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自宅を売却した際に受けられる3000万円特別控除について

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自宅を売却した際に受けられる3000万円特別控除について

自分が今住んでいる自宅を売却することを考えたら、一緒に考えなくてはいけないのは売却価格と、売却成立後に支払うことになる税金です。
支払う税金の額はなるべく抑えたいと思う方がほとんどだと思いますが、そのためには具体的に何をすることができるのでしょうか?
今回は、そんな節税に繋げる1つの方法として、マイホームを売りに出した際に受けられる3000万円特別控除についてご紹介していきます。

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自宅を売却した際に受けられる3000万円特別控除とは

自宅を売却した際に受けられる3000万円特別控除とは

まずは、マイホームかどうかに関わらず不動産を売却した際にかかってくる金額について解説していきます。
住宅や土地などを売りに出して契約が成立したら、売主側は買主から購入価格となる代金を受け取ることになりますよね。
そこで利益が発生することになりますが、この利益は通常のお給料と同じようなイメージで譲渡所得としてカウントされます。
譲渡所得としてカウントされると、翌年確定申告で利益の額を申請し、その額に応じて譲渡所得税が課せられることになるのです。
この譲渡所得税ですが、税率が高いことでも知られているため甘く見ているとその後の資金計画がうまく行かずにトラブルが生じてしまう可能性があります。
そのため売買が成立しても、まずは支払う税額について考える必要があり、基本的には売りに出す前から資金計画をしっかりとしたうえで売却価格などを決めることが大切なのです。
さて、そんな譲渡所得税に対する控除として利用することができるのが、今回ご紹介する3000万円特別控除です。
不動産と一言に言っても、投資用で所有していた場合や譲り受けた空き物件などの場合にはマイホームとして居住用物件に当てはめることはできませんよね。
しかし、この控除は実際に住んでいた物件、マイホームであった場合のみ控除できる特別な措置になります。
支払う税額から3000万円を引いてもらえるものになりますので、これを適用するかどうかで支払い金額にかなり大きな差が出てくるというわけです。
譲渡所得税は売りに出した物件の価格によってまちまちなので一概には言えませんが、もし税額が3000万円より安かった場合には全額控除されることになり、売主は利益をすべて手にすることができます。
というのも、基本的にマイホームを手放したら、次に住む場所を決めなくてはなりませんよね。
この控除とは、そういった売主にとっての都合を加味して設定されているのです。
控除を受けるためには、確定申告の際にその物件が居住用であったことを知らせることで適用となりますが、もしやり方がわからないという場合には税務署に確認してみましょう。
また、不動産を仲介によって売却した場合にはその媒介を請け負った不動産会社に相談してみても良いでしょう。
初めて住宅を売りに出したという場合にはわからないことだらけだと思うので、間違いがないよう1つ1つ確認しながら進めていくことが非常に大切です。

自宅を売却した際に受けられる3000万円特別控除の適用条件

自宅を売却した際に受けられる3000万円特別控除の適用条件

さて、マイホームに適用することができるこの3000万円控除ですが、実際に適用するには何点か抑えておかなくてはいけない条件があります。
この条件に当てはまらないと控除を受けることができませんので、自分のケースはきちんと当てはまっているのかどうか、一緒に確認していきましょう。
まず、マイホームであることを定義付ける条件として、現在住んでいる物件である、または過去3年以内に住んでいた物件であることが求められます。
それにくわえて、物件を解体する場合には土地の売却契約が1年以内であること、また賃貸物件に出していないことも必要になります。
もしも単身赴任などでしばらく住んでいなかった住宅である場合には、配偶者が住んでいる必要があります。
続いて、売りに出した前年および前々年に同様の3000万円特別控除、または自宅の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例を受けていないことも条件となります。
そのほかにも、売りに出した年とその前年、前々年にマイホームの買い替え特約と呼ばれる控除を受けていないことも絶対条件として定められています。
基本的な条件として覚えておくべきなのは以上になりますが、このほかにも売主と買主が親子関係であるなどの特別な関係の場合には控除ができません。
また、売りに出した物件に対して他の特例を適用していないことも求められます。
この特別控除を受ける場合には、他の控除を受けることができませんので、ほかにさらに節税することができる特例を受けられる場合には比較したうえで決める必要があります。
不動産の売買ではさまざまな控除があるので、知らずに申請を怠ってしまうと思わぬ損に繋がってしまいます。
事前にどのような特例が用意されているのかを調べたうえで、売買契約成立後の資金計画を立てるようにしましょう。

自宅を売却した際に受けられる3000万円特別控除の注意点

自宅を売却した際に受けられる3000万円特別控除の注意点

さて、ここまでは特別控除についての大まかな情報と適用条件についてご紹介してきました。
なんとなく自分が対象になるのか、それともならないのかがクリアになったかと思いますが、実際に控除を受けるとなると注意するべき点も当然出てきます。
実際に申告のタイミングになってからトラブルを起こさないためにも、まずはここで一緒に確認しておきましょう。
まず、先ほどもご紹介したようにこの控除は現在住んでいる、または過去3年以内に住んでいたことが必要となります。
そこで、相続などで譲り受けた物件の場合、今は住んでいないけど過去に被相続人や配偶者が住んでいたというパターンがあるかと思います。
かつては自宅として利用されていたという点では間違いありませんが、相続までに時間がかかってしまったり、条件で指定されている期間を過ぎてから売りに出した場合には課税対象となってしまいます。
基本的には、元々の居住者がその家に住まなくなってから3年目の年末までに申告をおこなう必要がありますので、控除を受けることを前提に売りに出す場合にはこのポイントは必ず抑えておきましょう。
また、不動産を売りに出した後、新たに住宅を購入することを考えている方に注意してほしいポイントとして、住宅ローンの控除とは一緒に適用することができないということです。
マイホームを購入する場合には住宅ローン控除を受けられることが一般的ですが、この3000万円特別控除を受けた場合には住宅ローンを適用することはできません。
そのため、どちらの方が控除額が大きいのか、自分にとって得があるのかという点をしっかり見極めたうえで申告する必要があります。
併用ができると勘違いしたまま売却を進めるのは非常に危険ですので、売りに出す前には必ず事前にその後の購入計画まで考えておくことが必要です。
とくにマイホームの場合には、売りに出したら次に住む場所を考える方がほとんどだと思いますので、ここで控除を受けておくことのメリットを今一度考えたうえで資金集めをする必要があります。
不動産の取引においては、綿密に計画を練っておくことで思わぬトラブルを避けることにも繋げられますので、今回ご紹介しているような内容を一緒に確認しながら進めていきましょう。

まとめ

マイホームを売りに出した際に受けることができる3000万円特別控除についてご紹介してきました。
基本的に通常の住宅として住んでいる物件の場合には適用することができるものなので、改めて条件などと照らし合わせたうえで進めていくことをお勧めします。
事前にしっかりと確認したうえで、抜けがないよう売買契約を結ぶようにしましょう。

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