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空き家の相続税はいくら?計算方法や相続税対策について解説

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空き家の相続税はいくら?計算方法や相続税対策について解説

空き家を相続する予定のある方がもっとも気になるのは、相続税がいくらかかるかではないでしょうか。
不動産は金額が大きいため、多額の相続税がかかるのでは?と不安な方もいらっしゃるでしょう。
今回は、空き家を相続する予定のある方に向けて、相続税の計算方法や特例について解説します。
相続税対策の方法もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考になさってください。

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空き家を相続すると相続税はどうなる?

空き家を相続すると相続税はどうなる?

一般的に空き家の相続税は、人が居住中の家よりも割高になってしまいます。
なぜ空き家は相続税が高い傾向にあるのでしょうか?
それには小規模宅地等の特例が関係しています。
まずは小規模宅地等の特例について理解しておきましょう。

小規模宅地等の特例とは

不動産などの遺産を相続すると相続税がかかります。
とくに不動産は高額なため、相続税も高くなりやすいです。
ただし、不動産を相続する際にはいくつかの特例が用意されています。
なかでも節税効果の高い特例が「小規模宅地等の特例」です。
この特例を使えば、相続した土地(330㎡まで)の相続税評価額を80%減額できます。
まずは、こうした特例があることを理解したうえで、なぜ空き家は相続税が割高になるのかを確認していきましょう。

なぜ空き家の相続税は割高?

前述した「小規模宅地等の特例」は、被相続人または被相続人と同じ生計の親族が住んでいた土地でないと利用できません。
つまり、誰も住んでいない空き家は適用対象外となるのです。
たとえば、被相続人から1億円の住宅を相続した場合、特例を利用していれば2,000万円まで評価額が下げられます。
しかし空き家の場合この特例が利用できないので、評価額は1億円のままです。
なお、被相続人が生前老人ホームに入居したために空き家となっていた場合は、特例を適用できる可能性があります。
具体的な適用条件については、国税庁のホームページをご確認ください。

空き家の相続税の計算方法

空き家の相続税の計算方法

空き家を相続した際、相続税がいくら発生するのか事前に把握しておくと安心でしょう。
ここでは、空き家の相続税を算出する方法をご紹介します。

1:基礎控除を差し引いて課税遺産総額を計算する

まずは被相続人の全財産から基礎控除を引き、課税対象になる財産額を算出します。
不動産だけでなく預貯金なども財産に含まれますが、ここでは計算がわかりやすいように、相続財産は自宅の敷地のみとします。
条件を「相続財産:評価額5,000万円の自宅敷地(面積280㎡)、相続人:子1人(持ち家があるため特例は使えない)」とした場合の課税遺産総額をシミュレーションしてみましょう。
はじめに以下の計算式を使って基礎控除学を算出します。
3,000万円+(600万円×相続人の数)
今回の条件を上記の計算式にあてはめると、基礎控除額や課税遺産総額は以下のようになります。

●相続税の基礎控除:3,000万円+(600万円×1人)=3,600万円
●課税遺産総額:5,000万円-3,600万円=1,400万円


評価額5,000万円の自宅敷地(面積280㎡)を子ども1人で相続する場合、1,400万円が相続税の課税対象額になることがわかりました。

2:相続税の速算表を使って税額を計算する

課税遺産総額を算出したら、続いて相続税の速算表を確認します。
相続税の速算表は国税庁のホームページで確認可能です。
表に記載されている税率や控除額を適用させると、相続税の総額が計算できます。
今回の条件では1,400万円が相続税の課税対象額なので、税率は15%、控除額は50万円となります。
この税率と控除額を課税対象額である1,400万円に適用した結果が以下の計算式です。

相続税:1,400万円×15%-50万円=160万
つまり、課税対象額が1,400万円の場合には、160万円の相続税がかかることになります。
今回は相続人を1人として想定しているため、ここで計算は終わりですが、相続人が2人以上いる場合は財産の取得割合に応じて按分する必要があります。
ちなみに、小規模宅地等の特例が利用できた場合、相続税はどのくらいの金額になっていたのでしょうか?
今回の条件においては、敷地面積が330㎡以内なので、土地のすべてに特例が使えます。
そうなると、評価額を求める計算式は「5,000万円×(1-0.8)=1,000万円」となり、基礎控除内に収まるため相続税はかからないという結果になりました。
このように、空き家と人が居住中の家では相続税の額に大きな差があります。

空き家の相続税対策について

空き家の相続税対策について

ここでは、相続税対策の方法を4つご紹介します。
「相続発生前におこなう対策」と「相続発生後におこなう対策」があるので、自身の状況に合わせて適切な方法をご選択ください。

相続発生前の対策1.同居親族になる

現在実家に住んでいるのが親1人であり、相続発生後に自宅が空き家になる場合には、同居を考えてみてはいかがでしょうか?
生前に相続人が「同居親族」となっておけば、小規模宅地等の特例を適用することができます。
また、相続発生後の対策になりますが、賃貸アパートやマンションに住んでおり、持ち家がない相続人がいる場合「家なき子の特例」によって小規模宅地等の特例が使える可能性があります。
特例を利用するには、相続が発生する前に3年以上賃貸住宅に住んでいることなどの条件があるため、適用できるかどうかについては事前に確認しておきましょう。

相続発生前の対策2.賃貸物件として貸し出す

小規模宅地等の特例を使えるよう、空き家を賃貸物件として貸し出す方法も選択肢の1つです。
空き家を賃貸物件として貸し出す場合、相続発生時に200㎡までの土地の相続税評価額を5割引にできます。
注意点は、相続開始までに3年以上物件を貸し出していなければならないことです。
亡くなる直前に賃貸事業を始めた場合には、小規模宅地等の特例は適用できません。
ただし、事業の規模によっては3年以内であって特例を使える可能性があります。

相続発生前の対策3.自宅を売却する

相続が起きる前に空き家を売却するという選択肢もあります。
被相続人が居住している自宅を売却する場合「マイホームを売ったときの特例」が利用できるかもしれません。
この特例を利用すると、譲渡所得(売却益)から3,000万円までを控除できます。
なお「マイホームを売ったときの特例」は、すでに空き家になっている家を売却するときにも適用可能です。
ただし、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却することなどの条件があるため、詳細は国税庁のホームページをご確認ください。

相続発生後の対策1.売却時に所得税の特例を使う

相続が発生してから空き家の相続税を抑えることは困難です。
相続税が高額になるようであれば、売却を検討してみても良いかもしれません。
相続した空き家を売却する際、一定の要件を満たせば「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」が利用できます。
この制度を利用すれば、譲渡所得(売却益)から3,000万円まで控除可能です。
まずは自分が条件にあてはまるかどうか確認してみましょう。

まとめ

空き家には「小規模宅地等の特例」が適用できず、居住中の家に比べて相続税が高い傾向にあります。
相続が発生してから相続税対策をするのは困難であるため、なるべく相続発生前に対策をおこなうのがおすすめです。
もしも相続が発生したあとで相続税が負担になるようであれば、売却を検討してみてはいかがでしょうか。
今後相続の予定があり空き家をどうするかお悩みの方は、弊社までお気軽にご相談ください。

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