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不動産を分筆して売却できる?分筆のメリットと方法について解説!

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不動産を分筆して売却できる?分筆のメリットと方法について解説!

「不動産の一部を売却したい」と不動産の分筆を検討されている方も多いのではないでしょうか。
不動産を分筆して売却することは可能ですが、メリット・デメリットがありますので十分理解してからおこなうべきです。
この記事では、不動産売却における分筆のメリット・デメリットとその方法について解説しています。
ぜひ参考にしていただき、理想の不動産売却をおこないましょう。

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不動産を分筆して売却することは可能?

不動産を分筆して売却することは可能?

そもそも分筆とは、1つの土地を複数に分けることをいいます。
あまり聞きなれないかもしれませんが、「筆」とは土地を数える単位であり、「筆」を分けることから「分筆」とされています。
分筆する場合、法務局で登記手続きをおこない、それぞれの不動産で登記簿の作成が必要です。
たとえば○○町1丁目1番の土地を分筆した場合、以下のようになります。

●○○町1丁目1番1
●○○町1丁目1番2


またよく似た言葉で「分割」がありますが、「分筆」とは少し異なります。
分割とは1つの土地であっても、それぞれの土地で建物を建築できるように土地を分割することです。

不動産を分筆するケースとは?

では、不動産を分筆する具体的なケースをご紹介します。

不動産の一部を売却する
不動産の一部を売却する際に分筆するケースです。
「広い土地を所有しているけど、有効に活用できていない」とお考えの方は、検討してみましょう。

複数人に相続する
不動産を相続する場合、「現物分割」「換価分割」「代償分割」などの遺産分割方法があります。
遺産分割によって1つの土地を共有名義とした場合、土地活用についてトラブルとなることが多いです。
その点、分筆して相続すると売却などの土地活用についてトラブルとならないのでおすすめです。

親の土地に子どもの家を建てる
先述したとおり、分割でも1つの土地に複数の建物を建てられます。
しかし、分割の場合、住宅ローンを利用して家を建てる際に親の土地まで担保とされてしまいますので、分筆も検討してみましょう。

不動産を分筆する際の注意点

実際に分筆するなら、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。
注意点をご紹介しますので、参考にしてみてください。

分筆できない土地がある
条例などで分筆が認められていない地域がありますので注意しましょう。
また面積の大きさに条件があり、土地によっては分筆ができない場合もあります。

土地を整形にし、接道条件を満たす
整形地とし、接道義務を満たす必要があります。
接道義務とは、「建築基準法上の道路に土地が2m以上接道する必要がある」という建築基準法で定められている義務です。
接道義務を満たせていない土地は、建物の建築ができませんので注意が必要です。
また分筆する形によっては売却が難しくなりますので、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。

不動産売却における分筆のメリット・デメリットとは?

不動産売却における分筆のメリット・デメリットとは?

分筆して不動産を売却することには、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
メリット・デメリットをそれぞれ解説します。

分筆するメリット

分筆のメリットは以下のとおりです。

●相続でのトラブル防止
●使い方に応じた地目設定
●税金が安くなる


それでは順番に解説します。

相続でのトラブル防止
先述したとおり、相続による遺産分割協議で不動産を共有名義とすると後々トラブルになる恐れがあります。
別の土地として相続すれば、所有者の判断で売却などの活用が可能です。

使い方に応じた地目設定
「宅地」「田」「畑」「山林」などの地目を土地に設定します。
たとえば、「田」「畑」の地目の土地に住宅は建築できませんので注意が必要です。
基本的に1つの土地に対し1つの地目しか設定できませんので、住宅を建築するなどの目的があるなら分筆して地目を新たに設定しましょう。
売却においても、土地を「宅地」などにすれば、活用がしやすく資産価値が高まります。

税金が安くなる
整形地の土地を旗竿地にすると不動産評価額を下げられ、固定資産税などの税金を安くできます。
ただし、分筆して更地を作ることで一時的に固定資産税が高くなる恐れもありますので注意が必要です。

分筆するデメリット

次に不動産を分筆して売却するデメリットをご紹介します。
デメリットは、以下のとおりです。

●使い勝手が悪くなる
●手間と費用がかかる


それでは順番に解説します。

使い勝手が悪くなる
分筆の方法によっては、使い勝手が悪くなる場合があるので注意が必要です。
たとえば、敷地に余裕のある土地で、住宅を建てる際に建築基準法を意識する必要がない土地があったとします。
しかし、分筆することで敷地に余裕がなくなり、建ぺい率や容積率などの建築基準法を意識する必要が生じます。
使い勝手が悪くなると不動産売却にも影響するので、よく検討してからおこないましょう。

手間と費用がかかる
分筆には登記や境界確定をする必要があり、土地家屋調査士に依頼する費用や手間がかかります。
かかる費用や手間を踏まえ、それでもメリットが上回るようなら分筆をおこないましょう。

分筆した不動産を売却する方法とは?

分筆した不動産を売却する方法とは?

ここでは不動産の分筆から売却までの方法を解説しています。
スムーズな不動産売却ができるよう参考にしてみてください。
具体的な方法は以下のとおりです。

●土地家屋調査士への依頼
●法務局や役所での調査
●確定測量
●分筆登記
●不動産売却


それでは順番に解説します。

土地家屋調査士への依頼
土地の分筆は専門的な知識が必要であり、個人でおこなうのは難しいです。
不動産の分筆をするなら、まずは土地家屋調査士へ依頼しましょう。
また売却を踏まえた分筆なら、不動産会社へ相談しておくこともおすすめします。
売却しやすい形状や面積については不動産会社のほうが詳しいため、早めに相談しておきましょう。

法務局や役所での調査
次に法務局や役所で調査をおこないます。
分筆するにあたり、土地の正確な情報が必要です。
登記簿謄本や公図、地積測量図などを活用し、土地の情報を確認しておきましょう。
とくに隣地との境界が曖昧なまま不動産売却をするとトラブルになる可能性があるので注意が必要です。

確定測量
分筆の位置が決まれば、確定測量をおこないます。
確定測量とは、境界杭を設置した後に隣地所有者立会いの下、境界の確認をおこなう測量方法です。
確定測量は土地の広さに応じて費用が異なり、費用が高額になる場合もあります。
とはいえ、確定測量をしておくことで不動産売却後にトラブルとなるリスクを下げることができますので必ずおこなっておきましょう。

分筆登記
隣地の所有者との立会い終わり、確定測量が完了すると分筆登記の手続きをおこないます。
分筆登記の手続きも基本的には土地家屋調査士がおこなってくれます。
以下の書類が必要になりますので準備しておきましょう。

●登記申請書
●筆界確認書
●測量図
●委任状


また手続きが完了すると登記完了証と登記識別情報通知書を受け取れます。

不動産売却
いよいよ不動産の売却をおこないます。
売却する方法には、仲介と買取があり「早く売りたいなら買取」「少しでも高く売りたいなら仲介」がおすすめです。
また仲介なら不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類ありますので、それぞれの特徴を理解したうえで媒介契約を結びましょう。

まとめ

分筆した土地を売却することは可能ですが、きちんとした形状にしないと資産価値が下がる恐れがあります。
売却を考えた分筆なら、事前に不動産会社に相談しておこなうことをおすすめします。
メリット・デメリットをきちんと理解し、スムーズな分筆をおこないましょう。

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