終活時、持ち家をどうするのかは考えておきたい事のひとつです。
相続した後の不動産はどのように管理すれば良いのか、空き家にするとどんな問題が起きるのかなど不安になるかと思います。
この記事では、空き家状態になった物件の管理やデメリット、対策について解説していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら相続する不動産が空き家になってしまった場合の管理について
少子高齢化や新築住宅の増加などで空き家が増加していますが、放置しているとさまざまなリスクが起こるので管理が大切になります。
終活するときには、空き家になってしまった場合どのような管理が必要になるのかも見ておきましょう。
屋外の管理方法
到着したらしっかりと施錠してあるか確認してから作業を始めましょう。
空き家はいたずらや放火のターゲットにされやすいため、郵便受けにチラシをためておかないことや、定期的に清掃をして外観をきれいに保つことが大切です。
また、伸びすぎた庭木は近隣の方の迷惑になりますので道路にはみ出ていないか確認し、剪定もしっかりおこないましょう。
雨漏りや漏水を発見するには、外壁に大きなひび割れがないか、水道メーターのパネルが回っていないかを確かめることが重要です。
室内の管理方法
人が住んでいない建物は空気の入れ替わりがなく、劣化が進みやすくなりますので、月1回1時間程度の換気をしましょう。
窓が複数ある場合は対角線上の窓を開けたり、1つしかなければドアを開け扇風機で風の通り道を作ってあげたりすると効率よく換気できます。
カビの繁殖やシロアリを防ぎ、建物の資産価値を守るためには定期的な換気が大切です。
また、すべての蛇口を開け1分以上は水を出しっぱなしにしておく通水も重要な作業の1つで、蛇口から出る水の量や水質なども確認しておきましょう。
通水をおこなわないと、水道管に錆が出て破損してしまう危険性や悪臭が発生してしまう可能性があります。
室内の作業としては、清掃や雨漏りをしていないかの確認なども大切です。
相続人たち自ら管理する場合と管理会社に頼む場合の違い
空き家を相続人で管理するメリットはコストを削減することができる点ですが、月に1〜2回は換気や掃除などで足を運ぶ必要があります。
そのため、遠方に住んでいる方や体力に自信がない方などは、管理会社に委託する手段がおすすめです。
コストはかかりますが定期的に見に行ってくるうえ、災害時に点検してくれる会社もあります。
自ら管理する場合は、空き家でいきなり管理作業を始めると近隣の方に不法侵入かと思われてしまう可能性がありますので、作業を始める前に近隣の方へ挨拶をしておいたほうが良いでしょう。
相続する不動産が空き家で放置されてしまった場合のデメリット
不動産が放置されてしまうとどのようなデメリットが起こるのでしょうか。
終活時にリスクについて考えておくとトラブルの防止に役立ちますので、ここでは放置されてしまった不動産のデメリットについてお伝えします。
空き家にかかる税金
空き家を維持するためにはさまざまな費用がかかりますが、毎年かかる税金は課税対象であれば2種類です。
1つ目は「固定資産税」で、毎年1月1日時点における所有者に課せられ、自治体が決定する課税標準額×1.4％（標準税率）で求められます。
2つ目は「都市計画税」で、市街地区域内に土地や建物を所有している場合に課せられ、市街化調整区域にはこの税金はありません。
こちらは、課税標準額×税率（自治体ごとに決定）で求められます。
固定資産税は4月の中旬頃、都市計画税は5月初旬頃に納付書が届きますので、必ず「住宅用地の特例」が適用されているのか確認しましょう。
住宅用地の特例は、面積によって固定資産税、都市計画税のどちらにも特例措置が適用されます。
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）には、固定資産税で課税標準額の1/6、都市計画税で課税標準額の1/3を適用可能です。
一般住宅用地（200㎡超の部分）には、固定資産税で課税標準額の1/3、都市計画税で課税標準額の2/3が特例として利用できます。
特定空家に指定される可能性もある
空き家は人目につきにくいため不法侵入されたり、放火のターゲットにされたりと事件に発展する場合があります。
また、物件の老朽化も懸念され、資産価値が下がるだけでなく倒壊によって、けがを負わせたり、隣の家を破損させてしまったりして損害賠償の支払いをしなければいけないケースもあり注意が必要です。
空き家には周りの人を巻き込んでしまう事件や事故が起きやすいので、空き家を放置していると特定空き家に指定されてしまいます。
特定空家に指定されると、固定資産税や都市計画税で利用できる住宅用地の特例措置が適用されません。
特定空家に指定される要因となった箇所を改善すれば、特定空家から解除されますが、行政からの勧告や命令に背くと50万円以下の過料が取られます。
放置し続けると最終的には行政代執行がおこなわれ、所有者の代わりに適正な管理がおこなわれますが、かかった費用は所有者に請求され、財産も差し押さえられてしまいます。
相続する不動産を空き家状態にしないための対策
不動産を維持するのは難しいため、終活時に空き家にしない対策を知っておくことが大切です。
ここでは、空き家にしないためにはどのような対策があるのかをご紹介します。
中古住宅で売却する場合
築年数が20年以内の比較的良い状態の物件であれば、買い手が見つかりやすいので中古住宅として売却するのがおすすめです。
築20年を超えると住宅ローン控除を受ける条件が厳しくなるため、買い手を見つけるのが難しくなります。
中古物件を売却する場合、契約不適合責任について考えておくことが大切です。
契約不適合責任とは、建物の欠陥があった場合責任を売主が負わなければならないというものです。
買主と売主で契約時に合意ができれば、売主が責任を負わなくても良いという契約不適合責任免除特約を結ぶことができます。
相続した建物の劣化が激しい場合
建物の劣化が激しい場合は、解体して更地で売却する方法もあります。
更地にしたほうが、買い手が見つかりやすい場合もありますが、更地で売却する場合は再建築不可物件という不動産に当てはまるのか確認しておきましょう。
再建築不可物件とは、今立っている建物を解体してしまうと、新しく建物を建てることができない不動産のことを指し、解体費用をかけて更地にしても買い手が見つからないという状況になってしまいます。
その場合は、不動産会社に買取してもらうことがおすすめです。
取り壊しが必要な物件であっても買取してもらえる可能性があり、早く買い手を見つけたい方には向いています。
被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例
相続や遺贈により取得した不動産を平成28年4月1日～令和5年12月31日までに売却し、提示する条件に当てはまる場合は譲渡所得税の金額から最高3000万円まで控除できる特例があります。
適用される条件には、昭和56年5月31日以前に建てられた物件であることなどさまざまな条件がありますので注意が必要です。
このような売却するまでの期間に時間があまりない場合は、不動産会社に買取を依頼したほうがスムーズです。
まとめ
空き家の管理やデメリット、空き家にしないための対策について解説しました。
空き家の管理にはコストや手間がかかりますが、そのまま放置すると近隣の方に迷惑をかけてしまううえ、所有者にもさまざまなリスクが生じます。
終活の際に持ち家をどうしていくのか、話し合っておくと良いでしょう。
ネクストホープ不動産販売 メディア 担当ライター
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