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相続する予定の不動産が未登記だった!その理由や相続の方法とは?

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相続する予定の不動産が未登記だった!その理由や相続の方法とは?

土地や物件など不動産を相続したら、被相続人から相続人へと所有者の名義を変更するよう勧められています。
ところが、いざ相続登記をしようとすると「相続した不動産が登記されていなかった」というケースがあるのです。
実際にこのような未登記の不動産を相続するとなると、どうしたら良いのかわからず困ってしまいますよね。
そこで今回は、不動産を相続する予定のある方に向けて、不動産が未登記になっている理由やその対処方法をご紹介します。
未登記によるデメリットや相続する方法もご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

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そもそもなぜ未登記の不動産があるの?考えられる理由をご紹介

そもそもなぜ未登記の不動産があるの?考えられる理由をご紹介

そもそも登記とは、不動産の情報や所有者など土地や物件の状態を法的に記録するものです。
これらの情報は登記簿に記録され、法務省で保管されています。
所在地、地番、面積、所有者、抵当権など、不動産に関するあらゆる情報が、登記簿を確認することで判明するのです。
そんな重要な登記がされていない、未登記の不動産が存在しているのはなぜなのでしょうか。
さまざまな理由が考えられますが、主な理由として次のようなものがあります。

理由①「相続登記」は義務化されていないから

相続した不動産、または相続する予定がある不動産が未登記である最大の理由は、相続税登記が義務化されていないからです。
法律で定められた義務ではないため、名義変更をしないまま放置していたとしても罰則を受けることはありません。
相続登記が義務化されていると「やらなければいけない」と思い手続きを進めますが、任意であることで「手間だから今度で良いか」という気持ちになってしまう方が多いのかもしれません。

理由②相続人に対するデメリットがなかったから

実際には、不動産が未登記だと生じるデメリットは複数ありますが、比較的田舎の土地を相続した場合、名義をそのまま放置していたからといって相続人に損害が少ないケースもあります。
未登記の不動産を所有していることで大きな損害が相続人に被るとなると、相続登記を進める気持ちになりますが、実害がないため登記に必要性を感じず放置している方もいるようです。

理由③そもそも相続人になりたい人がいないから

土地の価値が低い地域では、所有者になりたくないと言うケースも少なくありません。
相続登記をおこなわないことで、あえて故人名義のままにしておく場合もあります。

理由④コストや手間の発生を避けたいから

不動産の相続登記をおこなうには、ある程度の費用や手間をかける必要があります。
これも不動産が未登記まま相続される理由のひとつでしょう。
登記の必要性を感じていない人は、義務でもない相続登記を費用や手間をかけてまでしようとしないのでしょう。

理由⑤自己資金だけで建てたから

自己資金だけで物件を建てた場合、不動産が未登記のままになっていることが多いです。
金融機関から融資を受けたり、物件に抵当権をつけたりしない場合は登記簿を作成しなくても実務上困ることがありません。
そのため、自己資金だけで建てられた物件が未登記となっているケースが多い傾向にあります。

未登記の不動産はそのままでも問題ない?未登記によるデメリットとは

未登記の不動産はそのままでも問題ない?未登記によるデメリットとは

物件を新しく建てたり、解体したりする際には、登記の表題部に変更が生じるため不動産登記法によって1か月以内の変更が義務付けられています。
一方で、不動産の所有者を記録する「甲区」や抵当権などの所有権以外の権利を記録する「乙区」には、変更時に申請する義務がありません。
しかし、2024年度から相続登記については義務化される予定であり、未登記の不動産にはさまざまなデメリットがあることから、登記は速やかにおこなうべきであると言えるでしょう。

デメリット①不動産の所有者であることを証明できない

そもそも登記は自分の権利を証明し、守るためにあります。
登記に不動産の所有者が自分であると記載してあることで、第三者に対して権利を主張できます。
一方で、不動産が未登記のままだと所有権を主張することが困難になるのです。
そのため、遺産分割によって取得した土地がいつの間にか他の相続人によって登記がおこなわれ、売却された、というケースがおこっても所有権を主張できません。
不動産を未登記のままにしておくと、このようなトラブルが生じるリスクが大きくなります。

デメリット②不動産売買が成立しにくい

厳密にいうと、未登記の不動産であっても不動産の売買は成立します。
しかし、先述したように所有権を持つ証明となる登記がないため、未登記の不動産を購入した買い手も同様に自分のものであるという証明ができない、ということになります。
また、未登記の不動産は金融機関から融資を受けることができません。
不動産の購入では多くの方がローンを利用するため、融資を受けられない不動産をわざわざ選ぶ人は少ないと考えられます。
相続する不動産を売却する予定がなかったとしても、将来売却する際に大きく手間がかかってしまい、相続登記をしていないことを後悔する可能性が高いでしょう。

デメリット③権利関係が複雑化する

相続登記を面倒に感じてそのままにしておくと、どんどん権利関係が複雑化していく点も大きなデメリットの一つです。
名義変更を放置する機関が長ければ長いほど、相続人の1人が亡くなってしまったり連絡がつかなくなったりしてしまいます。
いざ登記が必要となったタイミングには、所在地も分からないというケースが少なくありません。
相続登記はそのままにしておくと問題が複雑化し、いざ解消しようとしたときには大きな費用と手間が発生することになってしまうのです。

未登記の不動産を相続する方法とは?2つのパターンをご紹介

未登記の不動産を相続する方法とは?2つのパターンをご紹介

ここでは、未登記の不動産を相続する方法をご紹介します。
未登記といっても、そもそも不動産自体が未登記なのか、相続登記がまだなのかという2つのパターンに分かれます。
それぞれの流れをご紹介します。

方法①不動産が未登記であるパターン

相続する不動産がはじめから未登記である場合、不動産登記法により表題登記をおこなう義務が発生します。
まずは対象の不動産を誰が・何を・どれだけ相続するのかについて遺産分割協議によって明確にします。
協議に合意が得られたら遺産分割協議書を作成し、表題登記を法務局に申請します。
表題登記をおこなうためには測量や不動産の図面作成など、専門的な作業が必要になるため土地家屋調査士への依頼が一般的です。
無事に登記簿が作成されたあとは、所有権を記録する権利部登記もおこないましょう。

方法②相続登記が未完了であるパターン

相続する不動産自体の登記は完了しているけれど、相続登記の手続きをおこなっていない場合は相続人を集め、遺産協議分割から勧めていきます。
相続人全員と連絡を取り、話し合いの場を設けて遺産について話し合い、相続について同意を得ます。
協議に合意が得られたら遺産分割協議書を作成し、必要書類を揃えて相続登記をおこないます。
相続登記は自分で進めることもできますが、必要書類など複雑であることから司法書士に依頼するケースも少なくありません。

まとめ

相続する不動産が未登記だった場合、所有権を主張することができなくなってしまいます。
登記は不動産の情報を示すだけでなく、所有権を守る役割を持つ重要な帳簿です。
相続した不動産が未登記だった、または相続登記をおこなっていない場合は速やかに手続きを進めることをおすすめします。

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ネクストホープ不動産販売 メディア 担当ライター

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