不動産の売却を検討している方の多くは、確定申告が必要になります。
しかし、確定申告が不要なケースを聞くと、自分が該当するのか不安になることでしょう。
そこで本記事では、不動産売却の確定申告はどのような方が不要になるのかを解説します。
申告するのを忘れたときのリスク対処法、特例なども解説するので参考にしてみてください。
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売却して譲渡益が出れば、特例を利用しようがしまいが確定申告は必須です。
しかし、売却して譲渡益が出ない場合の確定申告はケースバイケースになります。
どのような状況が不要になるのか、確認しておきましょう。
課税譲渡所得がマイナス
譲渡所得が発生しなかった場合、確定申告をする必要はありません。
確定申告は利益が出たときに税金がかかる制度になっているため、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算をしてください。
ただし、損益の発生や住宅ローンの利用などで、一定の条件を満たすと所得税の還付を受けられます。
売買契約書を確認
不動産売却をすると、確定申告が不要か必要かに関わらず、税務署から問い合わせが来る場合があります。
理由は、登録している登記簿で登記移転を確認しているからです。
しかし、税務署の問い合わせがあっても、売買契約書を用意して聞かれた質問に回答すれば問題ありません。
売買契約書の中身には課税譲渡所得がマイナスであることを示していて、問い合わせた税務署の担当者も納得してくれます。
そのため、売買契約書は万が一に備えて、大切に保管しておきましょう。
不動産売却後の確定申告が不要と勘違いして忘れた場合のリスクや対処法
仮に確定申告が不要と勘違いしてしまい、期限の3月15日までに申告できなかったケースが考えられるでしょう。
国民には納税の義務が課せられているため、期限内に支払わないとリスクを負わなければなりません。
どのようなリスクがあり、どのようなことをすれば対処できるのかを解説します。
税務署の調査が入るリスク
申告せずに放置してしまうと、脱税の疑いで税務署の調査が入ります。
税務署は法務局の所有権移転登記の記録を有しているため、不動産を売却した事実は把握済みです。
ペナルティで支払いが何十倍も膨れ上がるため、早めに申告をしておく必要があります。
銀行の取引が継続しない
期限内に申告をしないと、決算書の信頼性がなくなって銀行の取引が継続しません。
融資を受けるときの審査は、決算書の提出が必須です。
事業の足を引っ張り、いざというときに融資を受けられないとビジネスにおいて不便でしょう。
スムーズに事業へ取り掛かれるように、早めに申告をおこないましょう。
無申告加算税
申告をせずにペナルティを受けると、無申告加算税が課せられます。
納める税額によってペナルティと重さが変わり、50万円までが15％、50万円超は20％の税率です。
計算式に当てはめると、50万円×15％＋（譲渡所得税－50万円）×20％になります。
たとえば納める譲渡所得税200万円の場合、追加で支払う無申告加算税は37.5万円です。
期限までに申告をしておけば支払いが不要になるので、3月15日までに手続きを済ませましょう。
ただし、自主申告をして納税する意思があれば、税率を5％に軽減可能です。
国税庁の公開している定義に該当すれば、無申告加算税にかからない場合があります。
延滞税
延滞税は納税の期限が過ぎてから課せられる税金で、延滞期間によって税率が異なります。
税率は納税期限から2月までが約7％、2か月以降が約14％です。
2か月を境に税率は約2倍も変わるため、期限内に申告をするようにしましょう。
仮に期限を過ぎても、早めに納税するほど税負担が抑えられます。
重加算税が課せられる可能性がある
故意に申告をしないで放置すると、重加算税が課せられる可能性があります。
判断基準は、納税者が悪質な隠蔽をしたかどうかです。
しかし、悪質な隠蔽には明確な定義がなく、判断が難しい課題があります。
重加算税の支払いは税率の35％〜40%もかかり、課税されたときの負担が大きいです。
重加算税を避けるために、早めに納税するようにしましょう。
不動産売却の確定申告が不要ではないときに関わる特例
確定申告が必要になる特例があるので解説します。
仮に課税譲渡所得がマイナスになっていても、特例を使えば確定申告が必要です。
特例に当てはまるかどうかを確認してください。
3,000万円の特別控除
3,000万円の特別控除を利用すると、確定申告が必要になります。
特例は2種類あり、1つ目は居住用財産の3,000万円特別控除で、2つ目は空き家の3,000万円特別控除です。
どちらも一定の要件を満たすと利用できる特別控除の特例で、譲渡所得が多いときに役立ちます。
たとえば4,000万円不動産を売却して3,000万円の控除を利用すれば、課税譲渡所得が1,000万円です。
しかし、条件を満たしていないと利用できないため、事前に確認してください。
条件は居住用財産である自宅を売っていること、親子や配偶者への売却ではないこと、売却した年から前年および前々年に本特例の適応を受けていないことです。
軽減税率
10年超所有軽減税率の特例で、売却する不動産がマイホームであり、所有期間が10年を超えていれば適用できます。
3,000万円の特別控除と併用できる特例で、譲渡所得が6,000万円を超えるかどうかで税率が異なる仕組みです。
6,000万円以下の部分は所得税が10.21%、住民税が4%かかります。
しかし、6,000万円超の部分は所得税が15.315%、住民税が5%かかり、比較すると約6％も異なります。
特定居住用財産の買換え特例
買換えを前提としている場合、特定居住用財産の買換え特例が利用できます。
今まで住んでいた不動産の売却額より、新居の価格が高いときに利用できる特例です。
3,000万円の特別控除と併用できないため、どちらを利用するかは状況しだいになります。
一般的に譲渡所得が3,000万円以下であれば3,000万円特別控除で、3,000万円以上であれば買換え特例の利用がおすすめです。
しかし、買換え特例は繰延のため、譲渡所得分の課税額を将来的に全額支払う必要があります。
譲渡損失の特例
譲渡損失の特例は2種類あり、どちらも中身が似ています。
1つ目は居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例で、2つ目は居住用財産に係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例です。
損益通算とは譲渡所得の損失部分を他の所得で相殺することで、繰越控除とは相殺できなかった損失を翌年以降の所得で相殺することを指します。
相殺に関しては預貯金の利子や不動産の賃貸料、退職金などの所得です。
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例が買換えに特化した内容で、住宅ローン控除との併用が認められています。
居住用の不動産に新しく買換えするときに利用できるため、利用する方が多いでしょう。
居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、譲渡契約を結んだ日の前日時点で譲渡資産の住宅ローンがあることです。
損益通算して赤字になった場合は、翌年以降の3年間で所得を繰越して控除できます。
まとめ
不動産売却をして譲渡益が出たときは、特例に利用に関わらず確定申告が必要になります。
ただし、譲渡益が出ない場合は、特例を利用したかどうかで確定申告の不要が決まる仕組みです。
特例の詳細を確認して、期限内までに申告を済ませるようにしましょう。
ネクストホープ不動産販売 メディア 担当ライター
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