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中古マンション選びは建物の耐震基準と管理組合?チェックポイントを解説

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中古マンション選びは建物の耐震基準と管理組合?チェックポイントを解説

中古マンション選びのポイントがわかれば、購入するときの見極めに役立つと思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、中古マンション選びのポイントにしたい耐震基準の確認方法を解説します。
マンションの管理組合や修繕積立金のチェックポイントについてもお伝えしますので、中古マンション選びにお役立てください。

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中古マンション選びの確認すべきポイントは耐震基準?

中古マンション選びの確認すべきポイントは耐震基準?

建物の耐震性能は、安心して暮らせる住まいに欠かせない条件であると同時に、資産価値にも影響を与えるポイントです。
中古マンション選びでは、適合している耐震基準を調べることで耐震性能を把握できます。

建物の耐震基準とは?

建物の耐震性は、耐震構造や耐震等級などで調べることもできますが、築年数が経過した物件では建築基準法による耐震基準で見極めます。
建築基準法では、1950年に旧耐震基準を定め、1981年6月1日からは、建築確認の際、新耐震基準に適合していることを条件としているからです。
旧来の基準では、中規模地震で倒壊しないことを目標にしていましたが、見直し後の基準では、大地震でも倒壊しない建物を目指しています。
阪神大震災では、新耐震基準に適合した建物は、ひび割れや配管設備の損傷は発生しても倒壊した物件はありません。
新耐震基準に適合するマンションは、人命や保有する財産を守る家としての役割を果たすとともに、購入に値する資産です。

中古マンションが適合している耐震基準の調べ方

マンションの建築確認日が、1981年6月1日以降であることを確認しますが、確認日が不明の場合は、表示登記により把握することができます。
表示登記(表題登記)とは、新築後1か月以内に作成する登記簿の表題であり、建物の構造や床面積などを所在とともに記載したものです。
登記内容を調べたいときは、法務局にマンションの登記事項証明書(登記簿)を申請すると取得できます。
旧耐震基準に適合した物件であっても、そのあとに大規模修繕工事や耐震補強工事をおこなった場合は、登記事項証明書の履歴から確認可能です。
登記事項証明書は、住宅ローンの手続きに提出しなければならない場合もあるため、取得して建築確認日を調べましょう。

耐震基準に適合していない中古マンションの注意点

フラット35では、利用条件として新耐震基準を掲げており、適合できない建物の場合は、審査を通過できません。
また、住宅ローン控除では、マンションなどの耐火建築物は築年数25年以内の条件もあります。
フラット35や住宅ローン控除の利用を想定している場合は、購入申し込みをおこなう前に必ず条件に合致するか確認が必要です。

中古マンション選びは管理組合の運営状況もポイント?

中古マンション選びは管理組合の運営状況もポイント?

マンションの管理組合は所有者全員が参加する組織として、建物や関係する施設の運営をおこないます。
専門性の高い業務は管理会社に委託することもありますが、あくまでも運営主体は住民であることから、共有部分を確認すると組織の状況も把握可能です。
暮らしに多大な影響がおよぶことも考えると、組合の活動状況は、購入前に確認しておきたいポイントになります。

マンションの管理状況を見極める!下見の際に確認したいポイント

中古マンションの下見では、エントランスホールの清掃状況にくわえ、掲示板と集合ポストもチェック対象です。
掲示物が古いまま更新していなかったり、貼り方が乱雑な場合は、担当者の目配りが届いていないうえ、住人も気にしていないと判断します。
ゴミ置き場が不衛生で、ゴミ出しのきまりが徹底できていないときは、清掃作業にくわえて住人への注意喚起の不足が原因です。
ゴミの分別をしない、モラルの低い住人がいる可能性を否定できません。
自転車置き場の自転車も雑然と置いてある場合は、組合の活動が停滞していると考えましょう。
この他、玄関ドアやベランダも共用部分となることから、購入を検討している住戸内で、ドアやサッシがスムーズに開閉できるかなど、必ず確認します。

管理組合の運営状況や管理費も確認すべきポイント?

自転車置き場や駐車場の運営を組合がおこなっていることを踏まえ、稼働状況も確認すべきポイントです。
稼働状況が振るわないときは、将来、管理費を値上げする可能性があります。
値上げなどは、住人全員による組合の総会で決定しますが、長期修繕計画や、規約改正なども総会の議題です。
運営状況の確認は、不動産会社経由で管理会社から総会の議事録を取り寄せる方法も検討しましょう。

管理業務が行き届いていない中古マンションにひそむリスクは?

組合の機能が低下するとメンテナンスが計画どおり実行できなくなり、築年数以上に建物が劣化する可能性があります。
また、組合の役員は、数年ごとの順番制を導入していることが多く、モラルの低い方への対応も他人ごとではありません。
快適な住環境を保持できなくなると空き住戸が増えてしまい、資産価値が下落するばかりです。

中古マンション選びで修繕積立金を確認するポイントを解説

中古マンション選びで修繕積立金を確認するポイントを解説

修繕積立金とは、総会で決定した大規模修繕計画を着実に履行する目的で、住人全員が負担しているものです。
計画どおりに計画を実行できているか、積立金に過不足がないかなどもチェックして、建物の維持作業が適切に実施できているかを確認しましょう。

大規模修繕計画は適切か?専門知識がなくてもチェックできる?

国土交通省では、マンションの管理組合が策定する大規模修繕計画に対し、ガイドラインを定めています。
2021年9月の改定作業により、大規模修繕計画は、策定する期間は30年以上に設定するとしました。
以前の設定では、25年になっていたことから、30年以上で工事を2回実施する計画を立案するように変更になっています。
この他の関連するチェック項目は、省エネ性能の向上とエレベーターの法定検査の計画です。
省エネ性能を向上するための改修工事は、中古マンションでは、屋根や壁、サッシの断熱改修が該当します。
エレベーターの法定検査は、人命に関わることでもありますが、着実に実行するには、大規模修繕計画に取り入れて予算を確保しておかなければなりません。
専門知識がない方でも、議事録の内容を確認するだけです。
住人や管理会社のメンテナンスに対する意識もチェックできることから、購入前に確認してみましょう。

修繕積立金をチェックする!調べ方は?ポイントは?

修繕積立金に対しても、国土交通省はガイドラインを定めており、適正値も提示しています。
1㎡あたりの月額修繕積立金額を示しており、事例の3分の2が当てはまる範囲が適正値です。
どちらのガイドラインも、インターネットからダウンロードできます。
購入予定の物件が、当てはまるかを手元の資料で調べますが、不明なときは不動産会社に問い合わせるなどして確認しましょう。

修繕積立金が安すぎる管理組合は要注意?

修繕積立金が適正値よりも安すぎる場合は、新築時に、集客目的で安く設定していることもあります。
完売を目的としているため、将来は値上がりすることも予想しておきましょう。
その他、マンションを展開する企業の関連会社が管理業務を担うなどしているときは、設定を安くしていても運営に支障はありません。

まとめ

中古マンション選びでは、耐震基準と管理組合の活動状況、修繕積立金にポイントを絞って確認します。
仲介する不動産会社に依頼して、建築確認日や組合の活動状況が把握できる資料を取り寄せて、チェックしましょう。
修繕積立金は、将来値上がりする可能性もあり、長期的な視野から検証することが大切です。

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ネクストホープ不動産販売 メディア 担当ライター

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