マイホームの購入を検討している方は、なるべくお金をかけない方法を求めていることでしょう。
数千万円のお金を使い、人生に一度の買い物とも言えるので、負担は減らしたいものです。
そこで本記事では、さまざまな優遇措置を受けられる長期優良住宅について解説します。
得られる恩恵が大きいので、メリット・デメリットを把握して理解を深めてください。
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まずは長期優良住宅の基礎知識を理解しておきましょう。
9つの認定基準があるので、それぞれご紹介します。
概要
長期住宅とは、長期間にわたって優良な状態を保つことができる住宅のことです。
2009年（平成21年）に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいた住宅が対象になります。
認定基準
認定基準は9つの性能項目があり、等級・基準などが定められているのが特徴です。
1つ目は劣化対策で、劣化対策等級3+αの住宅性能評価を満たす必要があります。
構造の種類に応じた基準で数世代にわたって、住宅を利用できることが重要です。
2つ目は耐震性で、耐震等級（倒壊等防止）2の住宅性能評価がなければなりません。
極めて稀な地震に対して、損傷のレベルの低減を図るのを目的としています。
性能表示壁量や基礎、壁の配置などがチェックされるので、装置を講じておきましょう。
3つ目は維持管理・更新の容易性で、維持管理対策等級（専用配管共用配管）3と、更新対策等級（共用排水管）3の住宅性能評価を満たす必要があります。
配管などのメンテナンス性が高かったり、内容や設備の維持管理がしやすかったりするのがポイントです。
4つ目は可変性（マンションのみ）で、更新対策（住戸専用部）躯体天井高2,650mm以上を確保する必要があります。
天井高が高いことで、ライフスタイルに応じた間取り変更がしやすいです。
5つ目はバリアフリー性で、手すりや段差等を除いた高齢者配慮対策等級（共用部分）3の住宅性能評価を満たす必要があります。
バリアフリー性が高いことで、事故や転倒を避けて、快適な生活をできるようにすることが目的です。
6つ目は省エネルギー性で、住宅性能表示制度にある「省エネルギー対策（断熱等性能等級など）」等級4の基準に適合する必要があります。
断熱性能等の省エネルギー性能があり、省エネ法にある省エネルギー判断基準を確保するのが重要です。
7つ目は居住環境で、良好な景観を守るためのルールによって、街並みに調和する必要があります。
各地の所管行政庁で細かなルールが決められているので、定めている建築協定や景観協定などに従った家作りが欠かせません。
8つ目は住戸面積で、戸建てが75㎡以上、マンションが55㎡以上、階段部分を除いた1つの階が40㎡以上が求められます。
各地の所管行政庁で住戸面積の引き上げや引き下げがおこなわれているので、条件に従ってください。
9つ目は維持保全計画で、定期点検や補修の計画が作られていることが求められています。
少なくとも10年ごとに点検をして、地震や台風のときは臨時点検を実施してください。
長期優良住宅を購入するメリット8選
長期優良住宅の認定を受けると、以下8つのメリットが得られます。
どのようなメリットがあるのか、確認していきましょう。
①住宅ローン控除が優遇
2022年度の税制改正によって「住宅ローン減税」が変更されました。
2023年までに入居すれば、13年間の控除期間が設けられて、ローン残高控除率が1%〜0.7%に引き下げられます。
さらに、減税対象の所得制限が、3,000万円〜2,000万円に引き下げられました。
ただし、2,000万円〜3,000万円の所得がある方は、減税の対象外です。
また、長期優良住宅と省エネ配慮の住宅ローン残高上限が、5,000万円・4,500万円・4,000万円の3段階に分けられました。
その他の新築住宅のローン残高上限は、4,000万円〜3,000万円に引き下げです。
②投資型減税で所得税から10%控除
自己資金のみで住宅を購入すると、投資型減税が適用されます。
具体的には「掛かり増し費用」という長期優良住宅の基準を満たすためにかかった費用の10%が、所得税から控除される仕組みです。
控除の回数は1回のみで、住宅ローンの利用ができなくなります。
③不動産取得税が減税されて1,300万円までの控除額
一般の住宅は不動産取得税の控除が1,200万円までですが、長期優良住宅の認定を受けると1,300万円までになります。
「（固定資産税評価額－1,300万円）×3%」の計算で不動産取得税がわかるので、確かめてみてください。
④登録免許税の税率が引き下げ
保存登記が0.1%、マンションを除いた戸建ての移転登記が0.2%の減税措置です。
一般住宅の保存登記が0.15%、移転登記が0.3%なので、わずかな引き下げが適用されます。
⑤固定資産税の2分の1に軽減される期間が延長
住宅を購入すると、固定資産税が2分の1になる減税期間が設けられています。
一般の住宅は一戸建てで3年間、マンションで5年間です。
しかし、長期優良住宅の認定を受けた住宅は、一戸建てで5年間、マンションが7年間になります。
住宅面積や居住部分の床面積などに規定があるので、在住している市町村に問い合わせてください。
⑥住宅ローン「フラット35」の金利優遇
フラット35を利用できるメリットがあり、技術基準を満たすと金利優遇がされます。
フラット35Sの金利Aプランを選択すると、金利優遇の期間が10年間になってお得です。
さらに、フラット50を利用すれば、全期間固定金利で最長50年の返済期間になります。
⑦地震保険料が最大50%割引
耐震等級2を満たすと割引率が20%、耐震等級3を満たすと割引率が30%です。
地震保険料が引かれるので、金銭的負担が少ないと言えるでしょう。
⑧地域型住宅グリーン化事業（長寿名化）の補助金
長期優良住宅を購入すると、地域型住宅グリーン化事業（長寿名化）の補助金がもらえてお得です。
補助金は最大150万円で、地元の木材を使うと加算金も追加される場合があります。
補助金を受けるには、国土交通省の採択を受けた中小工務店で木造住宅の注文をしたときに利用できる制度です。
大手の工務店・ハウスメーカーは対象にならないので、注意してください。
長期優良住宅を購入するデメリット3選
長期優良住宅は8つのメリットがある反面、3つのデメリットがあります。
どのようなデメリットがあるのか、見ていきましょう。
①申請費用が総額数十万円
申請するには認定申請書や添付書類の用意が必要になるため、費用が数十万円かかります。
内訳は設計図書類の作成で20万円程度、手数料で5〜6万円程度です。
依頼先によって別途費用がかかるので、少なくとも30万円程度は用意しておくと良いでしょう。
②建築費用が上がって建築期間が長引く
補助金を受けるために中小工務店を利用するので、大手工務店よりも建築費用と建築期間に影響が出ます。
具体的には一般の住宅よりも20〜30%の費用がかかり、工期は数週間～数か月です。
建築費用と建築期間は、事前に利用する中小工務店に問い合わせて確認しておきましょう。
③継続的な点検とメンテナンスが必要
申請時に作成した維持保全計画に従って、建築後は継続的な点検とメンテナンスが必要になります。
適切に実施しないと、認定が取り消されるデメリットがあるので注意してください。
メンテナンスをしないと、景観も性能も落ちる可能性があります。
まとめ
長期優良住宅とは、長期間にわたって優良な状態を保つことができる住宅のことです。
認定を受けると金銭的に優遇されるメリットが豊富にあり、マイホームにするならおすすめの制度になります。
ただし、費用がかかったり、メンテナンスが必要になったりするので覚えておきましょう。
ネクストホープ不動産販売 メディア 担当ライター
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