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遺留分とは?不動産評価額の決め方や決まらないときの対処法をご説明

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遺留分とは?不動産評価額の決め方や決まらないときの対処法をご説明

不動産の遺留分は、民法で定められている法定相続人であれば、どのような場合においても最低限相続は可能です。
不動産を相続する場合は、金銭で分配されることが多い一方で、不動産の遺留分に関してはどのように分配されるのか分からないという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、遺留分の評価額を決める方法や、決まらなかったときの対処法について解説いたします。

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不動産における遺留分とはなにか

不動産における遺留分とはなにか

被相続人が自身の財産を生前贈与したり、遺言で特定の人物に取得させたりすることは自由に決められます。
しかし、被相続人の兄弟姉妹以外の相続人については、その生活を保障するといった観点から、被相続人の意思に関わらず被相続人の財産から最低限の取り分を確保する制度が設けられました。
それを、遺留分制度といい、遺留分とはその相続人の最低限の取り分を示す概念となります。
つまり、民法で定められた法定相続人が、必ず取得することができる最低限の遺産のことをいいます。
法定相続人とは民法第887〜890条で定められている被相続人の配偶者や血縁関係のある親族などの相続人のことです。
遺産相続においては、遺言書に基づいて遺産相続ができる人物や、遺産の割合を決定するケースが多いのですが、法定相続人はたとえ遺言書に名前がなくても最低限の遺産を相続する権利が認められます。
ただし、法定相続人だからといって必ずしも取得できるわけではなく、相続できる方と取得割合においては優先順位が設けられるのが一般的です。
遺留分の取得割合は法定相続人ごとに異なるため、しっかり確認しておきましょう。
割合は原則1/2となりますが、父母や祖父母などの被相続人より前の世代の直系尊属のみが相続人の場合1/3となります。
なお、被相続人の兄弟姉妹や甥姪には遺留分はありません。
たとえば、配偶者のみなら1/2受け取れますが子どもが存命の場合子どもと配偶者はそれぞれ1/4となり、子どもがふたりの場合、配偶者1/4子どもそれぞれに1/8となります。
また、配偶者+被相続人の親の場合、配偶者1/3、被相続人の親は1/6です。
被相続人の遺言書に基づき、相続財産を特定の相続人がほぼすべて取得することになった場合、民法に基づき遺留分の権利のある他の相続人はそれを侵害されたとして、遺留分侵害額請求ができます。
遺産のなかに不動産がある場合の遺留分を算定する際には、その時価を評価しなければなりません。
それでは、遺産に不動産があった場合の計算方法を以下で解説いたします。

遺留分における不動産評価額の決め方

遺留分における不動産評価額の決め方

不動産の遺留分がある場合、相続路線価や固定資産税評価額などの価格を基準に相続人全員から同意を得たものを基盤にして取り分を計算します。
その他にも、不動産を売却し現金で清算するのも方法のひとつです。
しかし、遺留分を調べるためには、まず相続する不動産の評価額を調べる必要があります。
不動産の評価額は地価公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額、不動産鑑定評価額の4種類です。
それぞれの評価額を解説いたします。

地価公示価格

こちらは国土交通省が公表している地価である地価公示価格です。
基準地と呼ばれる土地の地価を国土交通省の不動産鑑定士が鑑定評価をおこない調べます。
しかし、その基準地が目的の土地から遠い場合は、あまり参考にならないため注意が必要です。
この地価公示価格は国土交通省のwebサイトから閲覧し確認できます。

相続税路線価

相続税と贈与税の課税額を算出するために用いられているものが相続税路線価になります。
道路ごとに設定されている路線価を用いて、道路に面する土地の価格を計算します。
こちらは毎年1月1日時点での路線価が夏頃国税庁のwebサイトで発表されるので、そちらで確認しましょう。

固定資産税評価額

固定資産税の課税額を算出するために用いられているものを、固定資産税評価額といいます。
不動産の中で建物の評価をする場合は、この固定資産税評価額を参考にするケースが一般的です。
固定資産税評価額を確認する方法は、毎年5月に送付される課税明細書を確認するか、固定資産税評価証明書、市町村村役場の固定資産税台帳から確認できます。

不動産鑑定評価額

こちらは不動産鑑定士という専門家に調べてもらった不動産鑑定評価額です。
不動産鑑定士は国が認めた国家資格者で不動産の価格を鑑定し評価する専門家です。
不動産鑑定士に依頼した場合依頼費用がかかってきますが、他の方法に比べてもっとも時価に近い評価額を調べられます。
この4つの中からどの評価額で決定するかは相続人同士で話し合って決める必要があります。
一方は固定資産税評価額、一方が不動産鑑定評価額で留意分を決めることは原則できません。
また、これらの留意分が計算されるタイミングは相続開始時になります。
計算する評価額が決定し、割り出せたらいよいよ留意分の計算をして決めていきましょう。
それでは、どの方法によって計算するのかが決まらない場合どうなるのでしょうか。

遺留分の不動産評価額が決まらない・合意できないときの対処法

遺留分の不動産評価額が決まらない・合意できないときの対処法

遺留分を計算するうえで、どの不動産評価額でおこなうのか決まらないことも少なくはありません。
理由としては、遺言書で指定された人物が法定相続人が遺留分を取得することを快く思わないケースがあるからです。
それでは、話し合いで決まらないときの対処法を3つご紹介いたします。

不動産鑑定士に鑑定してもらう

前述にもあるように不動産評価額にはさまざまな種類があります。
そのなかでも不動産鑑定士に鑑定してもらうことで、裁判においてもっとも優先されるのが鑑定評価額です。
不動産鑑定士に依頼する場合の費用は、30万〜40万程度かかると思っておきましょう。

裁判所に訴訟を申し立てる

法定相続人は被相続人から最低限の財産を受け取れる制度があります。
被相続人の遺言書に基づき、相続財産を特定の相続人がほぼすべて取得することになった場合、民法に基づき権利のある他の相続人はそれを侵害されたとして、遺留分侵害額請求ができます。
決めるうえで当事者間の話し合いで決定しなかった場合、裁判所に訴訟を申し立て、法廷で話し合わなくてはなりません。
裁判官が下した内容は法的効果があるため、たとえ他の相続人が反対したとしても遺留分をどの程度取得できるか強制的に決定されます。
ただし、ほかの相続人の意見がとおらないだけではなく、自身の請求がとおるとも限らないため注意が必要です。

弁護士に相談する

弁護士に相談するのも方法のひとつです。
弁護士に依頼することで、ひとりで裁判に望むよりも自身の請求がとおりやすくなるといえるでしょう。
また、他の相続人との交渉の際、弁護士を通すことで、裁判をせず留意分を決定する可能性もあります。
どの方法においても、多少の費用がかかるということは念頭に置いておきましょう。

まとめ

今回は、遺留分の決め方や、他の相続人との間で話し合いが成立しなかった場合においての解決方法についてご説明いたしました。
法定相続人はどのような状態においても最低限の遺産を受け取る権利があります。
損をしないためにどの方法がベストなのかをしっかりと見極め、必要に応じて専門家に依頼することも検討しましょう。

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ネクストホープ不動産販売 メディア 担当ライター

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