞれの媒介契約の特徴や注意点を知り、自分に合う媒介契約を締結することが大切です。
今回は、不動産売却を検討している方に向けて、不動産売却で必要な媒介契約の特徴やメリット、注意点について解説します。
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不動産売却をする際におこなわれる媒介契約の概要や、種類ごとに異なる特徴を解説します。
媒介契約とは？
媒介契約とは、不動産売却の際に売主が不動産会社と交わす契約のことです。
個人が不動産売却をするときは、不動産会社に依頼して買主を探してもらうことが一般的です。
その際、売却活動の内容や報酬額などの契約内容が書かれた媒介契約書を作成し、売主と不動産会社で取り交わします。
媒介契約には一般媒介系、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類の契約があり、それぞれに特徴があります。
専属専任媒介契約とは？
専任媒介契約では、媒介契約が締結できるのが1社のみで、他の不動産会社に媒介を依頼することができません。
買主を自分で見つけた場合も直接の取引ができず、不動産会社を通して取引することが義務付けられています。
また、媒介契約を締結した翌日から5営業日以内にレインズ（不動産流通機構）へ登録し、1週間に1度以上の売主への販売状況報告をおこないます。
レインズとは、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークサービスのことです。
レインズに物件情報を登録することにより、不動産会社に情報が共有されます。
専属専任媒介契約の契約期間は3か月以内と定められています。
契約期間終了後は自動更新をすることができず、更新するには売主からの申し出が必要です。
専任媒介契約とは？
専任媒介契約とは、専属専任媒介契約と同様に1社のみに依頼することができる媒介契約です。
ただし、専属専任媒介契約とは違い、自分で見つけた買主との直接取引が可能です。
たとえば、親や身内が購入するケースなど自分で買主を見つけた場合でも、専属専任媒介契約では不動産会社を通して契約しなければなりません。
専任媒介契約では、自分で買主を見つける自己発見取引の際に、不動産会社を通さず直接取引することができるという違いがあります。
レインズへの登録は媒介契約を締結した翌日から7営業日以内、売主への販売状況報告は2週間に1回以上おこなうことが定められています。
契約期間は専属専任媒介契約と同様に3か月以内で、自動更新はできません。
一般媒介契約とは？
一般媒介契約は、専属専任媒介契約や専任媒介契約とは異なり、複数の不動産会社に依頼することが可能です。
自己発見取引も可能で、レインズへの登録義務や販売状況報告義務もありません。
レインズへの登録は任意でおこなうことになるため、不動産会社と相談して決めることもできます。
他の媒介契約とは違い契約期間に定めはありませんが、3か月以内で契約することが一般的です。
不動産売却時の媒介契約で異なるメリット・デメリットとは？
3種類の媒介契約ごとに異なるメリット・デメリットをご紹介します。
専属専任媒介契約のメリット・デメリット
専属専任媒介契約は、他の媒介契約と比べて販売状況報告の頻度が多く、状況を把握しやすいメリットがあります。
また、契約中は1社のみでの売却活動なることから、広告費をかけて宣伝するなど手厚いサポートが期待できます。
デメリットは、自分で見つけた買主でも不動産会社を通して取引しなければならないことです。
そのため、自己発見取引をする予定がなく、不動産会社と頻繁に連絡を取りながら売却活動を進めていきたい方に適した媒介契約といえます。
専任媒介契約のメリット・デメリット
専任媒介契約は2週間に1度の販売状況報告を受けられるので、売却状況を把握しやすいメリットがあります。
また、専属専任媒介契約と同様に、契約期間中に売却させたいという思いから、広告費をかけた積極的な販売活動がおこなわれる傾向があります。
不動産会社を通さない自己発見取引も可能ですが、その場合は売却活動にかかった費用を請求される可能性があるので契約書を確認しましょう。
レインズへ物件情報が登録されることによって、多くの不動産会社に情報が共有される売却もしやすくなります。
専任媒介契約のデメリットは、専属専任媒介契約も同様ですが、契約期間中は他の不動産会社に売却を依頼できないことです。
思うように売却活動が進まないので不動産会社を変えたいと思っても、途中で解約する場合は違約金がかかります。
一般媒介契約のメリット・デメリット
一般媒介契約のメリットは、複数社に売却を依頼できることです。
自己発見取引も可能なので、身内や知人に売却する可能性がある方は、一般媒介契約を締結すると良いかもしれません。
レインズへの登録義務がないため情報が拡散されず、周囲に気付かれずに売却したい方にも適した方法です。
一般媒介契約のデメリットは、販売状況報告がないことです。
どのような状況なのか確認するためには、依頼しているすべての不動産会社に自分から連絡を取る必要があります。
また、レインズへの登録義務がないため、不動産会社に情報が回らず売却に時間がかかる可能性もあるでしょう。
不動産売却で媒介契約を締結する注意点とは？
不動産会社と媒介契約を締結する際に知っておきたい注意点をご紹介します。
売却期間を考慮する
早期売却を目指す場合は、専属専任媒介契約や専任媒介契約を選ぶことがおすすめです。
レインズや不動産ポータルサイトなど、さまざまな広告媒体を利用し宣伝活動がおこなわれます。
急がずに周囲に気付かれないままじっくりと売却活動をおこないたいという方は、一般媒介契約を選ぶことも選択肢の1つです。
物件の特徴を考慮する
不動産売却では、形状や立地の問題で売却が難しい物件があります。
売却が難しい物件では、専属専任媒介契約や専任媒介契約を選択する方が売却しやすい可能性があります。
不動産会社と連絡を取りながら、販売戦略を立てて売却活動をおこなえるでしょう。
情報共有の注意点
専属専任媒介契約や専任媒介契約では、1社と連絡を取り合うだけで情報の共有ができるため、簡単に現状の把握やスケジュール管理ができます。
一般媒介では、依頼している複数社に売主が連絡し、同じ情報を伝えなければならなりません。
情報の共有の注意点としてあげられるのが、内見のスケジュール管理です。
同時刻に内見が重なってしまっては、一方に内見が終わるのを待ってもらうことになり、内見での良い印象が与えられません。
内見の可能な日時を各社に伝え、同時刻に内見が重ならないようセッティングしてもらいましょう。
また、一般媒介契約で不動産会社に広告掲載を依頼する場合は、それぞれに同じ内容のアピールポイントや物件情報を伝えることも注意点の1つです。
それぞれの不動産会社に異なる情報を与えていなか気を配り、各社に情報共有をおこないましょう。
このように、一般媒介では売主自ら積極的に働きかける必要があることも知っておきたい注意点です。
まとめ
今回は、不動産売却で必要な媒介契約の特徴や、メリット・デメリット、注意点について解説しました。
不動産売却をおこなう際は、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類のなかから1つを選び、不動産会社と媒介契約を締結します。
それぞれの異なる特徴やメリットを把握し、自分に合う媒介契約を見つけましょう。
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